Аналитический Центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации

 

 

 

29 декабря 2009 года Наблюдательный совет АИЖК одобрил создание дочерней компании ОАО «Страховая компания АИЖК» (СК АИЖК) в соответствии с программой агентства по развитию ипотечного страхования. 28 января 2010 года было зарегистрировано открытое акционерное общество «Страховая компания АИЖК» (СК АИЖК). Президентом СК АИЖК избран заместитель генерального директора ОАО «АИЖК» Леонид Векшин, генеральным директором избрана Нина Смирнова, ранее возглавлявшая СК «МРГ Лайф».

Учредителями СК АИЖК выступили открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), Ассоциация российских банков, Некоммерческое партнерство «Национальная страховая гильдия». Уставный капитал СК АИЖК составляет 1 500 550 000 рублей, он разделен на 1 500 550 обыкновенных именных акций номинальной стоимостью 1 000 рублей каждая. Акции распределяются между учредителями следующим образом: ОАО «АИЖК» - 1 500 000 обыкновенных именных акций, Ассоциация российских банков - 500 обыкновенных именных акций, Некоммерческое партнерство «Национальная страховая гильдия» - 50 обыкновенных именных акций.

Основным видом деятельности СК АИЖК по уставу является перестрахование убытка, который может возникнуть в результате дефолта заемщика и недостаточности денежных средств от продажи заложенной недвижимости для погашения задолженности по кредиту. Базовым сценарием бизнес-плана предусмотрено, что в 2010 году количество застрахованных ипотечных кредитов превысит 12 тыс. штук.

Поскольку в России ипотечное страхование до настоящего момента не осуществлялось, СК АИЖК, по заявлению руководства АИЖК, будет заниматься разработкой и внедрением стандартов, норм и процедур ипотечного страхования, а также содействовать разработке необходимой законодательной и нормативной базы. Также СК АИЖК планирует оказывать техническую и консультационную помощь участникам рынка ипотечного страхования.

Создание дочерней страховой компании АИЖК происходило при активном сопротивлении Министерства финансов РФ, чье руководство настаивало на том, чтобы отложить создание СК АИЖК и вообще заморозить все решения Наблюдательного совета АИЖК по развитию ипотечного страхования, до того момента пока правительство не утвердит долгосрочную стратегию ипотечного жилищного кредитования.

В Минфине по ряду причин посчитали нецелесообразным создание СК АИЖК. Было указано, что создание СК «АИЖК» вызовет удорожание ипотечных кредитов, потому что потребует расходов на содержание, создание резервов, увеличение капитала. В Минфине считают, что распределение кредитных рисков между агентством и дочерней страховой компанией не приведет к суммарному снижению рисков на рынке ипотеки, зато может обернуться снижением финансовой устойчивости АИЖК или СК АИЖК.

Обоснованность создания ОАО «Страховая компания АИЖК» и целевого использования ею выделяемых средств вызывала сомнения и в Госдуме РФ. 24 февраля 2010 года на пленарном заседании Госдумы было поддержано протокольное поручение, подготовленное по инициативе главы Комитета по финансовому рынку Владислава Резника об обращении правительство РФ по вопросу ликвидации СК АИЖК. В обращении говорится, что страховая деятельность не является профильной для АИЖК, а выделение существенных средств на создание страховой компании вызывает вопросы в части целевого использования АИЖК средств государственной поддержки.

В страховом сообществе создание СК АИЖК также вызвало неоднозначную реакцию. Генеральный директор страховой компании «Ингосстрах» Александр Григорьев отметил, что нормативные документы Минфина РФ предусматривают возможность передачи рисков для надежного перестрахования только в компании, имеющие высокие рейтинги, а не во вновь созданные компании. Кроме того, по мнению Григорьева, предложенная СК АИЖК схема ипотечного страхования защищает не заемщиков, а банки-кредиторы, хотя такая деятельность не следует из устава АИЖК и не входит в задачу агентства. Вызывало сомнения и возможность СК АИЖК обеспечить сколько-нибудь существенную перестраховочную емкость при размере собственного капитала СК АИЖК в размере 1,5 млрд. рублей.

8 июня 2010 года стало известно, что Госдума РФ в ответ на обращение Комитета по финансовому рынку о ликвидации ОАО "Страховая компания АИЖК" получила ответ из правительства РФ за подписью министра финансов РФ Алексея Кудрина, в котором говорится, что российское правительство не нашло оснований для ликвидации СК АИЖК.

20 июня 2010 года СК АИЖК получила лицензию на осуществление перестрахования. С июля 2010 года в банках появились первые ипотечные программы, предусматривающие страхование ответственности заемщика по ипотечному кредиту.

На 01.07.2011 количество выданных ипотечных кредитов со страхованием ответственности заемщика выросло более чем вдвое, доля застрахованных кредитов в общем объеме выдачи ипотечных кредитов в России увеличилась на более чем 30 % по сравнению с результатами первого квартала 2011 года. Всего, начиная с августа 2010 года (когда СК АИЖК был запущен механизм ипотечного страхования) по июнь 2011 года было выдано около 2,5 тыс. ипотечных кредитов со страхованием ответственности заемщика на общую сумму около 4 млрд рублей.

Кредиты со страхованием ответственности заемщика выдаются в 67 регионах России. Регионами, лидирующими по объемам выдачи таких кредитов, по итогам второго квартала стали Челябинская область, Красноярский край, Кемеровская область, Алтайский край и Республика Башкортостан. Количество банков, предоставляющих кредиты с низким первоначальным взносом и ипотечным страхованием, составляет 53 кредитных организаций.

Предоставление гарантий выпускам ИЦБ

Предоставление поручительства по ипотечным ценным бумагам руководством АИЖК было продекларировано новым направлением деятельности по поддержке и развитию российского рынка ипотечных ценных бумаг. Агентство готово предоставлять такие поручительства на регулярной основе банкам, которые имеют возможность сформировать пул закладных соответствующие требованиям АИЖК по качеству покрытия, а также выполнить требования агентства по структуре эмиссии и параметрам ценных бумаг. По словам генерального директора АИЖК Александра Семеняки, агентство готово выдать поручительств на 500 млрд. рублей.

Впервые свое поручительство по ипотечным облигациям Агентство по ипотечному жилищному кредитованию предоставило по старшему выпуску ипотечных ценных бумаг Московского Банка Реконструкции и Развития (МБРР), зарегистрированному Федеральной службой по финансовым рынкам (ФСФР) 18 августа 2009 года. В рамках сделки МБРР выпустил облигации класса «А» на сумму 1,907 млрд. рублей (86% выпуска) и облигации класса «Б» на сумму 310 млн. рублей. АИЖК, как поручитель, приняло солидарную ответственность по обязательствам эмитента в отношении облигаций старшего выпуска (облигации класса «А») по выплате номинальной стоимости, купонного дохода по ним, а также возможных штрафов.

Cрок обращения выпуска - до 20 декабря 2038 года. Ставка купона по старшему выпуску облигаций составляет 8% годовых. Ставка купона по младшему выпуску не фиксирована и зависит от объема поступлений по ипотечному покрытию. Погашение номинальной стоимости и выплата купонного дохода по облигациям будет происходить поквартально. Выплаты по облигациям класса «Б» осуществляются после выплат по бумагам класса «А». Оба выпуска ипотечных облигаций были размещены ЗАО «Ипотечный агент МБРР» 17 сентября 2009 года по закрытой подписке и приобретены МБРР в соответствии с поставленной целью: использование для получения рефинансирования в Центральном банке РФ. 18 декабря 2009 года ипотечные облигации МБРР были включены в Ломбардный список Центрального банка РФ.

АИЖК предъявляет следующие требования к портфелям кредитов, при секьюритизации которых готово выступить поручителем: в пул могут входить закладные по кредитам, выданным как в рублях, так и в иностранной валюте, с фиксированной ставкой, соотношение кредит/ залог не должно превышать 90% на момент выдачи кредита и 80% на момент включения в ипотечное покрытие, ежемесячный платеж заемщика не должен составлять более 50% его дохода, максимальный размер долга заемщика должен быть не более 8 млн. рублей, просрочек по кредиту быть не должно. Допускаются отклонения от требований АИЖК к заложенному жилью в пределах 5%.

По мнению экспертов, минимальный размер выпуска должен составлять 2,5 млрд. рублей, поскольку только так можно обеспечить ипотечным облигациям необходимое в глазах инвесторов качество.

О своем намерении выпустить ипотечные облигации с поручительством АИЖК во втором полугодии 2009 года сообщали Абсолют банк, Райффайзенбанк, банк «Уралсиб» и Транскредитбанк, совместную сделку по выпуску ипотечных облигаций планируют МБРР и Национальный резервный банк (НРБ).

По мнению экспертов, широкому распространению практики по выпуску ипотечных ценных бумаг с поручительством АИЖК препятствует ограниченные возможности их использования для рефинансирования ипотеки. Использование их в качестве залога по кредитам в Центральном банке позволяет получить короткие и довольно-таки дорогие деньги, что не позволяет полноценно рефинансировать ипотеку. Низкая доходность ипотечных облигаций ограничивает возможности рыночных продаж. Впрочем, этот недостаток в глазах инвесторов может перекрыть высокий рейтинг таких облигаций, гарантирующий их надежность, поскольку по мере стабилизации финансовых рынков интерес к надежным долговым бумагам возрастает.

Выкуп облигаций с ипотечным покрытием

В целях дальнейшего развития рынка ипотечного кредитования и формирования новых инструментов рефинансирования ипотеки АИЖК разработало программу по приобретению облигаций с ипотечным покрытием. В рамках этой программы Агентство планирует выкупать старшие транши ипотечных облигаций участников рынка. Общий объем программы - 20 млрд рублей.
Программа предусматривает возможность предоставления оригинаторам промежуточного финансирования на срок, достаточный для накопления пула ипотечных кредитов необходимого объема.

Выкуп старших траншей ипотечных облигаций является новой формой рефинансирования, которую АИЖК предлагает в первую очередь крупным и средним банкам, в том числе из числа тех, кто не работает по стандартам АИЖК. Оферта АИЖК является своего рода опционом, который защищает банк от риска роста процентных ставок на срок до двух лет.

Реструктуризация ипотечных кредитов

В декабре 2009 года Правительство России приняло решение о поддержке заемщиков, испытывающих из-за кризиса трудности с выплатой процентов по ипотечным кредитам. Заниматься поддержкой было поручено ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

18 декабря 2008 года наблюдательный совет АИЖК утвердил «Правила реструктуризации в 2009 году ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков». Также было принято решение о создании дочерней компании, которая будет специализироваться на поддержке ипотечных заемщиков, оказавшихся в затруднительной финансовой ситуации в связи с потерей места работы или существенным сокращением дохода.

Поддержку заемщикам было решено оказывать путем реструктуризация задолженности. График платежей по кредиту пересматривается таким образом, чтобы существенно снизить кредитную нагрузку на определенный срок.

Развитие рынка первичного жилья (программа «Стимул», продукт «Новостройка»)

С конца 2009 года АИЖК, до этого момента нацеленное на рефинансирование исключительно кредитов, выданные для приобретения жилья на вторичном рынке, сменило ориентиры. Российским правительством руководству агентства было поручено найти способ стимулировать строительство жилья экономкласса, привлечь в эту отрасль финансирование, повысить спрос на ипотечные кредиты. В 2010 году основной объем предоставляемых средств господдержки АИЖК планирует направить на выкуп кредитов, выданных на приобретение жилья на первичном рынке.

С этой целью была разработана программа стимулирования кредитования застройщиков, реализующих строительные проекты жилья экономического класса, и физических лиц, приобретающих жилые помещения в рамках данных проектов (программа «Стимул»).

Программа «Стимул» обеспечивает взаимодействие между кредитором, застройщиком, гарантом по сбыту и АИЖК, способствуя завершению в срок проектов жилищного строительства. При этом роли распределяются следующим образом.

Кредитор проекта обязуется осуществлять плановое финансирование завершения строительства жилья по проекту в соответствии с заключенным с заказчиком-застройщиком договором. АИЖК предоставляет кредитору проекта целевые займы, которые он может по своему усмотрению в тех или иных пропорциях потратить на кредитование покупателей жилья и финансирование проекта строительства. За счет собственных средств и средств целевых займов АИЖК кредитор проекта выдает кредиты физическим лицам, приобретающим жилые помещения в объекте долевого строительства. При этом все строительные риски лежат на кредиторе проекта.

Гарант сбыта предоставляет гарантию на приобретение после завершения строительства согласованного объема нереализованных жилых помещений по проекту в установленный срок и по зафиксированной цене, если квартиры в построенных домах не будут пользоваться спросом. Оставшееся непроданным жилье выкупается по низким ценам, определенным для жилья экономкласса. При необходимости АИЖК выдает гаранту по сбыту кредит на приобретение непроданного жилья. АИЖК гарантирует рефинансирование кредитов, выданных застройщику, покупателям жилья и гаранту сбыта.

7 сентября 2009 года АИЖК заключило с группой ГПБ первое соглашение по программе «Стимул»– о фондировании строительства жилых домов в Архангельске и Кемерово. В 2010 году в рамках программы «Стимул» было заключено 110 соглашений на сумму 29 млрд рублей. Программа реализуется в 33 субъектах Российской Федерации.
Еще одним из способов поддержать строительство жилья экономкласса и одновременно повысить доступность ипотечных кредитов на приобретение этого жилья стала новая программа кредитования, разработанная в январе 2010 года и получившая название «Новостройка».

По этой программе действуют специальные условия выдачи ипотечных кредитов на приобретение квартир в строящихся или уже построенных многоквартирных домах экономкласса. Получить кредит на квартиру в строящемся доме можно путем участия в долевом строительстве, оформленном в соответствии Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» или путем оплаты пая в жилищно-строительном кооперативе. Обязательное условие получения кредита - право собственности заемщика на приобретенную квартиру должно быть зарегистрировано не позднее 2011 года.

Максимальный размер кредита по программе «Новостройка» составляет стандартную для агентства сумму в 4 млн. рублей, минимальный первоначальный взнос - 10% от стоимости жилья (при условии страхования ответственности заемщика по кредитному договору). Процентная ставка по кредиту впервые в истории деятельности АИЖК жестко фиксирована для первичных кредиторов, и не должна подниматься выше 11,5% после регистрации права собственности и договора ипотеки.

Заемщик имеет право сам выбрать, нужно ему или нет оформлять личное страхование (страхование жизни и трудоспособности). В то же время, отсутствие договора на личное страхование повышает процентную ставку по кредиту на 0,7 процентных пункта.

Чтобы сориентировать спрос на жилье экономкласса, предусмотрена возможность уменьшать процентную ставку по кредиту на 0,5 процентных пункта, если стоимость квадратного метра жилья не превышает 30 тыс. рублей и одновременно - стоимости квадратного метра в том регионе, где расположен предмет ипотеки, соответствующей нормативам, установленным Министерством регионального развития России.

Социальная направленность программы «Новостройка» выражается в наличии вычетов из процентной ставки по кредиту для ряда участников государственных социальных программ. Ставка по кредиту снижается на 0,25% для участников федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы: молодых семей, участников подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей», и владельцев государственных жилищных сертификатов (ГЖС), участников подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством». Такой же вычет полагается распорядителям материнского капитала, если первоначальный взнос по ипотеке оплачивается средствами материнского капитала. Если заемщик удовлетворяет сразу нескольким требованиям, положенные ему вычеты из процентной ставки суммируются. Таким образом, максимально снизить ставку можно на 1 процентный пункт.

Военная ипотека

Программа «Военная ипотека» была разработана АИЖК по заказу Министерства обороны РФ. Эта программа позволяет реализовать военнослужащим право на приобретение жилья за счет бюджетных средств.

В 2004 году был принят Федеральный закон от 20.08.2004 №117-ФЗ о создании накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих. Накопительно-ипотечная система представляет собой систему целевых государственных субсидий на приобретение жилья. Стать участником этой системы может практически каждый, кто заключил контракт на военную службу. Всем участникам ежегодно перечисляются из бюджета одинаковые взносы на жилищное обеспечение, которые накапливаются на именном счете военнослужащего. Размер взноса утверждается федеральным законом о бюджете, в 2010 году его размер составляет 175,6 тыс. рублей.

Получить доступ к своим накоплением военнослужащий может не раньше, чем через три года с того момента, как он стал участником системы. Накопившиеся средства используются для выплаты первоначального взноса по ипотеке, а погашение кредита осуществляется за счет новых взносов. Военнослужащий использует собственные средства только для оплаты расходов, связанных с оформлением и выдачей кредита – оценку и страховку приобретаемой недвижимости, банковские комиссии.

Минимальный размер первоначального взноса по ипотеке составляет 30% от рыночной стоимости жилья. Так как погашение кредита происходит за счет бюджетных средств, сумма кредита, доступная военнослужащему, не зависит от размера его доходов. За счет бюджетной поддержки участник накопительно-ипотечной системы получает возможность получить кредит в 1,5 – 2 раза большую сумму, чем позволяют его доходы. Максимальная сумма кредита в настоящий момент составляет 2 млн. рублей.
По данным на 01.11.2010 АИЖК рефинансировало 4119 ипотечных кредитов, выданных по программе «Военная ипотека», на общую сумму около 8 млрд рублей, а также 828 кредитов с использованием материнского капитала - на общую сумму более 936 млн рублей. По итогам 2010 года АИЖК перевыполнило инвестиционный план по выкупу закладных по кредитам, выданным в рамках программы "Военная ипотека" в 2,8 раза.

Материнский капитал

Ипотечная программа «Материнский капитал» была разработана АИЖК как составная часть государственной поддержки семьям с детьми. Эта программа позволяет распорядителю материнского (семейного) капитала получить ипотечный кредит на выгодных условиях и использовать материнский капитал либо для уплаты первоначального взноса по кредиту, либо для погашения задолженности по кредиту.

При оформлении кредита по программе «Материнский капитал» средства материнского (семейного) капитала учитываются как доходы заемщика (или созаемщика). Поэтому программа позволяет заемщику получить кредит на большую сумму, чем можно рассчитывать при его доходах.

 

 

В период с 2003 по 2010 год АИЖК снизило минимальную процентную ставку по вновь выдаваемым ипотечным кредитам с 18% до 9,28% годовых в рублях.

С 1 января 2006 года АИЖК ввело дифференцированную ставку по ипотечным кредитам, величина которой зависит от суммы первоначального взноса и сроков кредитования.

С 1 января 2009 года значение ставок рефинансирования АИЖК устанавливается в соответствии со значением ставки рефинансирования Центрального банка РФ.

С 1 декабря 2009 года ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» ввело новую формулу расчета базовой ставки рефинансирования, привязанную к ставке рефинансирования Центрального банка РФ, но одновременно учитывающую стоимость привлекаемых финансовых ресурсов. В официальном заявлении сделанный шаг объясняется следующим образом: «В ситуации быстрого снижения ставки рефинансирования Агентство видит риск создания нерыночного механизма ипотечного кредитования и своего доминирования на рынке в условиях слабой конкуренции между кредитующими организациями.

При формировании нового механизма определения ставки рефинансирования АИЖК учитывало растущую в настоящее время возможность привлечения как кредитными организациями–участниками рынка ипотеки, так и самим Агентством финансирования на рынке капитала. Это подтверждается размещением части корпоративных облигаций АИЖК и оживлением торгов в секторе ипотечных ценных бумаг.

Кроме того, предполагается, что в будущем фондируемый портфель АИЖК должен обеспечивать его безубыточную секьюритизацию по рыночным ставкам, для целей рыночного привлечения фондирования.

Новая формула расчета процентной ставки рефинансирования позволит обеспечить ее более плавное снижение при одновременном сохранении минимальной маржи АИЖК с учетом стоимости привлекаемых на рынке финансовых ресурсов.

 

Источник: АИЖК

Агентство по ипотечному жилищному кредитовании оценивается международными рейтинговыми агентствами Moody's и Standard and Poor's.

Агентство Moody's подтвердило текущие долгосрочный и краткосрочный рейтинги эмитента АИЖК в национальной и иностранной валюте на уровне. Агентством "Moody’s Интерфакс" АИЖК присвоен рейтинг по национальной шкале. Рейтинги по национальной шкале отражают сравнительную кредитоспособность эмитентов, осуществляющих выпуск долговых обязательств на внутреннем рынке, и обеспечивает понимание участниками разницы между соответствующими рисками.

20 апреля 2010 года служба кредитных рейтингов Standard and Poor's подтвердило долгосрочный и краткосрочный кредитный рейтинги ОАО "АИЖК" на уровне "ВВВ" и "А-3", а также рейтинг по национальной шкале на уровне "ruAAA" и вывела их из списка CreditWatch. Прогноз по рейтингам - "Стабильный". Оценка собственных кредитных характеристик повышена с "ВВ-" до "ВВ" ввиду подтверждения предположения ретингового агентства о продолжении сильной текущей поддержки компании со стороны правительства России в форме гарантий и доступа к кредитным ресурсам государственных финансовых организаций, а также высоких финансовых показателей АИЖК, прогнозируемых на среднесрочную перспективу.

3 июля 2002 года была утверждена первая редакция стандартов процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов. Однако основой для практического использования в деятельности АИЖК стала только седьмая редакция стандартов от 1 марта 2004 года.

Ключевое условие кредитов по стандартам АИЖК является валюта кредита – российские рубли. Минимальный размер первоначального взноса по ипотеке составляет 30% от рыночной стоимости приобретаемого жилого помещения. Процентная ставка фиксированная. Порядок погашения кредита и уплаты процентов – ежемесячные аннуитетные (равные на весь срок погашения кредита) платежи. Обязательное условие выдачи кредита - наличие договоров страхования утраты и повреждения предмета залога, жизни и потери трудоспособности заемщика.

В последующие годы стандарты АИЖК неоднократно редактировались, однако сохранила в неизменном виде основные требования к параметрам выкупаемых ипотечных кредитов. В этом отношении стандарты АИЖК были и остаются основным ориентиром российского ипотечного рынка.

Концепция развития федеральной системы ипотечного жилищного кредитования утверждена постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 и одобрена Президентом РФ 27 февраля 2003 года. Эта концепция определила Агентство по ипотечному жилищному кредитованию основным инструментом государственной поддержки развития ипотечного рынка.

24 апреля 2003 года АИЖК осуществило дебютный выпуск корпоративных облигаций, разместив их в секции фондового рынка Московской межбанковской валютной биржи (ММВБ). Спрос на облигации АИЖК превысил объем выпуска более чем в 1,7 раза. По оценкам аналитиков, надежность выпущенного инструмента близка к уровню надежности ГКО ОФЗ.

28 июля 2004 года облигации ОАО "АИЖК", обеспеченные государственными гарантиями Российской Федерации, включены в ломбардный список Центрального банка РФ.

30 июня 2005 года правительство РФ одобрило Концепцию развития системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования в России. Согласно концепции, на период до 2010 года АИЖК должно выступать основным проводником государственной политики по становлению и развитию системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, и ее ключевым институциональным элементом.

По итогам 2005 года по данным Федеральной регистрационной службы доля АИЖК в общем количестве зарегистрированных залогов недвижимости по России составила 20%, а в ряде федеральных округов превысила 35%.

С 2006 года АИЖК ввело финансовую отчетность по Международным стандартам финансовой отчетности (МСФО).

С 1 октября 2007 года величина первоначального взноса по ипотеке, допустимого стандартами АИЖК, была снижена до 10% от стоимости приобретаемой недвижимости.

С 1 февраля 2008 года АИЖК ввело изменения в Стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов), в результате чего было прекращено рефинансирование закладных, выданных после 31 января 2008 года, по кредитам, превышающим 1,5 млн. рублей, и коэффициентом соотношения кредита к залогу более 80%.

15 сентября 2008 года АИЖК ввело ряд существенных изменений в схеме выкупа ипотечных закладных. Размер ставки рефинансирования стал рассчитываться как сумма базовой ставки (стоимость привлечения финансовых средств для АИЖК) и маржи за кредитный риск. Значения ставки рефинансирования увеличились до 15 – 17%.
Был закреплен принцип приобретения закладных не только по номиналу, но и с дисконтом или премией - в случае рефинансирования ипотечных кредитов, процентная ставка по которым выше или ниже установленной АИЖК на дату предложения к выкупу. Закладные, процентная ставка по которым ниже ставки рефинансирования, рассчитанной по новой формуле, могут быть предложены для рефинансирования с дисконтом, величина которого вычисляется с учетом фактического срока жизни кредита. Закладные с процентной ставкой выше ставки рефинансирования могут быть рефинансированы с надбавкой к цене (премией). Введены срочные (форвардные) договоры купли - продажи закладных.

В феврале 2009 года создана дочерняя компания АИЖК – Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Новая компания создана с целью реализации правительственного решения о поддержке ипотечных заемщиков, не имеющих возможности выполнять свои обязательства по погашению кредита в связи со сложными жизненными обстоятельствами.

5 февраля 2009 АИЖК совместно с ФГУ "Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" (Росвоенжилье) запустило пилотный проект по ипотечному кредитованию военнослужащих-участников накопительно-ипотечной системы. В рамках проекта была разработана специальная программа «Военная ипотека».

С 1 января 2009 года АИЖК ввело привязку ставки рефинансирования к ставке рефинансирования Центрального банка РФ из расчета: величина ставки плюс 0,05%. Текущее значение при этом установлено в размере 13,05% годовых.

3 марта 2009 АИЖК при участии Банка ИТБ приступило к реализации пилотного проекта по внедрению нового кредитного продукта – ипотечного кредита "Материнский капитал" для заемщиков, имеющих право на материнский (семейный) капитал. Главная особенность нового продукта заключается в возможности использования средств материнского капитала для увеличения суммы ипотечного кредита, безотносительно от величины доходов заемщика.

С 1 июля 2009 года АИЖК начало рефинансировать ипотечные кредиты без обязательного страхования жизни и здоровья заемщика. Отменяется премия при выкупе закладных с процентной ставкой выше ставки рефинансирования.

24 августа 2009 года Московский банк реконструкции и развития (МБРР) выпустил облигации с ипотечным покрытием, обеспеченные поручительством АИЖК. МБРР секьюритизировал портфель ипотечных кредитов на сумму более чем 2,2 млрд. рублей. Впервые в России выпущены облигации с ипотечным покрытием, обеспеченным поручительством АИЖК.

7 сентября 2009 года АИЖК заключило первые соглашения о фондировании по Программе стимулирования кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья экономического класса, и физических лиц, приобретающих жилые помещения в рамках данных проектов (программа "Стимул") с группой ГПБ (ОАО "Газпромбанк", АБ "ГПБ-Ипотека" и ООО "Газпромбанк-Инвест"). Программа "Стимул" обеспечивает взаимодействие банков и девелоперов для реализации проектов по строительству жилья эконом-класса.

30 октября 2009 года на заседании Наблюдательного совета ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" была рассмотрена разработанная Агентством Программа по развитию системы ипотечного страхования. Программа была разработана по поручению Президента Р Ф от 24 июля 2009 года №Пр-1890 о разработке комплекса мер по развитию ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации на период до 2011 года и повышении доступности ипотеки для граждан, в том числе путем развития ипотечного страхования. Агентству по ипотечному жилищному кредитованию поручено разработать бизнес-план и подготовить материалы о создании дочерней страховой компании по ипотечному страхованию.

23 декабря 2009 года облигации с ипотечным покрытием класса А, обеспеченные поручительством АИЖК, оригинатором выпуска которых стал Московский банк реконструкции и развития (МБРР), были включены в ломбардный список Центрального банка РФ.

27 января 2010 года АИЖК объявило о реализации пилотного проекта с АКБ "Пересвет" в ходе которой будет отрабатываться использование нового вида залогового обеспечения по целевым займам Агентства в виде залога прав банка по кредитам, выданным участникам долевого строительства в рамках мер по стимулированию кредитования в жилищном строительстве.

АИЖК сообщило о внедрении специальных условиях выдачи и выкупа ипотечных кредитов на приобретение жилья во вновь построенных после 2008 года или строящихся многоквартирных домах эконом-класса (программа «Новостройка»).

28 января 2010 года зарегистрировано открытое акционерное общество "Страховая компания АИЖК" (СК АИЖК).

Апрель 2010 года - АИЖК разработало новый механизм рефинансирования ипотечных кредитов - предоставление займа под залог закладных, удостоверяющих права требования по ипотечным кредитам. Новый инструмент расширяет возможности участников рынка ипотеки в части фондирования, ускоряет внедрение новых ипотечных кредитных продуктов (в частности, продукта "Переменная ставка" и продукта "Материнский капитал") и позволяет более эффективно распределить риски между участниками рынка.
 
АИЖК разработан альтернативный классическому выкупу, новый для российского рынка механизм рефинансирования ипотечных кредитов - предоставление займа под залог закладных, удостоверяющих права требования по ипотечным кредитам.
 
21 апреля 2010 года подписано кредитное соглашение между государственной корпорацией "Банк развития и внешнеэкономической деятельности" (Внешэкономбанк) и ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" о предоставлении 40 млрд. рублей по ставке 9,5% годовых на срок до 1 июня 2020 года. Средства для кредитования АИЖК будут предоставлены Внешэкономбанку из Фонда национального благосостояния в соответствии с Федеральным законом от 13.10.2008 №173-ФЗ "О дополнительных мерах по поддержке финансовой системы Российской Федерации". Кредитные средства предназначены для реализации программы по стимулированию кредитования строительства и приобретения жилья эконом-класса (программа "Стимул"), разработанной АИЖК.
 
22 мая 2010 года президент РФ Дмитрий Медведев утвердил правки в Федеральный закон "О дополнительных мерах по поддержке финансовой системы Российской Федерации", согласно которому процентная ставка по субординированному кредиту, предоставленному АИЖК государственной корпорацией "Банк развития и внешнеэкономической деятельности" (Внешэкономбанк) на 40 млрд. рублей для реализации программы "Стимул", была снижена с 9,5 до 6,5% годовых.
 
1 июля 2010 года в Стандарты АИЖК включено страхование ответственности ипотечных обязательств заемщика для получения кредита с первоначальным взносом ниже 30% от стоимости приобретаемого жилья. Объем соглашений о фондировании, подписанных в рамках программы "Стимул" превысил 10 млрд рублей.
 
С 1 июля 2010 года АИЖК снизило процентную ставку по целевым займам банкам, осуществляющим кредитование проектов жилищного строительства и выдачу ипотечных кредитов в рамках программы "Стимул" с 11 до 8% годовых.
 
19 июля 2010 года распоряжением Правительства РФ утверждена «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года», в соответствии с которой Агентство по ипотечному жилищному кредитованию продолжает вести свою деятельность в качестве института развития ипотечного рынка. 27 июля 2010 года АИЖК заключило первое соглашение о предоставлении займов под залог ипотечных закладных с банком "Открытие".
 
Август 2010 года - АИЖК определило условия кредитования нового ипотечного продукта «Малоэтажное жилье». АИЖК внесло изменения в Стандарты, внедрив новую, более удобную для заемщиков форму кредитного договора, где все основные параметры кредита описаны в одном разделе, а также детально объясняется порядок пользования и возврата кредита, действия заемщика в случае его несостоятельности. Наиболее важным изменением в договоре стала отмена моратория на досрочное погашение кредита. Новая форма договора вступает в силу с 1 октября 2010 года.
 
Сентябрь 2010 года - АИЖК рефинансировало первые кредиты, первоначальный взнос по которым снижен до 10%. Снижение первоначального взноса произошло за счет страхования ипотечных обязательств заемщика (страхование ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору).
 
16 сентября 2010 года АИЖК разместило старший транш облигаций с ипотечным покрытием класса А1 объемом 6,096 млн рублей, выпущенных ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2010-1". Цена размещения облигаций на вторичном рынке составила 101% от номинальной стоимости, что соответствует доходности к ожидаемой дате погашения 8,43% годовых. Объем заявок превысил объем размещения более чем в два раза. Облигации были размещены широкому кругу рыночных инвесторов. По облигациям объявлена трехлетняя оферта на досрочный выкуп со стороны АИЖК.
 
Октябрь 2010 года - АИЖК разработало Программу по приобретению облигаций с ипотечным покрытием для дополнения и поддержки Программы инвестиций Внешэкономбанка в целях дальнейшего развития рынка ипотечного кредитования и формирования новых инструментов рефинансирования ипотеки. В рамках Программы Агентство планирует выкупать старшие транши ипотечных облигаций участников рынка, отвечающие установленным требованиям.
 
1 ноября 2010 года АИЖК разместило на вторичном рынке широкому кругу инвесторов старший транш жилищных облигаций с ипотечным покрытием ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2008-1".
 
11 января 2011 года банк "Возрождение" получил заем от АИЖК сроком на 30 лет под залог пула ипотечных кредитов, выданных по стандартам продукта АИЖК "Переменная ставка" на сумму 63 млн рублей.
 
С 1 февраля 2011 года расчет максимального размера ипотечных кредитов (займов), выдаваемых по стандартам АИЖК (за исключением продукта «Военная ипотека»), производится по новым правилам. Теперь максимальная сумма кредита будет повышаться пропорционально увеличению первоначального взноса. Кроме того, установлена градация максимальной суммы кредита в зависимости от региона расположения предмета ипотеки. Главная цель нововведения - ограничение кредитного риска, приходящегося на одну закладную, разъяснили в АИЖК.
 
С 1 февраля 2011 года расчет максимального размера ипотечных кредитов (займов), выдаваемых по стандартам АИЖК (за исключением продукта «Военная ипотека»), производится по новым правилам. Теперь максимальная сумма кредита будет повышаться пропорционально увеличению первоначального взноса. Кроме того, установлена градация максимальной суммы кредита в зависимости от региона расположения предмета ипотеки. Главная цель нововведения - ограничение кредитного риска, приходящегося на одну закладную, разъяснили в АИЖК.
 
9 февраля 2011 года на ЗАО ФБ ММВБ путем открытой подписки были размещены корпоративные облигации ОАО "АИЖК" серии А17, обеспеченные государственными гарантиями Российской Федерации, на сумму 8 млрд рублей. Размещение облигаций прошло среди широкого круга инвесторов. Объем спроса на облигации превысил объем предложения в 1,2 раза и составил 9,31 млрд рублей. По облигациям установлена фиксированная ставка купонного дохода на весь срок обращения облигаций в размере 9,05% годовых (доходность к погашению 9,36% годовых). Полученные средства планируется направить на финансирование основной деятельности ОАО "АИЖК".
 
14 марта 2011 года АИЖК установило дифференцированные ставки займов по Программе «Стимул». Нижняя граница ставки по беззалоговым займам АИЖК в рамках программы «Стимул» установлена на уровне 7% годовых.
 
В Агентстве разработана методика оценки финансового состояния с установкой лимитов кредитного риска, предусматривающая дифференцированный подход к банкам-кредиторам: кредитные организации делятся на 8 групп (по шкале от 0 до 7), в зависимости от показателей финансовой устойчивости банка, экспертной оценки, наличия или отсутствия кредитных рейтингов. За точку отсчета взята группа, куда входят системообразующие кредитные организации с государственным участием в капитале – для них ставка фондирования фиксируется на уровне 7%. Максимальный размер ставки составляет 8,75% годовых. Методикой предусмотрена возможность изменения группы и снижения ставки в случае предоставления банком ликвидного залогового обеспечения.

30 марта 2011 года международное рейтинговое агентство Standard & Poor's подтвердило долгосрочный рейтинг ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) на уровне "BBB" и рейтинг по национальной шкале "ruAAA", с прогнозом "стабильный". Подтвержден также краткосрочный рейтинг АИЖК "A-3", по которому прогноз определен также как "стабильный".

6 апреля 2011 года на ЗАО ФБ ММВБ путем открытой подписки в полном объеме был размещен выпуск корпоративных облигаций ОАО "АИЖК" серии А18, обеспеченных государственными гарантиями Российской Федерации, на сумму 7 млрд рублей с погашением в 2023 году (погашение 30% от номинальной стоимости облигаций 15.07.2020 года; 20% - 15.07.2021 года; 20% - 15.07.2022 года; 30% - 15.07.2023 года). Условия размещения предусматривают оферту через пять лет с даты размещения.
 
Книга заявок на приобретение облигаций закрылась 1 апреля 2011 года. Было подано 89 заявок инвесторов. Ставка купона была определена на уровне 8% годовых. Спрос на облигации превысил предложение в семь раз, общий объем спроса составил 49,4 млрд рублей.
 
С учетом рыночной конъюнктуры, цены размещения, ставки купона по облигациям и сложившегося спроса АИЖК приняло решение об удовлетворении 78 заявок инвесторов. Покупателями облигаций стали государственная корпорация "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)", ВТБ, Ханты-Мансийский банк, банк "Глобэкс" и Альфа-Банк.
 Организаторами размещения выступили компании "ВТБ Капитал" и "Тройка Диалог".
 
С 1 июля 2011 года минимальная ставка рефинансирования по стандартным продуктам АИЖК снижена с 11,5% до 8,9%. По продукту «Материнский капитал» для вторичного рынка жилья - 8,65%. Базовая минимальная процентная ставка по кредитам в рублях составляет 7,9% годовых. С учетом общей суммы специальных вычетов ставка может снизиться до 6,4%. Максимальная процентная ставка выдачи кредитов/займов на новое жилье не будет превышать 11% годовых даже при минимальном первоначальном взносе.
 
28 июня 2011 года Наблюдательный совет АИЖК утвердил «Стратегию развития группы компаний «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на 2011-2020 годы». Документ предусматривает реализацию группой компаний АИЖК четырех программ развития рынка ипотеки: развитие первичного рынка ипотеки; вторичного рынка ипотеки; инфраструктуры рынков ипотеки и реализация специальных ипотечных программ в период 2011-2020 годы.
 
5 июля 2011 года АИЖК объявило о продлении программы «Стимул» до 2013 года. Теперь проекты строительства жилья экономкласса будут включены в программу при условии планового завершения строительства и ввода в эксплуатацию объектов в срок не позднее 31 декабря 2013 года. Предусмотрено и возможное продление сроков программы в рамках ежегодно утверждаемых бизнес-планов Агентства.
 
Источник: Аналитический центр Русипотеки, АИЖК