Аналитический Центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации

Екатерина Оршкович, к.э.н.
генеральный директор, Кировская региональная ипотечная корпорация
вице-президент, Ассоциация ипотечных компаний

Ипотечные компании – это уникальный по своей сути, роли и функциям в российской ипотечной системе институт, не имеющий аналогов в мире.

Согласно определению устава Ассоциации ипотечных компаний (ИК) к ним относятся юридические лица, не являющиеся кредитными организациями, оказывающие комплекс услуг по выдаче, рефинансированию и сопровождению ипотечных кредитов (займов), в соответствии с унифицированными Стандартами процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов), утвержденных ОАО «АИЖК». Следует различать ИК, работающие в разных системах рефинансирования. На сегодняшний день в России имеют место как минимум 2 крупные сети ИК в разных системах рефинансирования: АИЖК и ГПБ-ипотека.

В России ИК создают, как правило, в форме акционерных обществ, они обладают общим набором признаков, объединены в профессиональную ассоциацию и осуществляют свою деятельность на территории одного или нескольких субъектов РФ, имея региональную природу происхождения.

К ипотечным компаниям единой унифицированной системы рефинансирования относятся региональные операторы (далее – РО) и сервисные агенты (далее – СА). И те и другие, являясь коммерческими субъектами регионального ипотечного рынка, осуществляют на своих территориях одинаковые функции: рефинансирование и сопровождение ипотечных кредитов. Своей ролью прямого участия в выкупе закладных и поддержания ликвидности в банковской системе и на рынке жилья, ИК стимулируют развитие конкуренции и, следовательно, повышение доступности кредитных условий для населения, увеличение объемов выдачи кредитов, повышение доступности жилья, стимулирование темпов и объемов жилищного строительства. При этом региональные операторы отличаются от сервисных агентов тем, что они созданы субъектами РФ (контрольный пакет принадлежит государству) и, следовательно, дополнительно к коммерческим функциям наделены социальными и регулирующими функциями по развитию жилищной сферы, являются ответственными исполнителями национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

Таким образом, если СА – это предпринимательские структуры, то РО – властно-предпринимательские структуры, выступающие институтами развития рынка ипотечного кредитования и жилищного строительства. Помимо осуществления коммерческих функций в системе рефинансирования (выкуп закладных у банков и сервис кредитов после их выдачи), РО призван выступать координатором ипотечной системы и региональных ипотечных программ, программ по субсидированию кредитов для отдельных категорий граждан, отвечать за реализацию проектов частно-государственного партнерства в сфере строительства жилой недвижимости, за внедрение социально ориентированных низкодоходных кредитных продуктов (кредитные программы для военнослужащих, молодых семей, работников села и работников прочих приоритетных для национальной экономики отраслей), за формирование доступности жилья в регионе.

Кроме того, СА и РО являются буфером кредитных рисков в единой системе рефинансирования, разделяя их с первичными кредиторами и ипотечными агентами. На этапе формирования единой унифицированной системы рефинансирования многие первичные кредиторы не готовы принимать на себя риски дефолта по закладной и обратного ее выкупа с регрессом. Эту роль взяли на себя ИК, в связи с чем вместе с ответственностью за выкуп закладной они приняли на себя функции по андеррайтингу заемщика и предмета залога, право принятия кредитного решения, которое означало гарантию выкупа у банка каждой конкретной закладной. Фактически ИК стали продавать кредиты (за банки) населению и взяли на себя функции «упаковки» кредитной заявки. Таким образом, ИК стали играть роль ипотечного брокера, осуществляя фронт продажи кредитов, делая их более гибкими, чем у банков.

С целью организации эффективной системы рефинансирования и наращивания кредитного портфеля в короткие сроки в системе АИЖК ИК вынуждены были взять на себя функции «допродажной подготовки клиента», сформировать собственные ритейловые сети. К 2006 г. ИК создали хорошую основу для активного развития новых направлений бизнеса в системе рефинансирования: ипотечный брокеридж и ипотечный пэкеджмент. В результате ИК в союзе с АИЖК в кратчайшие сроки смогли сформировать инфраструктуру регионального ипотечного рынка, обучить кредиторов и прочих участников, организовать качественное обслуживание заемщиков ипотечных кредитов. Благодаря деятельности ИК у АИЖК сформировался первый национальный портфель стандартных закладных, у ГПБ-ипотека – второй.

К текущему моменту на первичном рынке сложилась высокоэффективная сеть государственных и частных посредников – некредитных организаций, оказывающих комплекс услуг заемщикам и ипотечным агентам, позволяющая при этом минимизировать транзакционные издержки и риски в ипотечной системе. Развитие ипотечного рынка сегодня предполагает углубление специализации его участников, в ипотечной инфраструктуре появляется множество монофункциональных компаний, обслуживающих ипотечный рынок и бизнес-процессы в унифицированной системе рефинансирования. Среди них экспертные организации, агенты по взысканию, по сопровождению, специализированные ипотечные коллекторские агентства, расчетные агенты, кредитные брокеры, мастер-сервис-агенты и т. п. Таким образом, работа ИК в системе рефинансирования стимулирует развитие не только конкурентной среды, но и малого предпринимательства.

Тем не менее вся рыночная инфраструктура национальной системы ипотечного кредитования зависит от эффективности реализации базового бизнес-процесса – рефинансирования и секьюритизации. Очевидно, что объемы данных операций определяют объемы и емкость ипотечного рынка.

С переходом АИЖК в 2008—2009 гг. от прямой покупки закладных к приобретениию ипотечных облигаций эмитентов и к выдаче гарантий по их обязательствам подержание ликвидности в системе рефинансирования и ответственность за соответствие объемов выдачи ипотечных кредитов, оформленных по единым унифицированным стандартам, параметрам национального проекта, в каждом конкретном субъекте РФ полностью будет возложена на ИК. Кризис банковской ликвидности 2007—2008 гг. показал значимость деятельности ипотечных компаний. Мелкие и средние банки свернули или приостановили собственные ипотечные программы на региональном уровне и предпочли стать участником единой системы рефинансирования либо кредитных программ банков, использующих механизмы фондирования или выкупа закладных. РО и СА снова стали крайне востребованы банками, так как обеспечивали ритмичность сделок купли-продажи закладных и поставки капитала на рынок.

В условиях, когда национальная ипотечная система ориентирована на инвестора, ИК призваны обеспечить высокое качество ипотечного покрытия и взять ответственность за него. Инструментом повышения качества закладных в системе АИЖК является регулирование объемов выкупа у поставщика закладных в зависимости от величины просроченной задолженности по кредитам от данного поставщика. Таким образом, ИК принимают на себя ответственность за качество кредитов в системе рефинансирования, реализуя роль контролера в системе, так как объемы бизнеса компаний напрямую зависят от доли просрочек по их предыдущим поставкам и качества текущего сервиса.

В 2008—2009 гг. единая унифицированная система рефинансирования переходит на новый этап развития. Наряду с выполняемыми раньше функциями ИК будут осваивать новую роль – кондуитов и/или агентов по накоплению ипотечных портфелей, а также организаторов выпусков ипотечных ценных бумаг, обеспеченных межрегиональными пулами закладных.

На новом этапе развития системы рефинансирования среди ИК также пройдет ролевое разделение по функциям, реализуемым в ипотечной системе. Выбор стратегии развития и специализации бизнеса буде обусловлен размером уставного капитала и степенью интеграции в те или иные бизнес-процессы. Возможно, в перспективе появятся 3 крупные функциональные группы ИК с разными предметами специализации: профессиональные брокеры и сервисеры (вероятно, к этой стратегии склонятся малобюджетные ИК); рефинансирующие организации и кондуиты; эмитенты ипотечных ценных бумаг (этой стратегии интересно придерживаться ИК с большим размером рабочего капитала и высокой долей в нем собственного капитала); компании — девелоперы жилищных проектов с использованием механизмов ипотеки в качестве инструмента продаж (этой стратегии, скорее всего, последуют капитализированные РО, у которых 100% акций принадлежит субъекту РФ, на них возложена ответственность по реализации региональных жилищных программ).

В этой связи ИК следует уже сегодня определиться со стратегией своего дальнейшего развития, в которой функции компании могли бы быть максимально востребованы рынком. Вместе с тем следует помнить, что российские ипотечные компании обладают многомиллиардным совокупным капиталом. В случае реализации консолидированной политики это позволит вывести на рынок единый пул (выпуск) ипотечных ценных бумаг, организовать взаимное страхование финансовых рисков и кредитных портфелей, а также развить прочие направления совместного межрегионального бизнеса.

Журнал "Рынок ценных бумаг" #12(363), июнь 2008
В рамках совместного проекта компании "РУСИПОТЕКА" и журнала "Рынок ценных бумаг"