Анна Любимцева
руководитель аналитического центра
Агентство по ипотечному жилищному
кредитованию (АИЖК)
В конце ноября аналитический центр агентства по ипотечному жилищному
кредитованию подвел итоги регулярно проводимого совместно с ГФК «Русь»
всероссийского социологического исследования платежеспособного спроса населения
на жилье и ипотечное кредитование. Что изменилось после кризиса? Начну с
экономических ожиданий населения. Доля оптимистично настроенных граждан за год
практически не изменилась (18%), увеличившись более чем в два раза по сравнению
с началом 2009 г. Доля пессимистично настроенных граждан (21%), которые считают,
что экономическая ситуация в стране ухудшится, хотя и уменьшилась почти в 2,5
раза по сравнению с началом 2009 г., в III квартале 2010 г. снова стала расти.
Та же ситуация и с ростом личных опасений граждан: опасения выросли впервые с
октября 2009 г. Люди в основном опасаются ухудшения материального положения —
38% и, в частности, задержек заработной платы — 20%.
Поведение населения также претерпело изменения: люди извлекли уроки из
прошедшего кризиса и занимают сегодня сберегательно-выжидательную позицию:
растут депозиты, накопления и т.д. Большинство стали откладывать на черный день
— около 37%. Мы наблюдаем четко прослеживаемую тенденцию: чем выше доходы, тем
больше население склонно сберегать. Примерно столько же — 37% населения —
сбережений не делают, но потому что не могут позволить себе этого из-за низких
доходов. Многие после кризиса признают, что стали больше экономить — 38% — и
ориентироваться при покупке не на то, что хочется, а на то, что могут себе
позволить. В 2010 г. стала заметна переориентация на собственные средства, а не
на заемные — это отмечают 25% населения.
Интересно, что эти тенденции отразились на оценке населением своего уровня
дохода. Большее количество людей стало относить себя к средней группе по
доходности — 31%, прибавив с июля 2010 г. 8%, и к высокодоходной группе — 11%
(+4%). Мы считаем, что, с одной стороны, это связано с тем, что у людей
произошла переоценка многих товаров, в том числе и недвижимости. С другой
стороны, цены в анализируемом периоде росли не так быстро, как до кризиса,
инфляция в первой половине 2010 г. была невысокой, и реальные располагаемые
доходы населения незначительно, но росли.
Если рассматривать платежеспособный спрос на недвижимость в пятилетней
перспективе (конечно, он условный, так как долгосрочные планы не могут быть
абсолютно точными), то больших колебаний он не показывает: приобретать
недвижимость планируют 12-13% всего населения страны, это порядка 7 млн
домохозяйств. Однако при этом 18% населения нуждаются в жилье и не могут себе
позволить его ни сейчас, ни в ближайшие 5 лет. К потенциальным ипотечным
заемщикам — тем, кто в принципе не отрицает возможности использования ипотечного
кредита, относится 22% населения, порядка 11,5 млн домохозяйств. Из них
воспользоваться ипотечным кредитом в случае снижения процентных ставок планируют
6% — по этому показателю со II квартала 2010 г. наблюдается небольшая позитивная
динамика — прирост +3%. Здесь существует прямая зависимость: чем ниже процентные
ставки, тем больше людей рассматривают ипотеку как возможный для себя вариант.
Предпочтения в части приобретаемой недвижимости традиционны: лидирующее
положение стабильно занимает такой тип жилья, как квартира, — 61% (4 млн
домохозяйств). Потенциальных покупателей интересует преимущественно жилье
экономкласса. При этом сохраняется ориентация на вторичный рынок — 36% отдают
предпочтение вторичному жилью, а 25% — новостройкам. Основными причинами отказа
от покупки жилья на первичном рынке являются высокие цены, риск быть обманутыми
в результате срыва строительства жилья, а также высокий риск увеличения цены по
завершению строительства.
Естественно, всех волнует цена недвижимости. Если в кризис у населения были
определенные колебания по прогнозу изменения цен, то в III квартале 2010 г. мы
видим, что большинство ждет их повышения — 82% считают, что цены изменятся. По
мнению большинства, цены поднимутся в среднем на 22%. Мы также попробовали
замерить эластичность спроса среди тех, кто планирует приобрести жилье в
ближайшие 5 лет. Получилось, что при текущем уровне цен повышение на 15%
заставит многих потенциальных покупателей искать более дешевую альтернативу, а
при повышении на 25% — каждый второй откажется от покупки. По мнению
потребителей, приемлемая стоимость жилья в среднем по России должна быть в
пределах миллиона рублей как на квартиры, так и на дома. При этом верхняя
граница стоимости квартиры (предельная дороговизна) не должна превышать 2 млн
руб., а индивидуального дома — 1,5 млн руб.
Восприятие ипотечного кредитования населением нашей страны на первый взгляд
негативно — 61% всех опрошенных считают его тяжелым финансовым бременем. Но если
посмотреть на группу потенциальных ипотечных заемщиков, то ситуация обратная —
70% потребителей считают ипотеку хорошим способом улучшить свои жилищные
условия. С нашей точки зрения, такое различие обусловлено прежде всего низкой
финансовой грамотностью населения в целом по стране. Важно отметить, что за
прошедший год в группе потенциальных ипотечных заемщиков повысился доход: если
раньше на одного члена такой семьи приходилось 15 000 руб., сейчас — порядка 20
000 руб. Существенное отличие состоит и в том, что в этой группе сохраняется
сильная ориентация на покупку жилья на первичном рынке — 48%. В то время как в
основной массе готовность покупки квартиры на первичном рынке отметили лишь 25%
опрошенных. С одной стороны, во многом сыграла свою роль государственная
политика, направленная на активизацию кредитования новостроек. С другой — цены в
сегменте первичного жилья за прошедший год действительно снизились, и более
активные и финансово грамотные потенциальные ипотечные заемщики это заметили.
Что касается сроков кредитования, то потребители называют наиболее
предпочтительным срок — 6-10 лет.
На основании исследования можно выделить три основных критерия, которыми
руководствуются заемщики при выборе ипотечного кредита: процентная ставка (80%
респондентов считают ее очень важным параметром), размер первоначального взноса
(отметили 65% респондентов) и сумма ежемесячного платежа (52%). За 2010 г.
уровень процентной ставки снизился с 10% до 9%. При достижении этого уровня доля
потенциальных заемщиков превышает половину (54%), а при дальнейшем росте —
стремительно уменьшается. Приемлемый первоначальный взнос по ипотечному кредиту,
комфортный для заемщика, стабильно остается в пределах 10-15%. Что касается
приемлемого уровня ежемесячных платежей по кредиту, то эта цифра тоже почти
неизменна — 20-25% от совокупного семейного дохода. Этот тот комфортный уровень,
когда заемщик не чувствует себя поставленными на грань выживания и ипотека для
него не является тяжелым бременем.
Ведомости, декабрь 2010
Просмотров:
