Аналитический Центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации

Ипотечное кредитование у нас снова в лидерах. Если верить статистике, то за истекший, 2010-ый год, общий объем выдачи ипотечных кредитов в России увеличился почти в 2,5 раза по сравнению с остро кризисным 2009-м!

При этом отечественный кредитный рынок в целом вырос за тот же год не более чем на 10%. Иными словами, ипотека в России как была самым динамичным сегментом финансового рынка (за докризисную пятилетку она выросла в 60 раз), так и им остается, «передохнув» всего лишь год. Однако посмотрим, высоко ли мы взобрались — с такими-то темпами прироста? Увы. Тридцать с небольшим миллиардов долларов — вот и вся наша ипотека за двенадцать лет своего существования. Для справки: ипотека в США — это двенадцать триллионов долларов!
 
В пересчете на валовой внутренний продукт страны наши цифры тем более не впечатляют. В России рынок ипотеки «тянет» чуть больше, чем на 2% нашего годового ВВП. А, например, в Польше, Венгрии и Чехии аналогичный показатель составляет уже 10-15%. Не говоря уже о Западной Европе и США. Там эта доля колеблется в диапазоне от 30 до 80%.
 
И еще пару цифр. В России за счет ипотеки осуществляется в лучшем случае 15% от общего числа сделок с недвижимостью, а в США — 85%. И это притом, что население у нас в среднем существенно беднее, чем в Америке, а, стало быть, возможностей для покупки квартиры или дома «в кэш» у наших граждан гораздо меньше.
 
Кредитов достаточно — хороших и разных
 
В чем же дело? Почему у нас такое катастрофическое отставание от «цивилизованного» мира? Может быть, банки в России не любят ипотеку и просто не готовы выдавать ее в достаточном количестве? Я бы не сказал. До кризиса ипотечные кредитные программы присутствовали в продуктовых линейках более чем половины российских банков!
 
«Цивилизованному миру» такое и не снилось. Там все-таки считают, что ипотека — продукт непростой, и что профессионально, ответственно оценивать риски при выдаче кредитов на 20-30 лет может далеко не каждый банкир. Жестко регламентируя правила игры на рынке ипотеки, национальные правительства большинства развитых стран допускают на этот рынок не всех желающих. И правильно делают. Достаточно вспомнить, что именно нарушение этих ограничений в отдельно взятой стране послужило толчком для невиданного финансового кризиса во всем мире. Ведь начался он с провала в нестандартной ипотеке США.
 
На Руси по-прежнему любой кредитной организации (да и не только кредитной) дозволено заниматься ипотекой. И этим дозволением охотно пользуются. Количество активных кредиторов, чуть ли не обнулившееся в кризисный период, сейчас стремительно восстанавливается. На ипотечный рынок выходят даже те, кто до кризиса на нем замечен не был. Так что с предложениями здесь недостатка нет. До определенных, разумеется, пределов. А пока мы этих пределов не достигли, основные проблемы у нас со спросом. Об этом и поговорим.
 
Причина, которая на виду
 
Можно, конечно, недостаток спроса на ипотеку попробовать списать на невысокие доходы населения. Дескать, нет у нашего народа денег для покупки жилья: ни в полную его стоимость, ни даже в кредит. Действительно, доступность жилья, рассчитываемая как отношение среднегодового дохода семьи к средней же стоимости квадратного метра, у нас в разы ниже, чем в экономически развитых странах. Но почему даже среди тех россиян, которые могут позволить себе приобретение недвижимости, ипотека все равно не в почете?
 
Версия первая, самая очевидная: доходы тех, кто у нас покупает жилье, гораздо менее регулярны и, главное, менее прозрачны, чем в Америке. Банки же при выдаче ипотечных кредитов как раз интересуются в первую очередь регулярностью и «прозрачностью» доходов.
 
Спорить с этой версией бессмысленно. Проблема, что называется, имеет место быть. Причем ситуация с «прозрачностью» доходов физических лиц в этом году, после повышения социальных налогов, скорее всего, будет только ухудшаться.
 
Однако рискну предположить, что данное обстоятельство не единственная, а возможно, даже не главная причина нашего хронического отставания.
 
Заглянем глубже
 
Главную причину непопулярности ипотеки в нашей стране я усматриваю в отсутствии надлежащих ипотечных традиций и, как следствие, — в искаженном восприятии ипотечной действительности. Не берем Америку, в которой ипотека сродни национальной религии (70% населения — ипотечные заемщики). Возьмем, к примеру, Германию. Как вы полагаете, уважаемый читатель, надо ли кому-нибудь из молодоженов в этой европейской стране разъяснять тонкости ипотеки и доказывать ее преимущества? Нет! У этой семьи и родители, и, скорее всего, родители родителей покупали жилье в кредит, да еще с предварительным накоплением в стройсберкассе. Поэтому, получив кредитное предложение от банка, молодые люди зададут его представителям разве что пару уточняющих вопросов, позволяющих сравнить данное предложение с другими офертами.
 
А у нас? Слава богу, прошли те времена, когда ипотеку в России путали с аптекой. Теперь почти любой россиянин на соответствующий вопрос ответит вам, что речь идет о кредите на жилье (что, кстати, не совсем точно, да ладно). Но задайте этому же гражданину следующий вопрос: хорошо ли это? И с высокой вероятностью получите ответ типа «да зачем мне эта кабала!..».
 
Ничего толком не зная про ипотеку, среднестатистический наш соотечественник накопил к ней, однако, немало претензий. Попробуем разобраться с важнейшими из них.
 
Претензия первая: ипотека удорожает и без того недешевое жилье
 
Звонит мне как-то один журналист: «Владимир Андреевич, не могли бы Вы составить для наших читателей некую таблицу, из которой был бы виден размер переплаты за жилье, приобретаемое с помощью различных кредитных программ?»
 
С ответом я не затягивал: «Могу, но не стану. Считаю такую таблицу вредной во всех отношениях».
 
И действительно считаю. Гораздо более полезной мне представляется таблица, придуманная несколько лет назад одним из ипотечных банков и публиковавшаяся им какое-то время сразу в нескольких изданиях. В ней фигурировали конкретные квартиры, выставленные на продажу в Москве. Но их цена не указывалась. Вместо нее возле каждого объекта стояли два числа: сумма единовременного взноса и величина ежемесячного платежа. Разумеется, рассчитанного по ипотечной программе данного банка. Читатель (он же потенциальный заемщик) имел возможность сравнить эти кредитные платежи с арендными ставками на жилье аналогичного качества.
 
Абсолютно правильный подход!
 
Процентные платежи по кредиту — это никакая не переплата, а всего лишь плата за то, что семья, не имеющая достаточно средств на покупку жилья, тем не менее полноценно пользуется им в течение длительного времени. Та же самая аренда, только с выкупом: значительная часть уплачиваемых денег не в трубу вылетает, как в обычной аренде, а идет на увеличение капитала семьи, то есть на выкуп собственного жилья. Так что даже в том случае, когда арендные ставки получаются несколько ниже, чем ежемесячные платежи по ипотеке, в конечном итоге кредит существенно выигрывает.
 
Претензия вторая: российские акулы-банкиры — не чета их западным коллегам
 
Обдерут, дескать, заемщика до нитки — процентными ставками и всевозможными поборами.
 
Что ж, ставки по кредитам у нас действительно примерно вдвое, а иногда и втрое выше, чем в развитых странах. Но алчность отечественных банкиров здесь ни при чем. Дело в том, что ипотека только кажется простым механизмом: банк дает деньги в долг, принимая при этом в залог недвижимость. Но все становится намного сложнее, как только мы поинтересуемся, откуда банк эти деньги берет.
 
Когда кредит короткий — все понятно: для его выдачи используются деньги клиентов самого банка. Берется ставка по депозитам, добавляется пара-тройка процентов банковской маржи, плюс проценты за риск невозврата — и вот вам итоговый процент по ссуде.
 
С ипотекой — другое дело. Депозитных вкладов на тридцать лет не существует. Следовательно, при выдаче таких кредитов рассчитывать только на себя и собственные ресурсы банк не может. Он просто вынужден ориентироваться на открытый рынок финансирования. Причем не только на отечественный — на нем «длинные» деньги традиционно в дефиците. А деньги, циркулирующие там, у «них», только для «них» и дешевы. К нам они приходят с большими наценками за риск, поскольку Россия для западных инвесторов — по-прежнему не очень рыночная страна.
 
Поэтому даже при умеренных аппетитах банка ставки в абсолютном их выражении получаются впечатляющими.
 
Но если при оценке кредитной нагрузки мы учтем ее величество инфляцию, то еще неизвестно, какие ставки выгоднее: американские 5—6%, при инфляции — 1—2%, или наши 10—12%, при такой же двухзначной инфляции. А ведь цены на жилье у нас нередко растут даже быстрее общей инфляции в стране, причем намного. И в эти интересные периоды практически любые процентные ставки себя оправдывают.
 
Что же касается банковских комиссий, то здесь вообще какое-то национальное недоразумение. Попробуйте в Америке «перескочить» с одного кредита на другой, более дешевый (это называется рефинансированием). Только за рассмотрение вашей заявки американский банк запросит 6-8 тыс. долл. Нормальная мировая практика. Основной доход любого банка — это сборы и комиссии. У нас же доблестный Роспотребнадзор просто терроризирует банки по этому поводу, объявляя такие платежи незаконными. И добился-таки своего. Ряд банков, со «Сбером» во главе, отменили все комиссии при выдаче кредитов физическим лицам.
 
Так что на поверку ипотека в России не так уж дорога.
 
Претензия третья: попадаешь в кредитную кабалу и полжизни потом работаешь на банк
 
Не знаю как кого, а меня лично «кабала» по двум взятым кредитам только дисциплинирует. И стимулирует к ратному труду. Мне кажется, россиянам очень этого не хватает. Будь у нас больше граждан, всерьез и надолго обремененных долговыми обязательствами, мы, наверное, были бы значительно ближе к «цивилизованному», процветающему обществу, чем находимся сейчас.
 
Причем я голосую за то, чтобы это была именно кабала, лишенная всякого рода социально-популистской мишуры. Ипотечное кредитование, по своему замыслу и содержанию — сугубо рыночный механизм продажи жилья в рассрочку. Он рассчитан ровно на тех, кто привык опираться на собственные силы. То бишь на средний класс. Хочешь жить лучше — бери на себя дополнительную финансовую нагрузку и, будь добр, соответствуй. А коль не вышло — не взыщи. Слегка, возможно, и помогут, если трудности твои имеют временный характер, но няньчиться с тобой там уж точно никто не станет. Это делают на другой социальной ступеньке, с другим уровнем потребления, на котором о собственном благоустроенном жилье не может быть и речи.
 
«Там» это понимают.

Увы, у нас популистской мишуры и расслабляющей шумихи еще предостаточно. Взять хотя бы недавно принятую программу развития ипотеки до 2030-го года. Сделать ипотеку доступной для 60% населения в стране, в которой к среднему классу даже с натяжками можно отнести только процентов десять, — задачка занимательная. И кому-то она кажется даже полезной. Вспомним, однако, что кукуруза в Псковской губернии так и не прижилась.

***

Давно известно: уровень развития ипотеки — весьма точный индикатор экономического развития страны в целом. Плохо, если ипотека отстает: недоиспользованными оказываются мощные ресурсы роста — и экономического, и социального. Но еще хуже, когда ипотека вырывается вперед, когда кредиты выдают тем, кому не следует, чем бы при этом не руководствовались — жаждой корпоративной наживы конкретных участников рынка или политическими резонами державы. Схлопывание возникающего при этом «пузыря» будет слышно издалека.