Способы упрощения передачи ипотечных кредитов
Автор: Туктаров Юрий
26-05-2010 18:18
В настоящее время в мире сложилось три способа передачи ипотечных кредитов, которые появлялись в разные периоды времени. Во-первых, самым распространенным способом передачи ипотечных кредитов является передача ипотечных кредитов на основании общих положений об уступке прав требований, правила о которой были повсеместно приняты в течение XIX века. При уступке заключается специальный договор, в котором стороны выражают свое согласие на переход ипотечного кредита от продавца к покупателю.
Во-вторых, для упрощения передачи ипотечных кредитов во второй половине XIX века многие страны стали вводить возможность оформления ипотечного кредита путем составления ценных бумаг, правила для которых заимствовались из законодательства о векселях. Ценные бумаги для оформления ипотечных кредитов в разных странах получили разное наименование, в том числе ипотечный сертификат, закладная, закладной лист и прочее. Передача ценной бумаги совершается путем передачи такой бумаги от продавца к покупателю либо совершения на ней передаточной надписи.
В-третьих, с развитием на фондовом рынке использования компьютеров для передачи торгуемых ценных бумаг (акций и облигаций) к концу XX века для упрощения передачи ипотечных кредитов стали заимствовать электронный способ передачи ипотечных кредитов. Передача ипотечного кредита в таком случае осуществляется путем совершения записи в компьютере. При этом ведение электронных записей об ипотечных кредитах осуществляется разными организациями, государственными и (или) частными (депозитариями).
Почему требуется упрощение передачи ипотечных кредитов
Вопрос об упрощении передачи ипотечных кредитов остро стоит только в области жилищного ипотечного кредитования, которое обладает следующими особенностями. Во-первых, ипотечные жилищные кредиты для кредитной организации представляют собой розничный продукт, при этом являются относительно небольшими по размеру и многочисленными по количеству (фактор больших чисел). Современное регулирование передачи ипотеки через уступку наилучшим образом отвечает потребностям той ситуации, когда залог недвижимости устанавливается в отношении большого по стоимости имущества для обеспечения крупного по размеру обязательства. Это штучная (разовая) сделка, где мелкие детали на общем фоне объема не выглядят значительными. Напротив, в жилищной сфере выдача кредитов поставлена на поток: за короткий промежуток времени совершается множество кредитных сделок, при этом такие сделки являются стандартными и однотипными по своему характеру. Многочисленность жилищных ипотечных кредитов мелкие технические вопросы превращает в огромные затраты времени и (или) денежных средств.
Во-вторых, обеспеченные ипотекой жилищные кредиты выдаются гражданам на продолжительный срок (фактор времени). В настоящее время такой срок составляет от 10 до 30 лет. Другой срок можно встретить в рамках ипотечного коммерческого кредитования. Срок такого кредита индивидуален и зависит от конкретного финансируемого проекта (например, может быть равен 3-5 годам). В течение длительного периода существования ипотечного кредита должны быть созданы благоприятные условия для упрощенного оборота ипотечных кредитов.
В-третьих, выдачу ипотечных жилищных кредитов производят с учетом возможности впоследствии быстро осуществить эффективную передачу ипотечных кредитов третьим лицам (фактор ликвидности). Данное обстоятельство обусловлено тем, что современная система ипотечного кредитования ориентирована на рефинансирование выданных кредитов посредством их секьюритизации, т.е. продажи специальной компании, которая привлекает для этого денежные средства на рынке капитала. Процесс передачи состоит из таких элементов, как верификация (определение «качества» приобретаемых кредитов) и время, которое необходимо для осуществления самой передачи (трансферта). Оценка двух этих аспектов позволяет определить, насколько данный актив приспособлен для передачи, в том числе для целей его секьюритизации.
Недостатки уступки требований
Уступка права требования традиционно основывается на защите интересов должника и на соблюдении баланса интересов между продавцом и покупателем права требования. Из этого вытекают следующие недостатки института уступки права требований для ипотечного кредитования.
Проблема верификации. В результате уступки требования от первоначального кредитора к новому кредитору переходят все права, которые существовали к моменту перехода права, вне зависимости от того, где и каким образом они закреплены, а также вне зависимости от того, знал приобретатель о них или не знал. Покупатель ипотечного кредита несет риск того, что продавец ипотечного кредита сообщит не всю или недостоверную информацию (по злому умыслу или в силу собственного заблуждения). Напротив, при передаче ценной бумаги к приобретателю переходят только те права, которые закреплены в такой ценной бумаге – конкретным и единственным источником необходимой информации о праве.
Проблема «скрытых недостатков». При уступке требования должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору. Иначе обстоит дело с должником по ценной бумаге: он не вправе приводить никаких возражений против требований законного владельца ценной бумаги, которые не основаны на ценной бумаге.
Отсутствие защиты добросовестного покупателя. Положения об уступке права требования не предоставляют защиту добросовестному приобретателю на тот случай, когда продавец не имел полномочий на отчуждение соответствующего права требования. Однако такая возможность всегда предусмотрена в отношении ценной бумаги, которая может быть приобретена добросовестным покупателем, даже если она выбыла помимо воли ее владельца (за исключением случаев, когда ценная бумага была украдена или выбыла из владения собственника иным преступным путем).
Итак, покупатель ипотечного кредита в случае приобретения по правилам об уступке оказывается в невыгодном положении относительно определения качества приобретаемого финансового актива, его принадлежности данному лицу и сохранения своего титула на такой актив в будущем. Ценная бумага больше приспособлена к активному обороту удостоверенных ею прав (в частности, ипотечного кредита).
Читать полностью: http://www.rusipoteka.ru/articles/2010/sposoby_uproweniya_peredachi_ipotechnyh_kreditov/
Во-вторых, для упрощения передачи ипотечных кредитов во второй половине XIX века многие страны стали вводить возможность оформления ипотечного кредита путем составления ценных бумаг, правила для которых заимствовались из законодательства о векселях. Ценные бумаги для оформления ипотечных кредитов в разных странах получили разное наименование, в том числе ипотечный сертификат, закладная, закладной лист и прочее. Передача ценной бумаги совершается путем передачи такой бумаги от продавца к покупателю либо совершения на ней передаточной надписи.
В-третьих, с развитием на фондовом рынке использования компьютеров для передачи торгуемых ценных бумаг (акций и облигаций) к концу XX века для упрощения передачи ипотечных кредитов стали заимствовать электронный способ передачи ипотечных кредитов. Передача ипотечного кредита в таком случае осуществляется путем совершения записи в компьютере. При этом ведение электронных записей об ипотечных кредитах осуществляется разными организациями, государственными и (или) частными (депозитариями).
Почему требуется упрощение передачи ипотечных кредитов
Вопрос об упрощении передачи ипотечных кредитов остро стоит только в области жилищного ипотечного кредитования, которое обладает следующими особенностями. Во-первых, ипотечные жилищные кредиты для кредитной организации представляют собой розничный продукт, при этом являются относительно небольшими по размеру и многочисленными по количеству (фактор больших чисел). Современное регулирование передачи ипотеки через уступку наилучшим образом отвечает потребностям той ситуации, когда залог недвижимости устанавливается в отношении большого по стоимости имущества для обеспечения крупного по размеру обязательства. Это штучная (разовая) сделка, где мелкие детали на общем фоне объема не выглядят значительными. Напротив, в жилищной сфере выдача кредитов поставлена на поток: за короткий промежуток времени совершается множество кредитных сделок, при этом такие сделки являются стандартными и однотипными по своему характеру. Многочисленность жилищных ипотечных кредитов мелкие технические вопросы превращает в огромные затраты времени и (или) денежных средств.
Во-вторых, обеспеченные ипотекой жилищные кредиты выдаются гражданам на продолжительный срок (фактор времени). В настоящее время такой срок составляет от 10 до 30 лет. Другой срок можно встретить в рамках ипотечного коммерческого кредитования. Срок такого кредита индивидуален и зависит от конкретного финансируемого проекта (например, может быть равен 3-5 годам). В течение длительного периода существования ипотечного кредита должны быть созданы благоприятные условия для упрощенного оборота ипотечных кредитов.
В-третьих, выдачу ипотечных жилищных кредитов производят с учетом возможности впоследствии быстро осуществить эффективную передачу ипотечных кредитов третьим лицам (фактор ликвидности). Данное обстоятельство обусловлено тем, что современная система ипотечного кредитования ориентирована на рефинансирование выданных кредитов посредством их секьюритизации, т.е. продажи специальной компании, которая привлекает для этого денежные средства на рынке капитала. Процесс передачи состоит из таких элементов, как верификация (определение «качества» приобретаемых кредитов) и время, которое необходимо для осуществления самой передачи (трансферта). Оценка двух этих аспектов позволяет определить, насколько данный актив приспособлен для передачи, в том числе для целей его секьюритизации.
Недостатки уступки требований
Уступка права требования традиционно основывается на защите интересов должника и на соблюдении баланса интересов между продавцом и покупателем права требования. Из этого вытекают следующие недостатки института уступки права требований для ипотечного кредитования.
Проблема верификации. В результате уступки требования от первоначального кредитора к новому кредитору переходят все права, которые существовали к моменту перехода права, вне зависимости от того, где и каким образом они закреплены, а также вне зависимости от того, знал приобретатель о них или не знал. Покупатель ипотечного кредита несет риск того, что продавец ипотечного кредита сообщит не всю или недостоверную информацию (по злому умыслу или в силу собственного заблуждения). Напротив, при передаче ценной бумаги к приобретателю переходят только те права, которые закреплены в такой ценной бумаге – конкретным и единственным источником необходимой информации о праве.
Проблема «скрытых недостатков». При уступке требования должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору. Иначе обстоит дело с должником по ценной бумаге: он не вправе приводить никаких возражений против требований законного владельца ценной бумаги, которые не основаны на ценной бумаге.
Отсутствие защиты добросовестного покупателя. Положения об уступке права требования не предоставляют защиту добросовестному приобретателю на тот случай, когда продавец не имел полномочий на отчуждение соответствующего права требования. Однако такая возможность всегда предусмотрена в отношении ценной бумаги, которая может быть приобретена добросовестным покупателем, даже если она выбыла помимо воли ее владельца (за исключением случаев, когда ценная бумага была украдена или выбыла из владения собственника иным преступным путем).
Итак, покупатель ипотечного кредита в случае приобретения по правилам об уступке оказывается в невыгодном положении относительно определения качества приобретаемого финансового актива, его принадлежности данному лицу и сохранения своего титула на такой актив в будущем. Ценная бумага больше приспособлена к активному обороту удостоверенных ею прав (в частности, ипотечного кредита).
Читать полностью: http://www.rusipoteka.ru/articles/2010/sposoby_uproweniya_peredachi_ipotechnyh_kreditov/
