http://www.rusipoteka.ru/blogi/klepikova/РУСИПОТЕКА - Ипотека в России - Блог Елены КлепиковойruРегистрация ипотечного кредита осуществляется в соответствие с законом «Об ипотеке», и эта система регистрации ипотечных договоров (закладных) на сегодня далеко не эффективна и является одним из слабых инфраструктурных элементов, тормозящих развитие ипотеки. Thu, 07 Apr 2011 00:21:39 +0400Регистрация ипотечного кредита осуществляется в соответствие с законом «Об ипотеке», и эта система регистрации ипотечных договоров (закладных) на сегодня далеко не эффективна и является одним из слабых инфраструктурных элементов, тормозящих развитие ипотеки. [cut] Сегодня невозможна онлайн регистрация договора ипотеки, этот процесс предполагает предоставление огромного количества документов, включая уставные документы банка-кредитора, например, нельзя сдать на регистрацию в ЕГРЦ большой пул кредитов единовременно, то есть отсутствуют новые технологии регистрации ипотеки. Здесь проблемы буквально во всем: с мобильным получением документов из ДЭЗа, БТИ. Введение «одного окна» ничего по сути не изменило. Практически ни один документ нельзя получить в электронном виде, а если и получишь, то его в официальных госструктурах в качестве документа отказываются рассматривать без наличия соответствующих печатей. Словом, стоит вопрос о необходимости финансирования введения новых технологий, о чем много говорится, но пока мало делается. Отсюда возникают сложности при регистрации ипотеки при альтернативных сделках, сделках по программам ипотеки для госслужащих – особенно военных, например, когда требуется регистрация вторичной ипотеки. При существующем положении вещей необходимо, например, брать отдельные справки из ЕГРЦ (Единый государственный регистрационный центр) для ФГУ а потом аналогичные и для АИЖК. Неужели нельзя сделать такую систему, чтобы всю требуемую информацию можно было получить в электронном формате без очередей и особый усилий всех участников сделок с ипотечным кредитом.http://www.rusipoteka.ru/blogi/klepikova/tehnologiya_registracii_dogovora_ipoteki/http://www.rusipoteka.ru/blogi/klepikova/tehnologiya_registracii_dogovora_ipoteki/Государство поддерживает рынок ипотеки, но механизмы рефинансирования несовершенны. Если еще и комиссии за выдачу кредитов будут объявлены вне закона, региональные и средние банки перестанут выдавать ипотеку вообще. Рынок поделят госбанки. Состояние ипотечного рынка сейчас можно оценивать по-разному. Если говорить с точки зрения цифр – тенденция положительная. Во втором квартале 2010 года наблюдался рост выдачи ипотечных кредитов по сравнению с 2009 годом. По последним данным ЦБ, в России за полгода выдано 133 млрд рублей. Но, на мой взгляд, с точки зрения рыночного развития ничего хорошего на рынке ипотеки сейчас не происходит.Tue, 31 Aug 2010 15:25:53 +0400Государство поддерживает рынок ипотеки, но механизмы рефинансирования несовершенны. Если еще и комиссии за выдачу кредитов будут объявлены вне закона, региональные и средние банки перестанут выдавать ипотеку вообще. Рынок поделят госбанки. Состояние ипотечного рынка сейчас можно оценивать по-разному. Если говорить с точки зрения цифр – тенденция положительная. Во втором квартале 2010 года наблюдался рост выдачи ипотечных кредитов по сравнению с 2009 годом. По последним данным ЦБ, в России за полгода выдано 133 млрд рублей. Но, на мой взгляд, с точки зрения рыночного развития ничего хорошего на рынке ипотеки сейчас не происходит.[cut] По различным оценкам, Сбербанк выдает около 55% всех ипотечных кредитов. Он основной игрок, и имеет исключительные возможности с точки зрения ресурсной базы. Будучи госбанком, Сбербанк имеет доступ к дешевому фондированию, и у него есть возможность снижать ставки. Если какое-то время назад у него были более или менее рыночные условия предоставления кредитов, то с 1 апреля Сбербанк полностью отменил комиссии. И, судя по всему, у регуляторов есть намерения признать комиссии за выдачу кредита незаконными вообще. Такие идеи являются популистскими, политическими и отражают запредельно бессмысленный подход к банковской системе. Почти 25% рынка занимает ВТБ24. Таким образом, две трети рынка ипотеки – это госденьги. На долю остальных банков приходится не более 20%, в рамках которых они и стараются реализовать рыночные принципы. Но в пределах этой доли рынка существует АИЖК. Агентство - единственный условно стабильный источник ресурсов для ипотеки, который позволяет региональным и средним банкам существовать. То, что государство уделяет внимание развитию ипотеки – большой плюс. Но минус в том, что АИЖК - единственный стабильный источник ресурсов. Причем условно стабильный, потому как условия и процедура получения ресурсов подвержены изменениям, далеко не всегда диктуемым рыночными факторами, и является очень трудозатратной и дорогостоящей для банка. Да и партнерство между единственным рефинансирующим институтом и банками абсолютно неравноправное. Это, на мой взгляд, свидетельствует о перекосе развития рынка. Нынешняя система заставляет делать большой объем ненужной дорогостоящей работы, что делает сомнительным участие мелких и средних банков в этой программе. Стоимости выдачи кредита и рефинансирования в нашей стране баснословная. По тем ставкам, по которым АИЖК рефинансирует кредиты по номиналу, маржа у банка, не имеющего доступа к дешевым деньгам, чуть ли не отрицательная. Судите сами: мы занимаем средства, к примеру, на беззалоговых аукционах ЦБ примерно под 10%. АИЖК устанавливает ставки по выкупаемым кредитам, начиная от 9,5%. А ведь банк несет расходы по выдаче и регистрации обеспечения по этим кредитам. Банк может финансировать такие операции только за счет различного рода комиссий. Если комиссии будут ликвидированы, можно будет поставить крест на всей системе рефинансирования и закрывать все программы, связанные с региональными и средними банками. Недавно в механизм рефинансирования был введен такой институт, как внешняя экспертиза. Теперь прежде чем банк направит соответствующий кредит на рефинансирование, он должен пройти экспертизу во внешней организации, а это означает существенное удлинение сроков нахождения кредитов, выданных по низким ставкам, на балансе банка. Безусловно, что должен быть контроль качества предоставляемых кредитов на их соответствие установленным стандартам, и банки нужно дисциплинировать, но не тем, чтобы устанавливать, например, требования к качеству сканированных документов и отказу от рефинансирования кредитов по данной или аналогичной причине. Очень много ошибок вообще не связано с банками, а с оценщиками, страховщиками и, что особенно важно, с государственными регистрирующими органами. Именно такие ошибки особенно трудно и долго исправляются и получается, что банк несет все потери, которые не связаны с его деятельностью, в том числе и по вине государственных органов. На мой взгляд, схема, при которой агентство сначала рефинансирует кредиты, а потом проверяет их качество и требует исправления ошибок, является более справедливой и отражает разделение ответственности между государственными и коммерческими структурами. Сейчас получается, что банк выдал долгосрочный кредит, причем по низкой ставке, которую требует АИЖК, и эти кредиты «висят» на балансе, пока все процедуры выполняются и ошибки, в том числе, не банковские, исправляются. Как подобные системы рефинансирования построены в некоторых зарубежных странах? Там, например, есть трехмесячный лаг между моментом выдачи кредита и его рефинансированием. Банк подает заявку, что через три месяца он поставит на рефинансирование определенный объем кредитов по рыночной цене. Если он не добирает сумму – его штрафуют. И только после того, как кредиты рефинансированы, запускается система контроля: выборочно проверяется качество поставленных на рефинансирование кредитов. Тотальной проверки выданных кредитов нет. Хорошо также, что появилась программа поддержки государством строительства жилья от АИЖК – «Стимул». Ведь если не будет строительства – цены на жилье взлетят до небес. В условиях дефицита квадратных метров ипотека никогда не станет доступной – снижение ставки будет замещаться ростом цен на жилье. Но эта программа ограничена, потому что на рынке строительства - кризис доверия. Найти подходящие объекты строительства для банка сейчас очень сложно. Мы хотим участвовать в этой программе, нам был выделен лимит и мы начали поиск подходящих объектов. Но почти все либо ушли в Сбербанк, где более льготные условия кредитования, либо не соответствуют установленным условиям, и до сих пор мы, например, не можем найти проекты, которые бы нас устраивали. Еще есть программа ВЭБа по рефинансированию ипотеки через выкуп облигаций. Но по ней кредитная линия может выделяться только тем банкам, которые соответствуют стандартам размещения пенсионных средств. То есть деньги могут получить все те же госбанки и банки из первой тридцатки, у которых и без того есть ресурсы, чтобы работать на ипотечном рынке. Таким образом и эта программа оказывается недоступной для мелких и средних банков. Идеология институтов развития замечательная – ипотечный рынок надо поддерживать. Только вот вопрос – кого именно? Пока помощь нацелена на тех, у кого и так есть возможности, и все идет к тому, что ипотекой будет заниматься два-три банка с госучастием. Если правительство хочет поддерживать коммерческий рынок – нужно поддерживать региональные и средние банки, ведь именно они создают конкуренцию. Для этого нужно находить реальные механизмы, которые позволят этим банкам работать, а не выживать, как происходит сейчас. Шанс для развития ипотечного рынка – это появления других источников рефинансирования. Рано или поздно откроются рынки секьюритизации. Возможно, появятся новые коммерческие институты, которые будут заинтересованы в предоставлении ресурсов для ипотеки. Может, например, Сбербанк или ВТБ откроют свою систему рефинансирования. Если бы они появились на рынке – была бы конкуренция, и неравноправного партнерства можно было бы избежать. Повторюсь, по моему мнению, нужно усовершенствовать механизмы рефинансирования. Если политика государства не изменится, региональные и средние банки на ипотечном рынке вряд ли смогут выжить, у них просто нет шансов.http://www.rusipoteka.ru/blogi/klepikova/c_tochki_zreniya_rynochnogo_razvitiya_nichego_horoshego_na_rynke_ipoteki_sejchas_ne_proishodit/http://www.rusipoteka.ru/blogi/klepikova/c_tochki_zreniya_rynochnogo_razvitiya_nichego_horoshego_na_rynke_ipoteki_sejchas_ne_proishodit/Даже до кризиса 2009 года найти инвестора в ипотечные ценные бумаги в России было достаточно сложно. Во-первых, для Российского финансового рынка ипотечные ценные бумаги – это новый финансовый инструмент. В отношении таких бумаг в России нет достаточной практики и статистики их реального обращения и поведения. Как известно, до кризиса произошли первые выпуски таких бумаг и всего их было очень немного. Этот рынок только начал зарождаться. Поэтому практика выкупа таких бумаг на себя или аффилированную структуру была обычной.Fri, 15 Jan 2010 20:30:53 +0300Даже до кризиса 2009 года найти инвестора в ипотечные ценные бумаги в России было достаточно сложно. Во-первых, для Российского финансового рынка ипотечные ценные бумаги – это новый финансовый инструмент. В отношении таких бумаг в России нет достаточной практики и статистики их реального обращения и поведения. Как известно, до кризиса произошли первые выпуски таких бумаг и всего их было очень немного. Этот рынок только начал зарождаться. Поэтому практика выкупа таких бумаг на себя или аффилированную структуру была обычной.[cut] В настоящее время вопрос о том, чтобы участники ипотечного рынка могли обеспечить фондирование за счет размещения ипотечных ценных бумаг приобретает особую актуальность. Так как поддержание ипотечного рынка имеет большое социальное значение, государство приняло решение, что Внешэкономбанк уже в первой половине следующего года вложит пенсионные накопления в ипотечные ценные бумаги АИЖК и банков в размере 160 миллиардов рублей и 50 миллиардов рублей собственных средств. Этот шаг, безусловно, должен способствовать развитию рынка ипотечных ценных бумаг и расширению круга потенциальных долгосрочных инвесторов, таких, например, как страховые компании и другие консервативные инвесторы. Сейчас можно получить под залог ипотечных ценных бумаг, удовлетворяющим ряду критериев, рефинансирование в ЦБ. Насколько такая возможность полезна для развития рынка секьюритизации и не будет ли это иметь обратный эффект, тормозящий развитие обращения ипотечных ценных бумаг на открытом рынке? Можно уверенно сказать, что не будет. Данная мера является своевременной и полезной, хотя бы с точки зрения возможности более эффективного управления ликвидностью. Например, Банк ВТБ24 привлек около 6 миллиардов рублей на три месяца через РЕПО ЦБ РФ под залог своих рублевых ипотечных облигаций. Ипотечные ценные бумаги МБРР, по которым имеется поручительство АИЖК на этой неделе включены в ломбардный список ЦБ. В 2010 году запланировано получение поручительства АИЖК по ипотечным ценным бумагам еще ряда банков, в том числе и БЖФ. Возможность привлечения финансовых ресурсов в ЦБ РФ под ипотечные ценные бумаги способствует тому, что банки смогут получать финансирование на развитие ипотеки до момента, когда вернутся иные рыночные способы привлечения средств на докризисных уровнях. При этом будут учтены прошлые ошибки, и секьюритизация выйдет на новый уровень развития, когда к ипотечному обеспечению будут предъявляться более качественные требования, что укрепит саму систему ипотечного кредитования.http://www.rusipoteka.ru/blogi/klepikova/refinansirovanie_ipotechnyh_bumag_v_cb_-_mera_vremennaya/http://www.rusipoteka.ru/blogi/klepikova/refinansirovanie_ipotechnyh_bumag_v_cb_-_mera_vremennaya/