http://www.rusipoteka.ru/blogi/sablin/РУСИПОТЕКА - Ипотека в России - Блог Максима СаблинаruЧто такое отчет об оценке загородного дома с восьмизначной стоимостью? Казалось бы, это уверенность банка в завтрашнем дне при выдаче кредита. Уверенность в том, что все будет хорошо при обращении взыскания и стоимости объекта будет достаточно для погашения долга. Что же происходит после того как проведена оценка, выдан кредит и завтрашний день прошел? Об этом мы можем и не знать, словно в опытах по популярной физике: если не смотреть на рыночную стоимость и вообще забыть о кредите, то все нормально. Если же посмотреть на нее внимательно, то реальная цена странным образом уменьшается и становится иногда раза в два меньше. Вопрос не праздный – достаточно взглянуть на различные базы по залоговому имуществу банков и там увидеть объекты по высоким ценам.Wed, 09 Nov 2011 21:24:09 +0400Что такое отчет об оценке загородного дома с восьмизначной стоимостью? Казалось бы, это уверенность банка в завтрашнем дне при выдаче кредита. Уверенность в том, что все будет хорошо при обращении взыскания и стоимости объекта будет достаточно для погашения долга. Что же происходит после того как проведена оценка, выдан кредит и завтрашний день прошел? Об этом мы можем и не знать, словно в опытах по популярной физике: если не смотреть на рыночную стоимость и вообще забыть о кредите, то все нормально. Если же посмотреть на нее внимательно, то реальная цена странным образом уменьшается и становится иногда раза в два меньше. Вопрос не праздный – достаточно взглянуть на различные базы по залоговому имуществу банков и там увидеть объекты по высоким ценам.[cut] Получается такая ситуация – если сравнивать по ценам предложений аналогов, как делают оценщики, то дорогие дома за городом это самый лучший залог. Но если начать продавать, то за рыночную цену, за которую, казалось бы, в пределах разумного срока экспозиции дом должен быть реализован, такие дома не продать, даже если начать продавать в течение шестимесячного срока жизни отчета об оценке. Ни заемщик, ни риэлторы, никто этого сделать не может, и говорят нехорошие вещи про оценщиков. Что это за рыночная цена, когда продать по ней дом невозможно? Или это рыночная цена для очень терпеливых продавцов? Но не вина в этом только оценщиков, что они зачастую не могут верно оценить рыночную стоимость загородных домов, которые сложно сравнивать друг с другом. И не вина в этом банков, а тем более покупателей, что они не всегда знают как оценивать такую оценку. Это особенность рынка дорогого жилья – не каждый может себе позволить купить дорогой загородный дом, вот и рынок здесь другой: неторопливый, дорогой и эксклюзивный. Продавцы пускают золотую пыль в глаза покупателям и оценщикам, а те распускают эту пыль дальше, вот и формируется рынок и это нормальный закон спроса и предложения. И первоначальная рыночная цена все-таки становится ценой сделки, хотя и не через месяц-два. Вопрос полагаю не столько в оценке, сколько в том, как понимать дорогое и роскошное. Элитное жилье, дома с фонтанами, картины – это не меряется только объектами аналогами и стандартами оценки. Вопрос цены здесь индивидуальный и субъективный – одному видится дворец, другому неокрашенные стены. Нужен ли оценщик для этого? Конечно, нужен, хотя бы для того, чтобы убедиться, что это дом, а не трансформаторная будка с площадью элитного дома и тем же количеством комнат. Но и для банка и для оценщика это должен быть индивидуальный продукт.http://www.rusipoteka.ru/blogi/sablin/nelikvidnaya_ocenka_ili_nelikvidnyj_dom/http://www.rusipoteka.ru/blogi/sablin/nelikvidnaya_ocenka_ili_nelikvidnyj_dom/Любой заемщик, не расплатившийся с кредитом, вправе ожидать, что заложенная им банку квартира будет продана с торгов, долг будет погашен, а часть средств останется заемщику. В идеальной системе так и должно было бы быть. Но в реальности квартиры с торгов продаются редко, а, значит, долг у заемщика остается, накопленный им первоначальный взнос и уплаченные проценты зачастую пропадают зря. Кредиторы, зная о «черной дыре» под названием торги увеличивают величину первоначального взноса и ставку, а эксперты справедливо признают данное звено препятствием для развития ипотечного кредитования. Tue, 11 Jan 2011 00:16:33 +0300Любой заемщик, не расплатившийся с кредитом, вправе ожидать, что заложенная им банку квартира будет продана с торгов, долг будет погашен, а часть средств останется заемщику. В идеальной системе так и должно было бы быть. Но в реальности квартиры с торгов продаются редко, а, значит, долг у заемщика остается, накопленный им первоначальный взнос и уплаченные проценты зачастую пропадают зря. Кредиторы, зная о «черной дыре» под названием торги увеличивают величину первоначального взноса и ставку, а эксперты справедливо признают данное звено препятствием для развития ипотечного кредитования. [cut] Можно найти много причин этому, к примеру: • короткий срок экспозиции: по закону объявление о торгах допустимо публиковать за 10 дней до торгов, а много ли покупателей за это время найдется? • проведение торгов непубличными компаниями, типа «Рога и копыта» со всеми вытекающими рисками, в частности, возможное отсутствие у таких компаний заинтересованности в продаже квартир реальным покупателям; • невозможность оперативно получить информацию о дате торгов заинтересованным лицам, а в целом – информационная и технологическая отсталость системы; • сложность организации просмотра квартиры покупателями, сложность получения полноценной информации и документов по квартире; • отсутствие в системе специалистов по продаже квартир: вряд ли организаторы торгов умеют продавать квартиры как профессиональные риэлторы, кроме того, вряд ли закон позволяет учитывать законы рынка при продаже квартир, к примеру, сезонность; • общее несовершенство механизма взаимодействия кредитора-заемщика-организатора торгов-покупателя; • определенная боязнь покупки квартир с торгов у покупателей и общая неосведомленность населения о данной процедуре и ее нюансах; • проведение торгов не в том населенном пункте, где находится залог; • проблемы с начальной продажной ценой и изменением реальных цен со временем. Мы выделим лишь одну проблему организации торгов, которую считаем одной из ключевых. Система построена таким образом, что квартиры, продаваемые с торгов, не предлагаются реальным покупателям. Таких квартир нет на рынке. Риэлторы их практически не предлагают. Объявлений о продаже таких квартир нет в газете «Из рук в руки», их не найти на популярных сайтах и на официальном ресурсе судебных приставов вроде раздел про торги есть, а объявлений в полном объеме нет. Странно, но такое очевидное решение проблемы как открытая публикация и вовлечение в реальный оборот пока не реализовано. Поэтому обычные покупатели и не знают о продаже квартир с торгов, соответственно на торги никто не приходит, а если и приходят, то, возможно, «свои» люди и фирмы, которые не обеспечивают рыночную цену. С формальной точки зрения закон соблюдается. Объявления публикуются в специализированных изданиях, соответствующих требованиям закона, но эти газеты сложно найти в свободной продаже, а читают их профессиональные участники рынка, заинтересованные в покупке существенно недооцененных квартир, но никак не обычные покупатели, которым квартиры нужны для решения жилищного вопроса. И для кого в этом случае собственно организуются торги? Безусловно, есть и иные весомые причины, есть и оправдания самой системе. Но факт остается фактом. Квартиры не продаются. Эта проблема, в данном случае проблема скорее заемщика, не решается, а ее реальному значению и действенным мерам по решению должное внимание законодателем и Федеральным агентством по управлению государственным имуществом не уделяется.http://www.rusipoteka.ru/blogi/sablin/sistema_torgov_bol_noj_zub_ipoteki/http://www.rusipoteka.ru/blogi/sablin/sistema_torgov_bol_noj_zub_ipoteki/В последние годы Роспотребнадзор (далее – РПН) всё активнее защищает потребителей финансовых услуг, планомерно штрафуя банки за условия договора, ущемляющие права потребителей и признавая такие условия недействительными. Миссия РПН понятна – заемщику в одиночку сложно изменить условия приобретения банковских продуктов и в этом смысле ему необходима государственная поддержка в виде нормативного регулирования и надзора. Если с нормативным регулированием отношений потребителей с банками по приобретению финансовых услуг налицо пробел – закона о потребительском кредитовании нет, а текущий закон о защите прав потребителей не отражает специфику финансовых услуг, то с надзором в виде Роспотребнадзора заемщик получил необходимого союзника. Тем не менее, ряд выводов РПН при общей полезности данной службы по обеспечению благополучия человека, вызывает острые дискуссии. Так, недавно под прицел РПН попал институт уступки прав по обязательствам – один из незыблемых и старейших институтов гражданского права. Представитель РПН высказал мнение, что банки не вправе уступать права по кредитным договорам (с физическими лицами) коллекторским компаниям и Роспотребнадзор планирует с этим бороться. Tue, 27 Apr 2010 00:00:15 +0400В последние годы Роспотребнадзор (далее – РПН) всё активнее защищает потребителей финансовых услуг, планомерно штрафуя банки за условия договора, ущемляющие права потребителей и признавая такие условия недействительными. Миссия РПН понятна – заемщику в одиночку сложно изменить условия приобретения банковских продуктов и в этом смысле ему необходима государственная поддержка в виде нормативного регулирования и надзора. Если с нормативным регулированием отношений потребителей с банками по приобретению финансовых услуг налицо пробел – закона о потребительском кредитовании нет, а текущий закон о защите прав потребителей не отражает специфику финансовых услуг, то с надзором в виде Роспотребнадзора заемщик получил необходимого союзника. Тем не менее, ряд выводов РПН при общей полезности данной службы по обеспечению благополучия человека, вызывает острые дискуссии. Так, недавно под прицел РПН попал институт уступки прав по обязательствам – один из незыблемых и старейших институтов гражданского права. Представитель РПН высказал мнение, что банки не вправе уступать права по кредитным договорам (с физическими лицами) коллекторским компаниям и Роспотребнадзор планирует с этим бороться. [cut] Опять же, цель РПН понятна – обезопасить граждан от противозаконных действий, которые имеют место быть, но почему вместо привлечения к ответственности виновных в нарушении лиц РПН выбран настолько радикальный способ защиты – оспаривание самой возможности уступки прав по кредитам третьим лицам? Отметим, что РПН в какой-то степени вспомнил римское право, которое не допускало передачу обязательства лицу «более влиятельному (potentior) сравнительно с первоначальным кредитором», например, как указывал Г.Дернбург, это касалось уступки прав лицам, занимающим «такое высокое общественное положение, что должник едва ли может отважиться на продолжение процесса против них». Однако в современном гражданском законодательстве презюмируется равенство участников и такая постановка вопроса уже не актуальна: заемщики вполне могут себе позволить подать иск к любому лицу. Уступка же требования кредитором допускается в пользу любого лица, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору (п.1 ст.388 ГК РФ). И как не смотреть закон о защите прав потребителей – запрета на уступку там нет. Но от теории переходим к жизни. Мнение РПН, как правило, влечет определенные действия и судебные процессы. Прежние успехи РПН в спорах с банками позволяют ожидать, что судебная практика и по уступке прав третьим лицам вполне может разделить точку зрения РПН. Только не получится ли, что наряду с запретом на уступку коллекторам пострадают интересы других участников гражданского оборота, например, рефинансирующих организаций, цель которых в обеспечении жильем тех же потребителей? Хочется отметить, что, несмотря на все позитивные и, безусловно, нужные обществу идеи Роспотребнадзора, попытка сузить применение института уступки прав по сравнению с тем значением, которое ему придается сейчас, является тревожным звонком для принципов российского гражданского законодательства, изложенных в ст.1 ГК РФ, основанных на признании равенства участников, свободе договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав. Если же речь идет о тенденции по переосмыслению норм гражданского права в части взаимоотношений между субъектами предпринимательской деятельности и гражданами по инициативе Роспотребнадзора, то налицо насущность именно законодательного выделения данных отношений в особую категорию, с предоставлением обеим сторонам прозрачных и паритетных прав и обязанностей, без ущерба для развития данных отношений в целом.http://www.rusipoteka.ru/blogi/sablin/karantin_na_ustupku_prav_po_kreditnym_dogovoram/http://www.rusipoteka.ru/blogi/sablin/karantin_na_ustupku_prav_po_kreditnym_dogovoram/Как заемщикам, которые столкнулись со сложностями в погашении кредита, выбраться из долговой ямы сохранив жилье? Сколько не планировать и не обсуждать тему развития ипотеки в России, ключевым моментом останется, пожалуй, вопрос – сможет ли большинство среднестатистических заемщиков погашать долги в течение 20-30 лет действия кредитного договора. По определению за такой долгий срок многое может случиться и рассчитать все возможные превратности судьбы заемщику просто невозможно. В связи с этим, возникает второй вопрос – является ли суд единственным решением проблемы длительного неплатежа в случае изменений в финансовом положении заемщика, например через 5, 10 лет? Очевидно, что это крайний вариант, никому не выгодный, особенно заемщику который уже долгое время по кредиту платил – сроки принудительного исполнения длительны, решения неоднозначны, жилье должник теряет, долг его растет. Гораздо лучше решить проблему во внесудебном порядке, путем различных схем реструктуризации. (Конечно, мы не говорим о недобросовестных заемщиках, для которых остается одна мера принуждения - суд). Wed, 03 Mar 2010 03:57:24 +0300Как заемщикам, которые столкнулись со сложностями в погашении кредита, выбраться из долговой ямы сохранив жилье? Сколько не планировать и не обсуждать тему развития ипотеки в России, ключевым моментом останется, пожалуй, вопрос – сможет ли большинство среднестатистических заемщиков погашать долги в течение 20-30 лет действия кредитного договора. По определению за такой долгий срок многое может случиться и рассчитать все возможные превратности судьбы заемщику просто невозможно. В связи с этим, возникает второй вопрос – является ли суд единственным решением проблемы длительного неплатежа в случае изменений в финансовом положении заемщика, например через 5, 10 лет? Очевидно, что это крайний вариант, никому не выгодный, особенно заемщику который уже долгое время по кредиту платил – сроки принудительного исполнения длительны, решения неоднозначны, жилье должник теряет, долг его растет. Гораздо лучше решить проблему во внесудебном порядке, путем различных схем реструктуризации. (Конечно, мы не говорим о недобросовестных заемщиках, для которых остается одна мера принуждения - суд). [cut] Однако сегодняшний добросовестный, но «проблемный» заемщик имеет фактически только две альтернативы – воспользоваться программой отсрочки в выплате на год АРИЖК и за это время решить (или не решить) свои финансовые проблемы или проститься с жильем, оставшись зачастую должным кредитору часть кредита ввиду падения цен на недвижимость и недостаточности ее стоимости для полного погашения. Иные варианты добровольной реструктуризации долгов предлагаются заемщику в зависимости от «продвинутости» каждого конкретного кредитора и активности самого заемщика – и здесь как повезет. Среди разнообразия мер не предусматривающих потерю жилья можно выделить собственные программы стабилизации кредитов банков, уменьшение аннуитетного платежа, продление срока возврата кредита, сдача квартиры в наем, предложение заемщику выкупить его долг за меньшую сумму, отмена пеней при возврате в график, отсрочка и рассрочка платежа, использование для погашения иного имущества, помощь родственников, получение субсидий. С потерей жилья все варианты предусматривают отчуждение имущества с погашением за счет полученных средств долга - и порой данный вариант наиболее удобен для всех сторон. Конечно, основной риск неоплаты несет заемщик – долги надо возвращать и в этом смысле именно заемщик является наиболее заинтересованным лицом в поиске вариантов решения проблемы. Вместе с тем, что-то необходимо дорабатывать в схеме поддержки заемщика, причем не только со стороны государства и банков, но и со стороны заемщика, например, в части изменения отношения к долгам, повышения уровня знаний по вариантам решения проблем с погашением. Именно в совершенствовании механизмов поддержки заемщиков в «сложные периоды» видится актуальное направление работы законодателя, кредиторов и заемщиков - не только на будущее, но и "на сейчас". Следует, на мой взгляд, отходить от традиционных моделей взаимодействия банков и заемщиков, со всем известными проблемами коммуникаций, в частности банкам целесообразно расширять и популяризировать варианты реструктуризации долга (к примеру, разрабатывать своеобразные памятки должника, возможно чаще идти навстречу заемщику при добросовестности последнего), для законодателя же есть простор в создании необходимых предпосылок для поддержки заемщика, оказавшегося в трудной ситуации (к примеру, установить механизм постепенного использования материнского капитала на погашение аннуитетов, а не разового перечисления). Сейчас же можно посоветовать добросовестному заемщику: 1. Незамедлительно по появлении потенциально долгосрочных финансовых проблем обратиться к кредитору и уточнить варианты реструктуризации долга, которые возможны. 2. После анализа предлагаемых программ совместно с кредитором определить возможные варианты взаимовыгодного решения вопроса. Следует понимать, что для кредитора, как и должника, внесудебный способ – наилучший, но кредитор не всегда может принять решение об отсрочке при отсутствии реальных перспектив погашения или хотя бы частичного погашения просрочки уже сейчас. Поэтому заемщику следует именно убедить кредитора в том, что его вариант реструктуризации реален и обоснован. 3. Быть максимально активным в поиске вариантов улучшения финансового состояния и форм реструктуризации долга.http://www.rusipoteka.ru/blogi/sablin/otnyat_ili_pomoch_ostavit/http://www.rusipoteka.ru/blogi/sablin/otnyat_ili_pomoch_ostavit/