http://www.rusipoteka.ru/blogi/lopatin/РУСИПОТЕКА - Ипотека в России - Блог Владимира ЛопатинаruУжас! Ужас! Ужас! «Отмена партнерами Агентства по ипотечному жилищному кредитованию льготных условий перечисления платежей увеличила расходы заемщиков на обслуживание кредитов в некоторых случаях на 1-1,5% годовых, или примерно на 1 млрд руб.»,- так начинается недавняя публикация в уважаемой газете «Ведомости». Заемщики, о которых идет речь, – это те, кто получали свои кредиты в коммерческих банках, сотрудничающих с АИЖК. Спустя какое-то время все они получали уведомления, что их кредиты проданы в АИЖК, но без серьезных последствий, поскольку платили они, как правило, в те же банки, причем бесплатно, то есть без комиссии за перевод. Но так было только до середины 11-го года. Mon, 19 Dec 2011 11:31:38 +0400Ужас! Ужас! Ужас! «Отмена партнерами Агентства по ипотечному жилищному кредитованию льготных условий перечисления платежей увеличила расходы заемщиков на обслуживание кредитов в некоторых случаях на 1-1,5% годовых, или примерно на 1 млрд руб.»,- так начинается недавняя публикация в уважаемой газете «Ведомости». Заемщики, о которых идет речь, – это те, кто получали свои кредиты в коммерческих банках, сотрудничающих с АИЖК. Спустя какое-то время все они получали уведомления, что их кредиты проданы в АИЖК, но без серьезных последствий, поскольку платили они, как правило, в те же банки, причем бесплатно, то есть без комиссии за перевод. Но так было только до середины 11-го года. [cut] Теперь же под давлением нашего недремлющего ФАСа банки вынуждены были ввести «драконовские», как явствует из текста статьи, комиссии по этим платежам, дабы уравнять данную группу заемщиков с остальными клиентами этих банков. Насколько же в самом деле драконовскими получились эти комиссии? Из расчетов, приведенных в статье, получается, что действительно драконовские. Читаем: «Ежемесячная комиссия в 1,5% увеличивает эффективную ставку по кредиту примерно на 1% годовых, подсчитал партнер Frank Research Group Сергей Земелькин. При кредите в 2 млн руб. на 10 лет и среднерыночной ставке 12% эффективная ставка возрастает до 13,1% годовых, а дополнительные расходы из-за комиссии за 10 лет составят 51 650 руб.» Как же мне дороги эти наши финансовые аналитики! Не желая утруждать себя и читателя расчетами через головоломную формулу аннуитетных платежей (действительно головоломная, с отрицательной степенью), проверяю приведенные в статье расчеты уважаемого Сергея Земелькина простыми арифметическими методами, усвоенными мною где-то классе в 6-м средней школы. Итак, отчего-то надо оттолкнуться. Оттолкнемся от цифры, которая в расчетах аналитика выглядит наиболее правдоподобной: 51 650 рублей дополнительных расходов заемщика за 10 лет из-за введения новой комиссии. Поскольку сама комиссия равняется 1,5 процентам от каждого платежа, значит, общая сумма этих платежей за 10 лет составит 3 443 333 рублей (расчеты опускаю из-за предельной их простоты). Теперь вычтем из этой суммы 2 миллиона рублей «тела кредита». Получается, что чисто процентная «переплата» (страсть как не люблю это слово!) нашего заемщика будет равняться 1 443 333 рублей. При ставке в 12 годовых. Нетрудно подсчитать, что ставка в 13,1 годовых, которой так напугал нас аналитик, больше, чем ставка в 12 годовых в 1,0916 раза. Значит, во столько же раз должна увеличиться и «переплата» заемщика за те же 10 лет. Зависимость здесь – линейная. Получается, что увеличиться она должна на 132 209 рублей, а никак не на 51 650, которые были рассчитаны аналитиком. Ошибочка вышла. В 2,6 раза! Корректируем на эту «ошибочку» самую страшную цифру, приведенную аналитиком, и получается, что эффективная ставка по кредиту при комиссии за каждый платеж в 1,5 процента вырастет не на 1,1 процентных пункта, а лишь на 0,42… «Ну, ужас, - сказала «мама» в старом анекдоте. – Но не ужас, ужас, ужас». Поверьте, я бы не стал драматизировать элементарную арифметическую неграмотность банковских аналитиков, если бы, во-первых, она не была столь распространенной в этой профессиональной среде, а во-вторых, если бы на ней не делались далеко идущие выводы. Увы, выводы, которые может сделать подключившийся к данной истории Роспотребнадзор, нетрудно предположить. Скальпеля в руках этого доблестного ведомства мы отродясь не видали. Только топор, отсекающий головы банкирам. Достаточно вспомнить леденящую душу историю с банковскими комиссиями за выдачу кредитов. Последнее информационное письмо, разосланное АИЖК поставщикам закладных, фактически закрепляет безоговорочную победу «санэпидемстанции» над банковским сообществом. Вслед за Сбербанком и целым рядом кредиторов помельче от комиссий теперь отказывается и АИЖК. А ведь за ним стоит несметное количество первичных кредиторов, только на комиссиях и зарабатывавших. Останутся ли они на рынке при новых правилах игры, доведенных АИЖК, - большой вопрос. А если не останутся, конкуренция на этом рынке существенно ослабеет, со всеми вытекающими. Ей богу, верю: Роспотребнадзор хотел как лучше. Но вышло-то…http://www.rusipoteka.ru/blogi/lopatin/akkuratnee_by_na_povorotah/http://www.rusipoteka.ru/blogi/lopatin/akkuratnee_by_na_povorotah/На прошлой неделе я разместил в своем блоге заметку на тему, которая мне казалась архи-важной и актуальной: соотношение арендных и ипотечных платежей. И несколько дней – ни одного комментария! Даже расстроился, было. Неужели никого не задело? Но вот сегодня получил-таки первый комментарий, подписанный, правда, загадочным Остапом Бендером-Задунайским. Mon, 21 Mar 2011 10:26:26 +0300На прошлой неделе я разместил в своем блоге заметку на тему, которая мне казалась архи-важной и актуальной: соотношение арендных и ипотечных платежей. И несколько дней – ни одного комментария! Даже расстроился, было. Неужели никого не задело? Но вот сегодня получил-таки первый комментарий, подписанный, правда, загадочным Остапом Бендером-Задунайским. [cut] «А зачем покупать 1-ком клетушку 33м2, пишет мне оппонет, - и выплачивать за неё 15 лет подряд, 48.000 руб в месяц? Лучше арендовать квартиру за 22.000 руб, а остальные 26.000руб ложить на депозит под 10% годовых, с ежемесячной капитализацией. В итоге, через 15 лет, мы имеем на депозите 10.866.000 руб, на которые можно купить 3- 4х-ком квартиру 100м2 !» На первый взгляд, аргумент серьезный. Но только на первый. Начнем с приведенных расчетов. Много мы видели банков, где можно безбоязненно "ложить" деньги на депозит под 10%? Если сейчас такие и встречаются, то я бы не рекомендовал «ложить» туда ваши кровные. Ведь в конечном итоге сумма накопления предполагается весьма солидная, в разы превышающая размер вклада, защищенного системой страхования депозитов. Значит, лишь бы какой банк нас явно не устроит. В солидных же банках сегодня найти даже рублевую (не говоря уже о валютных) ставку по депозиту более 5 процентов годовых практически невозможно. Вот, например, как выглядит актуальная таблица со ставками по накопительному депозиту в Альфа банке: «Потенциал» — пополняемый депозит с произвольным сроком и возможностью частичного снятия Процентные ставки, % годовых* (введены в действие с 1 февраля 2011 г.) Сумма вклада Срок 92-183 дней 184-244 дней 245-305 дней 306-364 (365) дней 365(366)-549 дней 550-729 дней 730-1095 дней 10.000 - 249 999 2.10% 3.20% 3.30% 3.60% 4.20% 4.60% 4.80% 250.000 - 749.999 2.30% 3.40% 3.50% 3.80% 4.40% 4.80% 5.00% 750.000 - 1.499.999 2.50% 3.60% 3.70% 4.00% 4.60% 5.00% 5.20% 1.500.000 - 2.999.999 2.70% 3.80% 3.90% 4.20% 4.80% 5.20% 5.40% От 3.000.000 2.90% 4.00% 4.10% 4.40% 5.00% 5.40% 5.60% Примерьте эти ставки к тем суммам, с которых планируется начинать наше накопление, - дай Бог, чтобы хотя бы 5 процентов получилось. А тогда расчеты моего оппонента явно не вяжутся. На выходе, через 15 лет, даже с капитализацией процентов наберется сумма, которой едва хватит на ту же «клетушку». Да и то по сегодняшней ее цене. А через пятнадцать-то лет… Давно всем ясно: рублевых депозитов с положительной процентной ставкой, т.е. со ставкой выше инфляции, в России просто нет. В лучшем случае вкладчику удается уйти в ноль, т.е. сберечь накопления от инфляции, но никак не нарастить. Можно, конечно, надеяться, что цены на московскую недвижимость 15 лет расти не будут – наперекор подорожанию всего остального. Но верить в такое может разве что Бендер-Задунайский. До сих пор получалось ровно наоборот: цены на «квадраты» в столице росли быстрее инфляции. За исключением кризиса, конечно. Но он, как нас уверяют, миновал, и цены на столичную недвижимость от инфляции опять не отстают. Ипотека же тем и хороша, что позволяет остановить мгновение. То есть зафиксировать текущую стоимость приобретаемой квартиры и рассчитываться за нее хоть 15, хоть 30 лет по фиксированной цене. Разумеется, с процентами, но тоже фиксированными. А закончить хочется опять про «лирику». Для того, чтобы с педантичной регулярностью носить в банк НЕОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ежемесячные вклады, при таком количестве соблазнов вокруг, нужно, как мне кажется, обладать недюжинной волей и аскетизмом. Мало кто из россиян может этим похвастаться. Ипотека же, как известно, имеет ОБЯЗАТЕЛЬНЫЙ характер. Штрафы и пени за просрочку в ней замечательно дисциплинируют личность. Я сам попробовал – работает!http://www.rusipoteka.ru/blogi/lopatin/pridetsya_prodolzhit/http://www.rusipoteka.ru/blogi/lopatin/pridetsya_prodolzhit/«Ставки по ипотеке снижаются и вплотную подходят к докризисным уровням», - таким оптимистичным заявлением озаглавила свою недавнюю статью журналист Юлия Погорелова (см. «Деньги», 31 января 2011 года). Соглашусь и даже разовью эту замечательную мысль: по последней статистике Центробанка, наша ипотека докризисный рубеж средневзвешенных ставок уже преодолела. Но это придирки, не имеющие отношения к сути вопроса. Wed, 16 Mar 2011 19:46:12 +0300«Ставки по ипотеке снижаются и вплотную подходят к докризисным уровням», - таким оптимистичным заявлением озаглавила свою недавнюю статью журналист Юлия Погорелова (см. «Деньги», 31 января 2011 года). Соглашусь и даже разовью эту замечательную мысль: по последней статистике Центробанка, наша ипотека докризисный рубеж средневзвешенных ставок уже преодолела. Но это придирки, не имеющие отношения к сути вопроса. [cut] Главный посыл, который побудил меня на сей раз «взяться за перо», г-жа Погорелова излагает в первой же фразе упомянутой статьи. «Однако, - пишет она, - ипотечные выплаты по стандартному кредиту все еще более чем вдвое превышают арендные платежи». И это в целом правильно, важно, как это трактовать. Так вот, трактуется это автором статьи с помощью фразы, которая вполне уместна была бы на торжественных похоронах безвременно почившей российской ипотеки: «Очевидно, что с экономической точки зрения аренда предпочтительнее ипотеки». Вот с этим хочется поспорить. Как бы это мне поделикатнее объяснить уважаемой журналистке, что лобовое сравнение аннуитетных платежей по ипотечному кредиту с арендными платежами не совсем корректно? В любом аннуитете, как известно, есть две составляющие: та, что идет в уплату процентов, и та, что погашает основной долг. Известно также, что первая составляющая, которую, собственно, и принято называть переплатой за жилье, приобретаемое в кредит, доминирует лишь на ранних стадиях обслуживания кредита. Если же смотреть за весь период, то еще неизвестно, каких платежей там будет больше. Это зависит от сроков и ставки по конкретному кредиту. Но в любом случае на ипотеке эти величины вполне сопоставимы. Тогда вопрос: корректно ли ту составляющую аннуитета, которая уплачивается должником в погашение кредита, учитывать при сопоставлении этого аннуитета с арендными платежами? Полагаю, нет. Ведь это плата заемщика за собственное жилье. На худой конец, эти деньги всегда можно вернуть, продав «актив», да еще с прибытком. Выражаясь опять же по-научному, это средства, которые идут на повышение «капитализации» семьи. Но никак не плата за пользование жилым помещением. В качестве таковой правильно рассматривать лишь процентную составляющую аннуитета. И только ее – сопоставлять с арендными ставками. Временами кажется, что автор анализируемой статьи это понимает. Во всяком случае, слово «переплата» в статье упоминается. И даже делается попытка ее посчитать. «Однокомнатная квартира площадью 33 кв. м в панельном доме в недорогом спальном районе на окраине Москвы – уверяет нас журнаслист, - стоит 4,5 млн руб. Аренда такой квартиры обойдется в 20-23 тыс. руб. Если оформить кредит с первым взносом 20% под 14% годовых на 15 лет, ежемесячный платеж по кредиту составит около 48 тыс. руб., а переплата банку по процентам за весь срок кредита — более 5 млн руб.» Посчитано правильно, ну и что? В расчетах не хватает одного действия, которое все расставит по своим местам. Произведем это действие сами. Помножим 23 тысячи арендных платежей на 12 месяцев и на те же 15 лет. Получается более 4 миллионов. Разница с арендой - меньше миллиона! Не знаю, как кто, но я бы при такой некатастрофичной разнице не делал столь радикальных выводов насчет очевидной предпочтительности аренды перед ипотекой. Особенно если учесть, что среднесрочный прогноз по арендным ставкам на жилье – явно повышательный (автор статьи с этим согласна). А вот на ставке 14 годовых наш виртуальный заемщик все 15 кредитных лет уж точно не усидит. Либо тот же банк эту ставку снизит, под давлением обостряющейся конкуренции на рынке кредитования, либо сам заемщик рефинансирует кредит в другом банке. Так что на длинной дистанции (которая начинается уже сегодня) гандикап аренды наверняка будет «съеден» ипотекой, а возможно, она даже вырвется вперед. Тогда, может быть, решающими аргументами в пользу аренды следует считать «лирику» насчет грядущей трудовой мобильности нашего населения? Мол, хорошо бы жить поближе к работе. По мнению автора и цитируемых ею экспертов, эта мобильность (которой я, честно говоря, пока не замечал) делает чужое жилье более привлекательным, чем собственное. Так я, с вашего, уважаемый читатель, позволения, приведу с добрый десяток столь же «лиричных» аргументов в пользу обратного тезиса. Например, «два переезда равны одному пожару», «из любимого района уезжать не хочется», «дети – в одной школе», «собственный дом – не чета чужому», «в съемной квартире и гвоздь забить нельзя», «собаку не возьмешь» и т.д. Наш не оправившийся до конца рынок ипотеки и без того находится в положении, когда спрос на кредиты в разы меньше, чем возможное их предложение. И не в последнюю очередь из-за неадекватного восприятия плюсов и минусов ипотеки даже теми, кому она по карману. Свои мысли на эту печальную тему я подробно изложил в статье «Не сердитесь вы на ипотеку», опубликованной в первом номере журнала «Ипотека и кредит» за этот год. Так что повторяться не хочется. А хотелось бы призвать журналистское сообщество быть аккуратнее с масштабными выводами и оценками. Несомненно, снимать в аренду некое жилое помещение обойдется дешевле, чем купить его по ипотеке. Дешевле, но не выгоднее. Ипотека получается дороже аренды только потому, что по ее окончании у заемщика в собственности остается полностью выплаченное жилье. А по окончании аренды остается только пшик, с радостными перспективами дальнейшего вложения денег не в товар, а в услугу. Так что аренда, наверное, лучше только для тех, кто просто не может позволить себе ипотеку. А если можете, то мой вам совет: принимая столь судьбоносное решение, вспомните замечательную поговорку насчет того, что мы не настолько богаты, чтобы платить за дешевые вещи. И тогда ваше решение будет правильным.http://www.rusipoteka.ru/blogi/lopatin/ipoteka_i_arenda_status-kvo_sohranyaetsya/http://www.rusipoteka.ru/blogi/lopatin/ipoteka_i_arenda_status-kvo_sohranyaetsya/Почти каждый второй автомобиль в России продается в кредит. А квартиры – только каждая шестая. Интересно, почему? Ведь накопить на квартиру сложнее, чем на машину. В богатых США это понимают и 85 процентов жилья покупают по ипотеке. У нас же лишь 15 процентов… Mon, 07 Mar 2011 17:05:25 +0300Почти каждый второй автомобиль в России продается в кредит. А квартиры – только каждая шестая. Интересно, почему? Ведь накопить на квартиру сложнее, чем на машину. В богатых США это понимают и 85 процентов жилья покупают по ипотеке. У нас же лишь 15 процентов… [cut] Предположения на этот счет могут быть разные. Например, такое: дорого. Те же американцы вообще перестают брать кредиты, как только ставки поднимаются выше 5 процентов. А в России ставки 12–13 и более! Но если мы сравним средневзвешенную ставку по российским ипотечным кредитам не с Америкой, а с нашими же автокредитами, то ипотека окажется все же дешевле. Предположение второе: долго. Автокредиты выдаются на срок от года до пяти, а ипотечное ярмо – лет на тридцать, а то и пятьдесят. Ну и что? Во-первых, никто не мешает брать ипотеку тоже на пять лет, если доходы заемщика это позволяют. И ставка будет ниже. Во-вторых, даже взяв кредит на 30 лет, заемщик может погасить его досрочно уже через полгода - год. Как правило, без штрафов и комиссий. Зная это, смышленые заемщики в большинстве случаев стараются взять кредит именно подольше, стремясь тем самым уменьшить для себя ежемесячную обязательную нагрузку по нему. И очень даже удается. Средняя по стране сумма автокредита примерно вдвое меньше, чем средний кредит по ипотеке, а вот аннуитетные платежи по ним вполне сопоставимы, особенно в регионах. Возьмем кредитный калькулятор и сопоставим два кредита с одинаковой ставкой 13%: • автокредит суммой 500 000 рублей и сроком на 5 лет; • и ипотечный кредит суммой уже 1 000 000 рублей и сроком на 30 лет. Так вот, по первому кредиту заемщику придется платить ежемесячно 11 377 рублей, а по второму – только 11 062. Версия третья: автокредит проще получить, чем ипотеку. Увы, и здесь не угадали. Список запрашиваемых банком документов - одинаковый: 5-6 единиц. Требования к заемщикам – в общем, тоже. А более высокие риски банка из-за повышенной суммы ипотечного кредита и сроков его погашения с лихвой компенсируются надежным залогом. Причем надежным не только юридически (для жилья имеется реальная регистрация залогов), но и экономически. Ведь стоимость недвижимости со временем, как правило, растет, а не падает, как в случае с автомобилями. Что же касается желания банков выдавать кредиты этих двух разновидностей, то оно одинаково велико. В обоих случаях спрос на ссуды явно отстает от предложения, и до точки перегиба еще далеко. Соответственно, и борьба за заемщиков там и там уже нешуточная. Кризисные страхи порядком подзабыты. Полностью статью можно прочитать в разделе Публикации (http://www.rusipoteka.ru/articles/) http://www.rusipoteka.ru/articles/2011/kak_nam_prodavat_ipoteku/http://www.rusipoteka.ru/blogi/lopatin/kak_nam_prodavat_ipoteku/http://www.rusipoteka.ru/blogi/lopatin/kak_nam_prodavat_ipoteku/