СПРАВКА О НОМИНАЛЬНОЙ И РЕАЛЬНОЙ ПРОЦЕНТНОЙ СТАВКЕ  (с учетом льгот по подоходному налогу) Основной тезис. Воспользовавшись ипотечным кредитом, Вы снижаете свои выплаты по подоходному налогу. Государство установлением данной льготы по подоходному налогу фактически субсидирует заемщику процентную ставку по ипотечному кредиту. Приведенные ниже расчеты показывают, что действующая ставка по ипотечным кредитам - 15% годовых в рублях - снижается в общем случае до 11% при использовании заемщиком двух льгот по уплате подоходного налога (связанных с вычетами из налогооблагаемой базы цены приобретаемой квартиры и суммы процентных выплат за ипотечный кредит) и до 13% - при использовании одной льготы по уплате подоходного налога (связанной с вычетом из налогооблагаемой базы суммы процентных выплат за ипотечный кредит). В Налоговом Кодексе РФ статья 220 п.2 гласит: «При определении налоговой базы в соответствии с п.2 статьи 210 налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в сумме, израсходованной налогоплательщиком на приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры». Общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 1 000 000 рублей БЕЗ УЧЕТА СУММ, НАПРАВЛЕННЫХ НА ПОГАШЕНИЕ ПРОЦЕНТОВ ПО ИПОТЕЧНЫМ КРЕДИТАМ. Это означает, что при расчете налогооблагаемой базы (для взыскания подоходного налога) заемщика из нее вычитается цена квартиры (но не более 1000000 рублей) плюс сумма выплачиваемых процентов за взятый ипотечный кредит. То есть заемщик имеет две льготы по уплате подоходного налога:       1) связанную с приобретением квартиры;       2) связанную с уплатой процентов за ипотечный кредит. Оценим, насколько размер налоговых вычетов снижает реальные платежи заемщика за кредит? Насколько в связи с этим уменьшается процентная ставка по ипотечному кредиту? Возьмем для расчета усредненные данные статистики о выдаче ипотечных кредитов по России в целом:  средняя цена приобретаемой квартиры - 331314 рублей;  средний период кредитования - 10 лет; сумма первоначального взноса - 70% от цены квартиры; ставка по ипотечному кредиту - 15% годовых в рублях; ставка подоходного налога - 13%. Рассмотрим два варианта расчета. Вариант 1. Расчет с учетом двух вычетов из налогооблагаемой базы: 1) по приобретению квартиры, 2) по выплате процентов за кредит. Анализ результатов: общая сумма, которую заемщик получит на руки после учета двух льгот по выплате подоходного налога, составляет 88295 рублей. То есть каждый год в течение 10-ти лет заемщик будет платить за кредит меньше на 8830 рублей. Фактическая сумма выплат каждый год составит 25958 рублей (а не 34788 рублей, если бы заемщик не использовал указанные льготы). В связи с этим процентная ставка по ипотечному кредиту составит не 15%, а 11.19%. В связи с этим можно назвать первую - 15% - номинальной, вторую - 11.19% - реальной процентной ставкой. Вариант 2. Расчет с учетом одного вычета из налогооблагаемой базы - по выплате процентов за кредит. Второй вариант расчета имеет право на существование по той причине, что касается исключительно уменьшения выплат в части процентов за кредит, то есть процентной ставки. Ведь сегодня часто возникают вопросы и дискуссии о неприемлемо высоком уровне именно процентной ставки (а не цены на квартиру), и в этих случаях логично оперировать цифрами только по этой позиции. Исходные данные для этого варианта те же, за исключением средней цены квартиры (этот показатель для расчета не нужен). Анализ результатов: общая сумма, которую заемщик получит на руки после учета одной льготы по выплате подоходного налога, составляет 45224 рублей. То есть каждый год в течение 10-ти лет заемщик будет платить за кредит меньше на 4522 рублей. Фактическая сумма выплат каждый год составит 30266 рублей (а не 34788 рублей, если бы заемщик не использовал указанные льготы). В связи с этим процентная ставка по ипотечному кредиту составит не 15%, а 13.05%. То есть номинальная ставка будет 15%, реальная - 13.05%. Вариант 1. Расчет с учетом двух вычетов из налогооблагаемой базы: 1) по приобретению квартиры, 2) по выплате процентов за кредит Исходные данные Средняя цена квартиры 331314 100% Средняя сумма кредита 231920 70% Средний период кредитования 10 лет Номинальная ставка по ипотечному кредиту 15% годовых в рублях Ставка подоходного налога 13% Расчет суммы, на которую уменьшаются расходы заемщика по приобретению квартиры в ипотеку Сумма налогового вычета по факту приобретения квартиры = цена квартиры 331314< 1000000 рублей => (включается полностью в налогооблагаемую базу) Сумма налогового вычета по факту выплаты процентов за ипотечный кредит = общая сумма выплаченных процентов за кредит 347880 (включается полностью в налогооблагаемую базу всегда) Общая сумма вычетов из налогооблагаемой базы 679194 Итоговая сумма, которую получит заемщик на руки после расчета налоговых льгот по подоходному налогу 88295 Расчет реальной процентной ставки по ипотечному кредиту Сумма выплат, на которую уменьшаются расходы заемщика ежегодно, если учесть налоговые вычеты 8830 Сумма выплат по процентам за кредит(ежегодная) без учета налоговых вычетов 34788 Сумма выплат, которую фактически платит заемщик, использовавший налоговые льготы по подоходному налогу 25958 Реальная процентная ставка по ипотечному кредиту 11,19% ВЫВОД. Номинальная процентная ставка (15%) превышает реальную (11,19%) на 3,81 процентных пункта. Вариант 2. Расчет с учетом одного вычета из налогооблагаемой базы: по выплате процентов за кредит Исходные данные Средняя сумма кредита 231920 Средний период кредитования 10,0 Номинальная ставка по ипотечному кредиту 15% Ставка подоходного налога 13% Расчет суммы, на которую уменьшаются расходы заемщика по приобретению квартиры в ипотеку Сумма налогового вычета по факту выплаты процентов за ипотечный кредит = общая сумма выплаченных процентов за кредит 347880 (включается полностью в налогооблагаемую базу всегда) Итоговая сумма, которую получит заемщик на руки после расчета налоговых льгот по подоходному налогу 45224 Расчет реальной процентной ставки по ипотечному кредиту Сумма выплат, на которую уменьшаются расходы заемщика ежегодно, если учесть налоговые вычеты 4522 Сумма выплат по процентам за кредит(ежегодная) без учета налоговых вычетов 34788 Сумма выплат, которую фактически платит заемщик, использовавший налоговые льготы по подоходному налогу 30266 Реальная процентная ставка по ипотечному кредиту 13,05% ВЫВОД. Номинальная процентная ставка (15%) превышает реальную (13,05%) на 1,95 процентных пункта. Источник: АИЖК