Параллельно с известной всем банковской ипотекой существует другая —
накопительная. Именно там от кооперативов разных форм — жилищно-накопительных и
потребительских ипотечных — можно получить кредиты всего под 3% годовых.
В чем особенность такой ипотеки? Насколько выгодны дешевые кредиты и каковы
риски?
Деньги-стулья.
Лично у меня есть негативный опыт взаимодействия со схемами "деньги — сегодня, а
квартира — послезавтра". В середине 90-х квартиру по похожей схеме решил
приобрести близкий мне человек. Там были серьезные, как казалось, учредители,
которые давали некие гарантии. Я был категорически против, но доводы мои,
видимо, не были слишком убедительны. Когда было внесено уже более половины
стоимости квартиры, компания обанкротилась. Сначала ее первое лицо еще пыталось
что-то сделать, возник даже экзотический вариант возврата долга строительными
материалами. Но пока все мысленно готовились к тому, что квартира превратится в
склад отделочных материалов и краски, и этот вариант растворился. Руководитель
компании пропал, и лишь недавно всплыл в качестве одного из директоров
обанкротившейся компании-застройщика.
После этого случая я не хотел пускать в свой мир любые организации, обещавшие
что-то на "особо выгодных". Однако пару лет назад неожиданно позвонили
родственники и объявили, что чуть ли не завтра они собираются сдать все свои
деньги в некий кооператив. Им обещали выдать почти бесплатный кредит на
квартиру. Родственники попросили совета, и мне пришлось разбираться.
Одного звонка мне хватило, чтобы сложилось мнение. Я узнал, что надо внести 40%
от суммы квартиры, а потом ждать кредита около года. Что кредит будет всего под
4% годовых. Что квартира после покупки оформляется на кооператив и лишь после
полной выплаты суммы кредита переходит оплатившему ее пайщику. Что учредителями
кооператива являются две маленькие риэлтерские фирмы, о которых я никогда не
слышал. Что нет никаких гарантий на случай банкротства кооператива.
Представив возможные риски, была дана рекомендация: не покупать. Родственники
после долгих споров скрепя сердце послушались.
Это было два года назад. А сегодня мне очевидно, что не замечать кооперативы как
явление невозможно хотя бы потому, что в них с надеждой на квартиры состоят
десятки тысяч людей. Очевидно и то, что банковскую ипотеку потянут лишь
состоятельные граждане с очень большой белой зарплатой, поэтому стране крайне
необходима массовая накопительная ипотека. Вопрос лишь в том, как максимально
снизить возможные риски.
Вне закона
Ипотечные кооперативы независимо от названия (потребительский ипотечный или
жилищно-накопительный) работают по одной схеме. Для человека, вступившего в
кооператив, процесс покупки квартиры разбивается на два этапа. Во время первой
фазы (длительностью от четыpех месяцев) пайщик делает невозвратный вступительный
взнос (3-5% стоимости квартиры), вступает в кооператив и накапливает деньги,
внося их на счет кооператива. После накопления 30-50% необходимой суммы, пайщик
получает оставшуюся часть в виде ссуды из общей кассы. На эти средства
покупается квартира.
На втором этапе — после покупки квартиры — пайщик вселяется в свое новое жилье и
в течение определенного срока расплачивается за полученную ссуду. Эта ссуда
считается беспроцентной: плата за нее (из расчета 1,5-5%) оформляется как
членские взносы, которые теоретически идут на содержание кооператива.
В апреле 2005 года вступил в силу Федеральный закон №215 "О
жилищно-накопительных кооперативах", котоpый должен был регламентировать
деятельность кооперативов, занимающихся ипотекой. Результат шокировал
кооператоров чрезмерной строгостью и непродуманностью (полная аналогия с другим
законом из этого пакета — №214 "О долевом строительстве", который нанес сильный
удар по строительному рынку). В результате из 80 московских кооперативов лишь
четыpе перерегистрировались в ЖНК, остальные предпочли уйти в свободное плавание
под флагом потребительского ипотечного кооператива (ПИК).
Для пайщиков между ЖНК и ПИК есть серьезная разница. В жилищно-накопительных
кооперативах квартира покупается на кооператив и переходит пайщику после выплаты
всей суммы ссуды. А в ПИКе квартиры покупаются сразу на пайщиков, но находятся у
кооператива в залоге. За это преимущество пайщики ПИКов расплачиваются тем, что
их кооперативы сегодня не регулируются ни одним федеральным законом.
Откуда берутся дешевые деньги
Многие мои знакомые, услышав о кредитах под 3%, понимающе улыбаются. Дескать,
мы-то знаем, что этого быть не может: хотя бы потому, что инфляция у нас более
10%. Даже руководитель Госстроя РФ Сергей Круглик несколько месяцев назад в
одном из интервью сказал в сердцах: "Я бы отрывал головы тем, кто обещает
ипотеку под тpи пpоцента годовых".
Сказано наверняка было сгоряча. Несомненно, руководитель Госстроя знает, что
кредиты под 3% — это реально. Ведь кооператив представляют собой закрытую
финансовую систему, в которой один и тот же вкладчик на накопительном этапе
своего участия в системе является кредитором других вкладчиков, а на втором,
кредитном, этапе — уже ссудополучателем. Кредитные ресурсы имеют внутреннее
происхождение, а не привлекаются с внешнего финансового рынка. Поэтому кредиты в
накопительных системах гораздо дешевле, чем ипотечные.
Самое интересное, что "ипотека под 3%" — это не всегда дешево. По крайней мере,
она может быть менее выгодна, чем "ипотека под 11%". А если точнее, то
"накопительная ипотека с кредитом под 3%" может оказаться дороже для
потребителя, чем "банковская ипотека со ставкой 11%". Пример? Ситуация роста цен
на недвижимость порядка 25-30% годовых, как сейчас в Москве. При таком росте цен
накопления пайщика кооператива будут обесцениваться, и к моменту покупки
квартиры сбережения не позволят купить искомую квартиру. То есть Ахиллес не
догонит черепаху, так как она бежит слишком быстро. В случае банковской ипотеки
такого не происходит — ведь квартира покупается сразу.
Вообще сравнение выгодности накопительной и банковской ипотеки — весьма сложное
дело. Существует множество тарифов и условий, и в зависимости от них результат
может получаться разным. В любом случае для честного расчета необходимо
учитывать не только процентные ставки, но и разнообразные дополнительные
факторы. К примеру, то, что на членские взносы в кооператив на накопительной
стадии не начисляются проценты, то есть деньги фактически обесцениваются.
Необходимо иметь в виду и хитрости при расчете процентов, и то, что в
кооперативах существует вступительный взнос (3-5% от суммы квартиры), который в
любом случае не возвращается.
В чем выигрывает накопительная ипотека у банковской, так это в доступности.
Банковская ипотека при существующих процентах — это услуга для состоятельных
клиентов. Для того чтобы выплатить кредит с процентами, нужно иметь большой
доход. А накопительная ипотека — это, по своей сути, ипотека социальная. Войти в
систему и накапливать средства может практически любой дееспособный человек.
Если в банках существует детальная проверка финансовой состоятельности
потенциального заемщика, то в кооперативы берут всех, без всяких проверок.
Ордена вместо гарантий
Самый неудобный вопрос для руководителей кооперативов — гарантии и риски. Когда
речь идет о гарантиях вложений, представители кооперативов говорят либо о своих
орденах-грамотах, либо о высокопоставленных покровителях, либо о своей
безупречной репутации. Больше им сказать нечего. Тем не менее проблема
мошенничества существует, достаточно вспомнить потребительские общества
"Союз-Кредит" и "Альтернативу", ЖСК "Гранит", кредитно-страховой союз "Партнер",
потребительский кооператив "Невский кредит".
Период накопления — когда пайщик часть денег уже отдал, но квартиры не получил,
— самое неспокойное время. Наиболее высокий риск — целевое расходование средств.
Контpолиpовать это пайщики не могут. Наверное, это было возможно лет тpидцать
назад в заводских кассах взаимопомощи, аналогию с которыми любят проводить
руководители кооперативов. Но там люди вместе работали, все были на виду. К тому
же существовала администрация, которая "приглядывала". В нынешних кооперативах,
тем более в больших, находящихся в крупных городах, пайщики отчуждены как от
кооператива, так и друг от друга. И уже поэтому контроль вряд ли возможен.
Остается полагаться на добросовестность руководства. Ведь государство никак не
контролирует ПИКи. Возможно, наличие независимых наблюдательных советов могло бы
в некоторой степени снять остроту проблемы. Однако пока кооперативы обходятся
без них.
Но настоящее решение проблемы — участие государства. И европейский опыт
показывает, что в развитии накопительных схем именно участие государства выводит
систему на новый уровень. Государство может жестко регламентировать и
контролировать деятельность кооперативов. Это, естественно, снижает риски.
И совершенно очевидно, что параллельно кооперативам государству надо развивать
накопительную ипотечную систему со значительно более низким уровнем риска для
потребителей. Речь идет о системе стройсберкасс (ССК). Стройсберкасса — это
банк, специализирующийся на привлечении денежных средств физических лиц в
строительные сберегательные вклады и предоставлении вкладчикам кредитов на
покупку недвижимости. Система многократно доказала свою действенность во многих
странах.
Например, у германской СКК есть несколько существенных отличий от наших
кооперативов. Во-первых, на взносы участников начисляются проценты. Во-вторых,
государство участвует в ее работе. За работой стройсберкассы в Германии
внимательно наблюдает федеральное ведомство по надзору за кредитными операциями.
В-третьих, государство занимается поощрением участников системы. В Германии с
1989 года все члены ССК получают ежегодные премии — начисления к накопленной
сумме в размере 10% от суммы собственных уже накопленных средств. Есть и особые
начисления, которые по закону должны делать за работников их pаботодатели.
В кризисных ситуациях государство может поддерживать ликвидность ССК. Это решает
вопрос еще одного риска накопительных схем, который состоит в том, что выдача
кредитов во многом происходит за счет средств новых пайщиков. А значит,
уменьшение потока новых участников резко ослабляет финансовую устойчивость
кооператива. Заметим, что в сильных кооперативах до 50% поступлений — это
проценты по кредитам от купивших квартиру и пайщиков, находящихся на этапе
накопления.
Формы развития системы стройсберкасс могут быть различными. Это могут быть
частные кредитные учреждения или банки. Могут быть совместные учреждения
государства и, к примеру, немецких сберкасс — такая схема реализуется в странах
Восточной Европы. Можно строить их и как чисто государственный проект: такая
система действует в Казахстане. Именно на эту стpану, кстати, некоторые
специалисты предлагают равняться в вопросах жилищного строительства и ипотечного
кредитования.
В России закон "О строительно-сберегательных кассах" не могут принять уже пять
лет. Отчасти из-за того, что Центробанк не горит желанием взваливать на себя
дополнительную ношу и регулировать стройсберкассы как ипотечные банки. Отчасти
оттого, что в этой системе все дотации государства именные и что-то хитрое с
ними сделать трудно. Поле накопительной ипотеки государство целиком отдало
кооперативам.
Алексей Терепков, руководитель Школы ипотечного брокера при Международной
академии ипотеки и недвижимости:
— Потребительские ипотечные кооперативы находятся вне правового поля. Они не
подходят под регулирование ни одного закона, кроме закона "О правах
потребителей".
Отмечу, что во время бурного роста цен на недвижимость привлекательность
кооперативов значительно падает: накапливаемые деньги быстро обесцениваются. В
такой ситуации для привлечения вкладчиков кооперативы идут на то, чтобы
оформлять квартиры в собственность их пайщиков.
Максим Бородыня, главный юрист бюро недвижимости "Агент 002":
— Кооперативы напоминают мне черный ящик. Ни один пайщик не может отследить
финансовые потоки, сопоставить их с количеством покупаемых квартир. Несомненно,
в этой схеме очень многое зависит от порядочности и профессионализма
руководителей кооператива.
Стройсберкассы в Казахстане
За последние пять лет в Казахстане была успешно внедрена система стройсберкасс.
Оператором системы выступает Жилстройсбербанк Казахстана.
Схема получения займа такова. Гражданин Казахстана открывает счет в
Жилстройсбербанке и в течение нескольких лет вносит деньги на свой счет. К этим
сбережениям ежегодно добавляются вознаграждения банка (2-5,5% в зависимости от
тарифной программы) и премии от государства.
Премия государства составляет 20% от суммы вклада, но не более установленного
максимума в 38 840 тенге. Накопив как минимум 25% стоимости искомой квартиры
можно получить жилищный заем под весьма незначительный процент — от 3,5 до 6% в
год. Вкладчикам АО "Жилстройсбербанк Казахстана", приобретающим жилье,
построенное в рамках государственной программы жилищного строительства,
предоставляется возможность кредитования до 25 лет при минимальном сроке
накопления тpи года.
Вопрос рисков решен за счет участия государства в уставном капитале
Жилстройсбербанка, а также вхождения банка в систему обязательного коллективного
страхования вкладов физических лиц.
Маленькие хитрости кооперативных кредитов
Иногда начисление дополнительных платежей производится не с суммы кредита, а со
всей стоимости объекта недвижимости. При кредите в 50% от стоимости квартиры
отчисление 1% в год, к примеру, в Резервный фонд оказывается эквивалентно 2%
годовых.
Необходимо внимательно отслеживать используемые термины. Так, есть большая
разница между "10% процентов в год" или "10% процентов годовых". В первом случае
речь идет фиксированном проценте, уплачиваемом с первоначальной суммы в течение
всего срока, во втором же проценты начисляются на остаток. Во втором случае
общая сумма выплат существенно меньше, переплата по кредиту может составить еще
несколько процентов.
Для справки: 1948-1958 гг. Немецкое экономическое чудо: за счет системы
стройсбережений построено более 13 миллионов квартир.
***