Аналитический Центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации

 Андрей Семенюк, заместитель генерального директора
Агентство по ипотечному жидищному кредитованию (АИЖК)

Некоторые направления деятельности АИЖК могут быть выделены в дочерние компании и приватизированы

К декабрю по заданию Совета при президенте по реализации приоритетных национальных проектов «Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию» (АИЖК) должно подготовить долгосрочную стратегию ипотечного рынка. Сказано – сделано. Пока различные ведомства еще корректируют отдельные цифры и методики расчета целевых показателей. Однако проект документа уже готов, и после окончательных правок до конца этого года может быть внесен в правительство. Эксперты называют документ очень «рыночным»: выполнив роль института развития, агентство планирует приватизировать отдельные направления.
 
- Что из себя представляет стратегия развития ипотечного рынка?
 
Планируется, что долгосрочная стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации будет определять развитие рынка на период до 2030 года. На этапе разработки мы вели активные обсуждения с экспертами, участниками рынка и банками. Сейчас документ находится на согласовании в министерствах и ведомствах, после чего Министерство регионального развития внесет его в правительство, это должно произойти до конца этого года. Сейчас правительством уже утвержден комплекс краткосрочных антикризисных мер на 2010 – 2011 годы, который затрагивает и рынок ипотеки. А новый документ, разработанный совместно рядом министерств и ведомств, описывает развитие ипотечного жилищного кредитования на долгосрочную перспективу.
 
Это стратегическое видение того, каким должен быть идеальный рынок ипотеки и этапы его построения. Одна из основных целей государственной жилищной политики – сделать ипотеку доступной для половины российских семей к 2020 году, а к 2030 году – достичь стадии «зрелого» рынка, когда возможность воспользоваться ипотечным кредитом будет у 60% семей. Сейчас идет уточнение некоторых цифр и методик расчетов, они должны соответствовать ориентирам, представленным в «Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года», проекте федеральной целевой программы «Жилище» и проекте обновленной карты приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье».
 
- На многих развитых рынках ипотечные агентства, подобные вашему, принадлежат частному капиталу. Планируется ли приватизация АИЖК?
 
Стратегия развития ипотечного рынка предусматривает возможность обособления отдельных направлений деятельности АИЖК в дочерние компании, а позже и их приватизацию по мере того, как те или иные виды бизнеса станут рыночными и необходимость участия в них государства исчезнет. Более подробно вопрос будет прописан в следующем документе – стратегии АИЖК, который будет разработан в первом полугодии 2010 года. После принятия общей стратегии развития рынка мы планируем разработать долгосрочную стратегию развития самого агентства.
 
- Какие механизмы предусмотрены для реализации стратегии, будут ли меняться действующие законы?
 
В стратегии описана некая идеальная картина того, какой на взгляд, разработчиков, ипотека должна быть в будущем. При этом эта картина не всегда может быть достигнута только за счет административных решений, а, конечно, должна создаваться на основе гармоничного рыночного развития. Например, в проекте стратегии нет поправок в законодательство, разрешающих покупателям не оплачивать полную стоимость жилья на ранних стадиях строительства. Мы считаем, что если банковское кредитование будет развиваться нормально, то рынок сам отрегулирует эту ситуацию. В идеале, финансирование жилищного строительства будет осуществляться за счет рыночных инструментов и банковского кредитования застройщика.
 
- Главная задача ипотеки – это улучшение жилищных условий, но на развитых рынках ипотека – более многоплановый продукт, так же будет и на нашем рынке?
 
Есть в стратегии описание механизмов ипотечного рынка, которые могли бы повысить качество жизни, среди них – так называемая «обратная» ипотека. Это кредитование под залог жилых помещений на цели, не связанные с улучшением жилищных условий, в том числе на получение образования, лечение и обеспечения материального благополучия после выхода на пенсию. У нас уже действует практика пожизненной ренты, но это достаточно неудобная практика, это не банковский продукт и она не очень распространена. Мы считаем, что пенсионеры могли бы на стандартных условиях закладывать в кредитных организациях жилье, по примеру некоторых зарубежных стран. В этом случае кроме крупного разового первоначального платежа, банки выплачивают пенсионерам ежемесячную сумму в счет оплаты банком ипотечного кредита. После окончания такого договора у клиента есть возможность погасить задолженность самому, в том числе при участии наследников, или предоставить банку жилье для продажи, а после реализации получить дополнительную сумму, оставшуюся после вычета долга банку. Время от времени эта тема поднимается, и мы посчитали важным включить ее в Стратегию как одну из составляющих гармоничного развития рынка ипотечного и жилищного кредитования в России.