Аналитический Центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации

 Анна Волкова, директор юридического департамента
Агентство по ипотечному жидищному кредитованию (АИЖК)

- Судя по отчетности ПИА АИЖК и ВИА АИЖК, на конец 2008 года в процессе обращения взыскания на предмет залога в судах находилось 56 дел. Каково общее количество дел по взысканию находятся в суде или планируется к передаче по всему портфелю кредитов, находящихся на сопровождении АИЖК?

Общее количество дел, которое планируется к передаче в суд (или направлено уже в суд) находится в рамках общих процедур, предусмотренных положениями ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Обращение кредитора в суд следует после возникновения просрочки платежей не менее трех раз в течение 12 месяцев. Количество просрочек и, соответственно, дефолтов, в портфеле любого кредитора зависит от многих факторов, например, от качества андеррайтинга, качества сопровождения, а также от общей макроэкономической ситуации в стране (от того, как часто заёмщики теряют работу или от динамики дохода заёмщика). На количество судебных дел влияет и объем портфеля того или иного кредитора, т.н. «старость» портфеля. Портфель АИЖК подвержен тем же рискам, что и портфели любого другого кредитора.

- В каких регионах наблюдается наиболее тяжелая ситуация с выплатами по ипотечным кредитам?

Наиболее непростая ситуация с выплатами по ипотечным кредитам - в регионах, наиболее пострадавших от экономического кризиса – развитых промышленных зонах, моногородах, в которых все жители работают в основном на одном градообразующем промышленном предприятии.

- Для судов существует уже наработанная практика вынесения решений по данным вопросам. Как быстро выносятся решения? Всегда ли в пользу кредитора?

Дело об обращении взыскания на заложенное имущество с точки зрения судопроизводства не должно представлять трудности, поскольку включает обычно в себя установление судом факта выдачи кредита (займа), наличие соответствующих договорных отношений, а также факта неисполнения заёмщиком своих обязательств по оплате ежемесячных платежей. Ипотечный договор для суда ничем не отличается от любого иного кредитного договора. По практике АИЖК срок рассмотрения спора занимает от 2 до 6 месяцев. Конечно, бывают исключения в случае отказа суда по разным причинам в принятии искового заявления, специальных действий заёмщика по затягиванию процесса и т.п. Средний срок судебного разбирательства по искам Агентства – порядка 4-6 месяцев от даты направления в суд искового заявления. Все вынесенные судами решения по исковым заявлениям АИЖК - в пользу Агентства.

- Является ли отсутствие маневренного фонда для переселения заемщиков поводом для отказа в удовлетворении иска кредитора при том, что квартира, купленная по ипотеке, является единственной?

Нет, таких отказов судов Агентство пока не получало. Это связано с тем, что Агентство пока не направляло в суды иски о выселении заёмщиков.
Если говорить о проблеме выселения залогодателей из предмета ипотеки, то, безусловно, наличие маневренного фонда и установленного порядка его использования помогает судам разрешать требования кредиторов о выселении недобросовестных заёмщиков. В соответствии со статьей 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обращение взыскания на заложенное по ипотеке имущество является основанием для прекращения права пользования таким имуществом залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таком имуществе.

Агентство неоднократно обращалось в Администрации субъектов РФ с предложением создать маневренный фонд и разработать порядок его использования. В некоторых регионах такой фонд создан.

- Осложняется ли взыскание, если в семье есть несовершеннолетние дети?

С точки зрения требований ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» проблем не существует, но безусловно, есть и этическая сторона вопроса. И именно наличие маневренного фонда может помочь решить данную проблему.

- Какова доля дел, которые решаются в досудебном порядке?

Обычно более трети заёмщиков погашают свою задолженность либо до подачи искового заявления в суд, либо сразу после подачи искового заявления в суд, но до назначения судом даты предварительного заседания.

- Какие существуют сложности юридического и практического свойства на этапе реализации жилья?

Все процедуры, которые имеют отношение к принудительному исполнению решения суда, осложняются рядом проблем. Прежде всего – сроками исполнительного производства, и порядком оформления документов судебными приставами-исполнителями. В практике АИЖК несколько раз встречались постановления пристава, где предмет ипотеки или адрес взыскателя (Агентства) был указан – США, край, город, ул. Дело в том, что пристав проводит реализацию имущества не самостоятельно, а передает соответствующие документы специализированной организации. При этом ни взыскатель, ни пристав не только не могут влиять на сроки исполнения, но часто даже не имеют никакой информации о торгах. При отсутствии законодательно регламентированной процедуры, изменить ситуацию будет крайне сложно.

- Как известно, цены на недвижимость продолжают снижаться, падает платежеспособный спрос. Подобная рыночная ситуация может продлиться не один год. В данной ситуации велика вероятность, что кредитор не покроет убытки, реализовав заложенную квартиру. Существуют ли какие-либо решения данной проблемы?

Эта проблема зависит от целого ряда параметров ипотечного кредита: соотношения Кредит/залог при выдаче ипотечного кредита, качества оценки предмета ипотеки, андеррайтинга заемщика и др. Конечно, снижение спроса на рынке недвижимости тоже влияет на скорость реализации предмета ипотеки. Российским законодательством предусмотрено, что в случае недостаточности стоимости заложенного имущества для покрытия общей суммы задолженности, у кредитора есть право продолжать осуществлять взыскание с заемщика всей суммы задолженности. То есть убыток кредитор может зафиксировать только тогда, когда судебный пристав-исполнитель вынесет постановление о прекращении исполнительного производства в связи с невозможностью взыскания. Это возможно, если должник не имеет никакого заработка, ни любого иного дохода, никакого имущества вообще.

- Недавно АИЖК выступило с инициативой упрощения процедуры, путем внесудебного взыскания заложенного имущества. Какова судьба этой инициативы? В случае внесудебного взыскания, не получат ли банки-кредиторы возможности для злоупотребления?

ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предполагал такую возможность. Предложения АИЖК касались стандартизации и регламентации этой процедуры. Но со вступлением в силу в январе 2009 году поправок в законодательство реализация внесудебного порядка обращения взыскания на недвижимое имущество стала невозможна. Тем не менее мы считаем, что такая процедура позволила бы сократить сроки реализации имущества и существенно снизить расходы заёмщика.

- Что вы можете посоветовать заемщикам, которые уже оказались или близки к ситуации дефолта? Как им можно минимизировать свои издержки?

1. Как можно быстрее уведомить кредитора о сложной ситуации и вместе с кредитором попробовать её разрешить. Возможно, обсудить вопросы о реструктуризации задолженности, т.е. изменить порядок и сроки погашения задолженности, постараться получить отсрочку (рассрочку) или возможность перевода долга на иное лицо и т.п.
2. С согласия кредитора попробовать самостоятельно продать квартиру (дом).