Аналитический Центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации

В интервью Сергей Озеров, председатель правления специализированного ипотечного коммерческого банка DeltaCredit, входящего во французскую банковскую группу Societe Generale, рассказал о том, как, по его мнению, будет развиваться ипотечный рынок в России, а также объяснил, почему сейчас весьма благоприятный момент для приобретения жилья с привлечением банковских средств.

- Какими темпами, по вашим прогнозам, будет восстанавливаться российский ипотечный рынок?

Давайте вспомним: ипотечное кредитование в России вследствие кризиса сократилось в 4,2 раза. Если в пиковом 2008 году объем рынка составлял 633,8 млрд руб., то в 2009-м — всего 152,5 млрд руб. В текущем году тренд сменился: объемы выдаваемых кредитов начали расти. За первое полугодие 2010 года было выдано почти столько же займов, как за весь прошлый год. В конце 2010 года, по прогнозам аналитиков банка DeltaCredit, объем ипотечного рынка вырастет в 2,2 раза по отношению к прошлому году — до 335 млрд руб. А в 2012 году мы перекроем докризисные объемы и выйдем на уровень 682 млрд руб.

- В марте вы говорили о 308 млрд руб. по итогам 2010 года, а теперь скорректировали прогноз в сторону повышения. На чем основывается ваш оптимизм? Ведь, судя по данным Росстата, в сентябре экономический рост в стране замедлился. И Минсоцразвития пересмотрело свой прогноз по ВВП в сторону понижения.

Прогноз Минэкономразвития — это только один из факторов, которые мы принимаем во внимание. Не вдаваясь в подробности методики, скажу, что мы анализируем 11 показателей, на основании которых строим математическую модель развития рынка ипотечного кредитования. Кроме того, с точки зрения потребителя, сейчас весьма благоприятный момент для приобретения жилья с привлечением банковских средств. Ставки по ипотечным кредитам вплотную приблизились к докризисному уровню. Цены на недвижимость снизились по сравнению с докризисным уровнем на 15–30% в зависимости от региона. Доходы наших клиентов почти не уменьшились. Как показывает статистика банка, в 2009 году средний совокупный семейный доход заемщиков в Петербурге составлял 68 тыс. руб., в этом — 66 тыс. руб. Интересно, что в 2010 году на первое место по количеству взятых кредитов в нашем портфеле вышли сотрудники бюджетной сферы (более 17%), потеснив представителей финансовой сферы. Это разрушает миф о недоступности ипотеки для россиян.

- Будет ли государственная поддержка и дальше играть определяющую роль в развитии ипотеки?

Происходящее в России характерно и для США, и для Европы: доля государственных банков на рынке в кризис сильно выросла. Сегодня в России около 86% рынка принадлежит госструктурам (имею в виду «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию») и государственным банкам. Это не способствует развитию эффективной конкуренции. Но в 2011–2012 гг. коммерческие банки активизируются — они уже начали активизироваться — и займут, по нашим прикидкам, 40–50% рынка.

- Каким образом? Ведь одно из сильнейших преимуществ государственных банков перед коммерческими — доступ к дешевым денежным ресурсам.

Действительно, сейчас фондироваться немного сложнее, чем было до кризиса. Тогда, в 2005–2006 годах, вопреки расхожему мнению о необходимости привлечения средств из-за рубежа, дешевые деньги были именно в России. Мы выпускали облигации, регистрировали в ЦБ и размещали на ММВБ под 7–8% годовых — при уровне инфляции 10–11%. Это было выгодно всем — и нам, и инвесторам. Но сейчас и спрос на фондирование со стороны банковского сектора ниже. Многие банки финансируют ипотеку за счет текущей ликвидности. В следующие годы, если наш прогноз по динамике ипотечного рынка окажется верным, вопрос о фондировании встанет более остро. Откуда мы собираемся привлекать средства? Не только из-за рубежа. Западные источники ненадежны, мы видим, как капитал быстро перемещается по мировому рынку туда, куда ему выгоднее. Для выстраивания системы ипотечного кредитования в стране необходимы постоянные источники средств. Важным событием считаю постановление Правительства РФ, позволяющее вкладывать средства Пенсионного фонда РФ в ипотечные ценные бумаги. Надеемся, что это и станет тем постоянным источником фондирования, который обеспечит развитие ипотеки в стране.

- Как собираетесь конкурировать по условиям кредитования? Пока лидирующие на рынке государственные банки (Сбербанк и ВТБ24) предлагают более интересные ставки.

Про ставки не согласен. Надо отделять маркетинг от реальной ставки. Можно продвигать программы со ставкой 10% и с первоначальным взносом в 10%. Но когда клиент приходит в банк и начинает разбираться, то видит, что анонсированные условия доступны далеко не всем. У нас, к примеру, тоже есть программа по продаже квартир из-под залога, в рамках которой мы выдаем кредиты со ставкой, на 2% ниже базовой. То есть мы могли бы кричать о том, что у нас ставки по рублевым кредитам начинаются с 9,5% годовых. Но это будет неправдой. Что касается дальнейшего удешевления займов, мы ожидали, что ставки продолжат снижаться в IV квартале 2010 года. Но из-за летних пожаров, вызвавших всплеск инфляции, падение ставок затормозилось. В 2011 году, думаю, они останутся на нынешнем уровне или незначительно снизятся.

- Но вы же не будете отрицать, что у ваших конкурентов более низкий первоначальный взнос?

Мы никогда не стремимся по кредитной политике быть впереди рынка. До кризиса мы тоже не выдавали кредиты с нулевым взносом: минимум собственных средств покупателя квартиры должен был составлять 15%. Сейчас — 20%, причем снизили недавно, только со второго полугодия 2010-го. Консерватизм подтверждается опытом — и нашим, и зарубежным. В кризис мы видели, что наиболее надежными с точки зрения выплат были кредиты на покупку жилья с долей собственных средств не ниже 20%.В этом случае заемщик относится к приобретенному жилью именно как собственник, а не арендатор, и стремится во что бы то ни стало сохранить свою квартиру. Если судить по уровню просроченной задолженности, наша политика себя оправдывает. Уровень «просрочки» у нас более чем в два раза ниже, чем в целом по банковскому сектору (1,6% и 3,7% соответственно).

Но мы понимаем, что работаем на рынке, что условия могут меняться, поэтому многое будет зависеть от того, как сложится ситуация в 2011 году. Один из механизмов снижения первоначального взноса был предложен АИЖК. Агентство создало страховую компанию, которая предлагает страховать риск невозврата кредита с низким первоначальным взносом. Но пока предлагаемая ими программа страхования не особо воодушевляет клиентов. Снижение первоначального взноса до 10% обходится заемщику в 6% от суммы кредита. Эта модель не очень работает. По-моему, выдано не более пяти кредитов в пилотном варианте.

- Эксперты рынка недвижимости предполагают, что восстановление ипотечного кредитования спровоцирует рост цен на недвижимость, как это было в 2006–2007 годах. Вы согласны?

Об этом много говорилось, но «ценовой пузырь» на рынке недвижимости надулся не из-за ипотеки. Ее доля слишком мала, даже до кризиса не превышала 3% ВВП. С участием банковских средств осуществлялось не более 12% сделок по приобретению недвижимости. Сейчас еще меньше. Объемы недостаточны для влияния на процесс ценообразования. Скорее, будут влиять, в первую очередь, скорость строительства нового жилья. Во вторую — наличие альтернативных способов сохранения денег. Инвестиции в недвижимость остаются весьма привлекательными для россиян. Мы проводили исследования и выяснили: если до кризиса 46% опрошенных считали, что вложения в недвижимость — наиболее выгодный способ сохранения накоплений, то в кризис этот показатель вырос до 47%.

- Какие цели ставите перед собой на растущем рынке?

С начала года DeltaCredit является ипотечной платформой группы «Сосьете Женераль» в России. Кроме нас, в Группе SG ипотеку предлагают Росбанк и «Банк Сосьете Женераль Восток» совместно. В 2008 году наша общая рыночная доля составляла 9,2%. Но в 2009-м, в связи с сокращением рынка и увеличением роли государства на рынке ипотеки, она сократилась до 5,5%. По итогам этого года ожидаем незначительного увеличения доли — до 5,6%. А в 2012 году займем 12% рынка. Если говорить о кредитном портфеле DeltaCredit, то по итогам первого полугодия по стандартам МСФО он составил 49,48 млрд руб. В конце года, уверен, преодолеем психологически важный барьер в 50 млрд руб.