Аналитический Центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации

 Джеймс Кук, председатель совета директоров
компания Кредитмарт

Джеймс Кук, ныне председатель совета директоров компании «Кредитмарт», работает на ипотечном рынке России с 90-х годов. В определенной мере он его и создавал. Его даже окрестили в СМИ «отцом русской ипотеки». И хотя Россия «не перестает удивлять», он все так же уверен в больших перспективах ипотеки и в выгодности российского рынка для западных банкиров.
 
- Джеймс, сколько людей в России, по вашему мнению, хотели бы воспользоваться ипотекой?
 
90% стремятся улучшить свои жилищные условия. Удивительно, что до сих пор не все ориентируются в ипотеке и не понимают, что можно взять финансирование, чтобы улучшить свою жизнь. Многие люди сидят на деньгах и не понимают, откуда взять деньги, чтобы что-то изменить. В России после приватизации около 90% населения является собственниками жилья. Ни в одной стране мира такое подавляющее число людей не является владельцами своего жилья. Когда-нибудь прийдет осознание, что у тебя есть богатство, которое дает возможность двигаться дальше. Я смотрю на Москву, смотрю, какие машины покупают люди, и думаю: ребята, вы уже купили полквартиры, но продолжаете жить в непонятном месте.
 
Желание сэкономить
 
- Сейчас доля ипотечных сделок 12-20%, она может вырасти до 90% как в Штатах?
 
Я думаю, эта доля будет увеличиваться и увеличиваться. Цены растут, а какие еще есть инструменты, которые позволяют людям улучшить свои жилищные условия? Молодые уже априори входят с пониманием, что жилье надо покупать.
 
- Вы работали в банке ДельтаКредит. Почему вы сделали брокерское агентство? В России ипотечные сделки занимают незначительную долю рынка.
 
Подобные структуры хорошо работают на западе — около 80% ипотечных сделок заключаются как раз через брокерские агентства. Каждый человек хочет решить финансовый вопрос наилучшим для себя образом. Люди хотят экономить время и деньги. Поэтому мы открыли такую компанию в России, здесь люди тоже хотят заключать выгодные сделки. Никогда не видел русского человека, который не хотел бы сэкономить.
 
- Сколько в России заключается сделок через ипотечных брокеров?
 
Более 10% от всего объема ипотечных сделок. В России все только начинается.
 
- Ипотечный рынок здесь существует уже более 10 лет.
 
Мы открыли компанию в 2006 г., когда объем рынка был $2 млрд. Сначала ипотека развивалась очень активно, а в 2009 г. рынок упал на 77%. Но в этом году он начал восстанавливаться. И сейчас результаты по году такие же, какие были в 2006-2007. Мы как будто перевели часы назад и начинаем все сначала.
 
- Специалисты других сегментов рынка недвижимости тоже говорят об уровне 2006 г. У нас впереди такой же рост?
 
Мы уже видим рост. В этом году рынок еще волатилен. При этом у нас большой поток клиентов. Сейчас только по Москве мы ежедневно получаем около 60 заявок на ипотечные кредиты. В целом по стране — около 200 заявок в день.
 
- Сколько из тех, кто подал заявку, доходят до получения кредита?
 
В разных городах ситуация разная. В Москве, например, — около 15%. В 2010 г. ситуация менялась прямо в течение года. В 2009 г. люди боялись брать ипотеку.
 
- Логично, я бы тоже испугалась.
 
А вот и нет. В прошлом году мы рекомендовали своим клиентам покупать. Да, кредиты были по 17%, но недвижимость могла быть приобретена по низкой цене в сравнении с докризисным уровнем. А те 17% в этом году мы уже рефинансируем на 13%, в следующем году — на 10%. Цена жилья меняется совершенно непропорционально процентам по кредиту. После кризиса 1998 г. ставка была 20%. Люди покупали подешевевшее жилье и потом рефинансировали кредиты. Те, кто не побоялся тогда взять кредиты, давно все выплатили, за 5-7 лет, сегодня они — миллионеры.

- В 2009 г. у вас были такие «непобоявшиеся»?
 
Да были, но единицы. Тогда была очень гнетущая атмосфера, СМИ постоянно твердили, что «ипотеки нет, рынок умер». Были случаи, к нам приходили люди, которые изначально собирались брать потребительский кредит, хотя им больше подходил ипотечный. На наш вопрос, почему они не берут ипотеку, нам отвечали: «А что, можно?». Весной 2010 года тот отложенный спрос очень активно реализовывался.
 
- В этом году ипотечный рынок продолжит расти?
 
Сложный вопрос. Как показал мой опыт работы в России, что ты предполагаешь и что происходит на самом деле — совсем разные вещи. Я думаю, во второй половине года мы вернемся к докризисному уровню спроса. Посмотрим, насколько быстро люди будут возвращаться на рынок.
 
- От чего это зависит?
 
Один из основных вопросов — доступный первоначальный взнос, даже не ставка. Если это альтернативная сделка, то как правило, у клиентов есть от 40% первоначального взноса. Однако при покупке первого жилья при текущих ценах наличие первоначального взноса в 20% это критичная сумма для потенциальных заемщиков. Нужно отметить, что чем привлекательнее условия по ипотеке, тем выше требуется первоначальный взнос. Например, предложение 9% от МКБ, на которое в кризис все кинулись, предполагалось для клиентов с 50% первоначальным взносом.
 
Цена российского риска
 
- В прошлом году Сбербанк и ВТБ заявили ставку 9%. И даже это существенно выше европейских 4-6%.
 
Ставка — продукт рынка. Часть этой ставки — цена, по которой банк берет ресурсы. Для западных банков присоединяется еще российский риск. Ипотека — это продукт, который потом должен быть секьюритизирован. К сожалению, сегодня рынок секьюритизации в России не работает. И это один из факторов, почему ставка высока. Зато в России самая привлекательная с точки зрения налогового законодательства ситуация для ипотечных заемщиков. Покупатели получают обратно налоговый вычет. В результате ставка ниже изначальных 13-14%.
 
- Нынешний председатель правления «ДельтаКредит» Сергей Озеров на Финансовом форуме сравнивал условия госбанков и коммерческих. Доля рынка госбанков около 85%, в то время как российские власти говорят о необходимости конкуренции.
 
Я думаю это временно. Такая же ситуация была 10 лет назад. Но коммерческие банки и тогда могли конкурировать. Они должны четко понять свою нишу на этом рынке. Вспомните историю «Русского стандарта», разве мог кто-то представить, что коммерческий банк по объемам кредитования физических лиц может смело соперничать с государственным монстром Сбербанком? А конкуренты по ипотеке Москоммерцбанк, КИТ Финанс?
 
- Если 85% у госбанков, остается немного ниш…
 
Сегодня на рынке много возможностей заинтересовать клиента. Например, рынок первичного жилья, рефинансирование. У нас большой поток клиентов, которые хотят рефинансировать кредиты — до 10% всех заявок. Но, к сожалению, мы немногим можем помочь.
 
- Почему?
 
Для того чтобы рефинансирование было интересным для клиента, разница в ставке с текущим кредитом должна быть 2,5-3%. Основная масса кредитов сегодня — докризисные, по ставке 13,5%. Продуктов по рефинансированию со ставкой, скажем в 10,5% очень мало. Есть примерно 5 игроков, но пока их предложения не конкурентоспособны для рефинансирования.
 
 По западной модели
 
- Какие кредиты в основном спрашивают? Жилье на вторичном рынке?
 
Да, однако 30% клиентов хотят жилье в новостройках.
 
- Предложений по кредитованию на первичном рынке е очень мало. Банки требуют гарантий, что девелопер объект достроит, и что квартиры выкупят? Ни один застройщик не сдает дом в срок.
 
Девелоперы, со своей стороны, считают, что банки очень консервативны в своем подходе, и затягивают финансирование. Конечно, банкиры никогда не будут счастливы от того, что застройщики не соблюдают сроки строительства. Ни одна из строек, которые я знаю, не завершалась вовремя. Но рынок развивается таким образом, что мы все ближе и ближе подходим к западной модели. На западе банк финансирует проект и полностью его контролирует. Еще до старта проекта начинаются предпродажи. И таким образом проверяют, будет ли проект успешен. Покупатели жилья оплачивают первоначальный взнос — 10%, но не платят по ипотеке, пока дом не будет полностью построен.
 
- Это то же самое, что предлагает сейчас АИЖК в программе «Стимул-2»?
 
Да. В России пытаются внедрить западную схему.
 
- Сколько надо продать до начала строительства?
 
30%. Конечно, здесь рынок другой, но думаю, что он повернет к этой схеме. Она реально помогает контролировать процесс.
 
- Если предпродажи не достигнут 30%?
 
Проект не реализуется. Это такой пробный шар.
 
Под банковским контролем
 
- На московском рынке уже есть структуры, которые выступают одновременно как банковские и как девелоперские — совместные проекты ВТБ, Сбербанка.
 
Это показательный пример, на рынке будут усиливаться позиции и других банков. Девелоперам придется открыться банкам и пустить их контролировать процесс строительства. Думаю, уже в следующем году эти группы игроков должны стать ближе. На западе в связке банк-девелопер строится 100% объектов.
 
- Девелоперские компании должны стать более открытыми и менее самостоятельными, чтобы получить наконец-то банковские кредиты?
 
На западе застройщика кредитует банк, а в России — покупатель. Покупатель же принимает на себя риски строительства.
 
- Поэтому у нас такое количество обманутых дольщиков.
 
Да, я никогда не мог понять этой системы в России. Зато для девелоперов ситуация шикарная.
 
- Вашим клиентам, которые хотят жилье в новостройке, есть что предложить?
 
Предложение по первичному рынку не на том уровне, который хотелось бы иметь. Вариантов мало. Поскольку в строительстве объекта участвуют несколько банков, чтобы разделить риски, мы работаем с разными банками, ищем, где клиент получает самые лучшие условия с учетом наших преференций.
 
- Загородную недвижимость спрашивают?
 
Спрашивают, около 7% заемщиков интересуются коттеджами. Запросов на кредиты для строительства дома есть, но кредитных продуктов очень мало.
 
 Клиенты не готовы
 
- Банки твердят, что накачены ликвидностью, что они заинтересованы в ипотеке. Тем не менее выданных кредитов в разы меньше, чем до кризиса.
 
Я вижу, что банки хотят, но не все клиенты готовы. Это большее желание со стороны банков выдать кредиты, нежели со стороны спроса.
 
- Банки заинтересованы больше, чем клиенты?
 
Они больше хотят выдать. А количество клиентов — меньше. Это очень странная ситуация, но это так. В кризис 1998-1999 г. была такая же ситуация. Рынок замер, а в 2000 г. -выстрелил. Люди сидели и выжидали. Я думаю, что очень многие люди находятся в такой же ситуации. Они сидят и ждут, что ставки упадут, ставки упадут.
 
- Президент обещал…
 
В этом году все поймут, что ставки-то может быть и опустились, но очень незначительно, а время уходит и цены растут. И когда люди это осознают, пойдут более активно за кредитами.
 
- И на сколько ставки могут опуститься?
 
Большинство банкиров, с которыми я общаюсь, считают, что ставки с точки зрения фондирования находятся на оптимальном уровне. Если сравнивать с докризисным временем, мы уже очень близки к лучшим предложениям.
 
- То есть у банков нет особой заинтересованности именно в ипотечных кредитах?
 
Ипотека для них интересна с точки зрения секьюритизации.
 
- Которой практически нет
 
Но здесь достаточно качественные портфели. Характерная черта российского ипотечного рынка — очень низкий объем просроченных кредитов по сравнению с западом. И немного продуктов с плавающей ставкой. На западе таких кредитов было много, из-за кризиса размер суммы, которую требовалось погасить, увеличился. И появилось много клиентов, которые вышли за рамки своего дохода.
 
В расчете на частные инвестиции
 
- Российское правительство хочет довести объем строительства жилья до 90 млн кв. м, как записано в программе «Жилище», при этом объем госфинансирования уменьшается в 10 раз. Предполагается, что банки и заемщики все профинансируют и купят эти миллионы кв. м.
 
Я верю в это. Если появится эта ниша на рынке, частные инвестиции в состоянии ее заполнить. Основная ошибка в том, что мы не видим наличие сильного реального финансирования. Не надо рассчитывать на правительство, коммерческие банки смогут обеспечить финансирование.
 
- Большой объем строительства — это возможность для частных банков?
 
 Это возможности, которые бы они могли использовать. Я уже лет 15 слышу жалобы от частных банкиров касательно государственной поддержки. Но банки могут конкурировать. Тот же «ДельтаКредит», который был очень маленький и вырос в очень конкурентоспособного игрока на рынке.
 
- И банки смогут заполнить такой большой объем?
 
Абсолютно точно. Если вы поставите себя на место западного банкира, вы увидите, что ставки там гораздо ниже, и возможности по получению прибыли от ипотеки здесь более привлекательны. Аналогичная ситуация была и в Восточной Европе, Чехии, Польше. После прихода большого количества западных игроков ставки опустились ниже. Я уверен, что здесь произойдет то же самое через какое-то время.
 
Заработать на России
 
- Западные банки в России на сколько больше могут заработать?
 
Недавно я слушал одного западного банкира, который уверял, что здесь можно меньше заработать, но это, правда, смешно. На западе маржа гораздо меньше, чем здесь. В России маржа больше, но объем меньше. Ипотека для банков это на самом деле хороший бизнес. Он безопасный. У тебя остается в собственности недвижимость, которая к тому же и растет в цене. Для банков есть еще возможность для кросс-продаж. Когда ты выдаешь ипотеку, ты можешь продать клиенту дополнительные услуги и сервисы.
 
- Западные инвесторы ушли с началом кризиса и не торопятся возвращаться на рынок недвижимости. Найти девелоперам западное финансирование крайне сложно.
 
Многие иностранные банки планируют прийти в Россию. Полгода назад это еще не обсуждалось, но сейчас они понимают, что на западе маржа и рост меньше. Россия — это рынок роста. В 2010 г. несколько интересных стабильных игроков уже пришли: HSBC и Barclays. Все четко понимают, что рынок занят госбанками, и новым игрокам выйти на рынок можно, только завоевав новую нишу. Такой нишей для западных игроков могло бы стать кредитование первичного рынка жилья.