[Кирилл Л.]

To Петров Василий:

Здравствуйте!

В 2007 г. мы получили ипотечный кредит от ГПБ-Ипотеки в регионе. Просрочек не было. В 2009 году снизились доходы, и мы попросили реструктуризировать кредит.

Получили отсрочку на 14 месяцев. До истечения этого срока осталось 3 месяца. Наша платежеспособность не восстановилась. На данный момент мы не можем оплатить даже страховку по кредиту, что чревато досрочным прекращением выдачи траншей стабилизационного кредита и досрочным требованием банка по возврату всей суммы долга.

Хотим продать квартиру из-под залога, чтобы погасить большую часть кредита и выплачивать постепенно (например, в течение 2-х лет) оставшуюся часть - проблема в том, что стоимость квартиры на данный момент меньше суммы оставшейся задолженности. По словам сотрудника филиала банка, который работает с нами, банк не захочет снимать залог с квартиры до полного погашения задолженности, но в таком случае квартиру продать невозможно – никому не нужна квартира с обременением.

Что посоветуете делать? С какими документами мы должны обратиться к банку, чтобы продать квартиру, не доводя дело до суда и продажи квартиры с торгов?

Продажа квартиры из-под залога - один из способов реструктуризации проблемной задолженности. Сотрудник банка не вполне прав - такие сделки практикуются на рынке, конечно это не типовая сделка, требуются значительные трудозатраты, но при этом провести сделку возможно. Как правило, квартира продается с залогом, а покупатель получает гарантийное письмо от банка (или его аналог), суть которого заключается в том, что банк информирует покупателя о том, что после погашения задолженности залог будет снят (что и следует в соответствии с ФЗ "Об ипотеке").

Но при этом Вам придется погасить кредит не частично, а полностью. Конкретно в Вашем случае схема сделки возможна при условии, что разницу между суммой задолженности и стоимостью квартиры по сделке Вы оплатите самостоятельно банку до сделки.

Закон не устанавливает формальных требований к документам, которые необходимы Вам для обращения банк в таком случае. Достаточно заявления в свободной форме на имя руководства банка. Не забывайте оставлять у себя копию подобной переписки, в случае суда это будет подтверждением того, что Вы предпринимали попытки досудебного урегулирования спора.

[Петров Василий]

Здравствуйте!

В 2007 г. мы получили ипотечный кредит от ГПБ-Ипотеки в регионе. Просрочек не было. В 2009 году снизились доходы, и мы попросили реструктуризировать кредит.

Получили отсрочку на 14 месяцев. До истечения этого срока осталось 3 месяца. Наша платежеспособность не восстановилась. На данный момент мы не можем оплатить даже страховку по кредиту, что чревато досрочным прекращением выдачи траншей стабилизационного кредита и досрочным требованием банка по возврату всей суммы долга.

Хотим продать квартиру из-под залога, чтобы погасить большую часть кредита и выплачивать постепенно (например, в течение 2-х лет) оставшуюся часть - проблема в том, что стоимость квартиры на данный момент меньше суммы оставшейся задолженности. По словам сотрудника филиала банка, который работает с нами, банк не захочет снимать залог с квартиры до полного погашения задолженности, но в таком случае квартиру продать невозможно – никому не нужна квартира с обременением.

Что посоветуете делать? С какими документами мы должны обратиться к банку, чтобы продать квартиру, не доводя дело до суда и продажи квартиры с торгов?

[Кирилл Л.]

To зося:

To Кирилл Л.:
Спасибо буду стараться не упустить квартиру.

Есть еще вариант - просить суд отсрочить исполнение решения суда (ст. 434 ГПК РФ).

[зося]

To Кирилл Л.:
Спасибо буду стараться не упустить квартиру.

[Кирилл Л.]

To зося:

Я беременная ходила подать документы на реструктуризацию в отделение ипотечной корпорации, где занимаются реструктуризацией. Мне отказали устно, посмотрев по компьютеру. Послали в банк, сказав, что мы у них вместе с закладной пусть они решают. Придя в банк, увидела недоумение, почему они должны нами заниматься. Пошла снова обратно, но мне ничего не сказали, что делать. Было очень обидно за себя и за ребенка как будущего гражданина. В-общем, у меня официального отказа нет.

Я могу посоветовать:
1. Обратиться в АРИЖК.
2. Всегда требовать письменный официальный ответ по столь значимым для себя вопросам.

Когда мы у банка просили письменного подтверждения для суда, что мы к ним неоднократно обращались нам сказали, что нет такой практики у них.

В таких случаях лучше обращаться письменно и требовать при приеме документов проставления входящего номера на своем экземпляре заявления (либо на копии).

Решение суда у меня на руках, но там указаны пени на момент подачи заявления банком в суд. После этого прошло уже полгода - пени выросли. Согласно договору 0,2% за каждый день просрочки, считая от суммы общего долга. А сюда теперь входит весь остаток основного долга + проценты. В банке говорят, что после применения капитала они пересчитают пени по годовой ставке 13,5%. Меня больше всего волнует эта загадочная сумма пени. В головном офисе она составляет по нам 780 тыс, а в нашем филиале 110 тысяч - мистика.

Попросите письменно расчет задолженности. Может быть разница возникает из-за того, что в Вашем филиале забывают прибавить к сумме штрафные санкции.

Сегодня узнала примерно продажную стоимость квартиры. В итоге я еще банку буду должна. Да и вряд ли кто-то захочет такую проблемную квартиру.

В любом случае продажа квартиры без согласия кредитора невозможна. Квартиры такие на рынке продаются конечно не без проблем, но сделка возможна.

[зося]

To Кирилл Л.:
Я беременная ходила подать документы на реструктуризацию в отделение ипотечной корпорации, где занимаются реструктуризацией. Мне отказали устно, посмотрев по компьютеру. Послали в банк, сказав, что мы у них вместе с закладной пусть они решают. Придя в банк, увидела недоумение, почему они должны нами заниматься. Пошла снова обратно, но мне ничего не сказали, что делать. Было очень обидно за себя и за ребенка как будущего гражданина. В-общем, у меня официального отказа нет. Когда мы у банка просили письменного подтверждения для суда, что мы к ним неоднократно обращались нам сказали, что нет такой практики у них. Решение суда у меня на руках, но там указаны пени на момент подачи заявления банком в суд. После этого прошло уже полгода - пени выросли. Согласно договору 0,2% за каждый день просрочки, считая от суммы общего долга. А сюда теперь входит весь остаток основного долга + проценты. В банке говорят, что после применения капитала они пересчитают пени по годовой ставке 13,5%. Меня больше всего волнует эта загадочная сумма пени. В головном офисе она составляет по нам 780 тыс, а в нашем филиале 110 тысяч - мистика. Сегодня узнала примерно продажную стоимость квартиры. В итоге я еще банку буду должна. Да и вряд ли кто-то захочет такую проблемную квартиру.

[Кирилл Л.]

To зося:

To Кирилл Л.:
На судебных заседаниях мы присутствовали. Удалось уменьшить сумму взыскания. В АРИЖК обращались, но нам сказали, что мы не числимся в их базе.

Что значит "не числитесь в базе"? Здесь какое-то недопонимание. В базе может числиться только тот заемщик, которому помощь уже оказана (каким образом Вы можете быть в базе при первичном обращении?). Вы обращались в АРИЖК официально и письменно? Вы получили официальный отказ от АРИЖК?

Общение с банком об отсрочке или стабилизационном займе - безуспешно. Справку банк выдал только об основном долге и процентах. А сумму пени и штрафов обещают огласить после перечисления материнского капитала - очень похоже на шантаж.

Ерунда какая-то.
У Вас есть на руках решение суда? Вы вправе запросить копию решения суда (Вы же сторона по делу). Вы можете обратиться к приставам (в исполнительном листе это тоже указано). В конце концов, штрафные санкции начисляются в рамках кредитного договора и можно попробовать посчитать их самостоятельно. В любом случае разница не может составлять 500 тыс., это нереальная погрешность.

Не хочется потерять капитал, запустив его в никуда. Может лучше продать квартиру?

Квартира находится в залоге у банка. Продать квартиру можно только с согласия банка. Кстати продажа из-под залога - один из способов реструктуризации задолженности. Но во-первых, это возможно только с согласия банка, во-вторых Вы писали, что не хотите остаться на улице. Тем не менее такой вариант рассмотреть имеет смысл.

[зося]

To Кирилл Л.:
На судебных заседаниях мы присутствовали. Удалось уменьшить сумму взыскания. В АРИЖК обращались, но нам сказали, что мы не числимся в их базе. Общение с банком об отсрочке или стабилизационном займе - безуспешно. Справку банк выдал только об основном долге и процентах. А сумму пени и штрафов обещают огласить после перечисления материнского капитала - очень похоже на шантаж. Не хочется потерять капитал, запустив его в никуда. Может лучше продать квартиру?

[Кирилл Л.]

To зося:

Здравствуйте. Посмотрела ваш сайт и надеюсь, мне здесь помогут. Взяли по ипотеке квартиру с кризисом не смогли платить + я была беременна вторым ребенком = муж являлся единственным добытчиком. Как итог, банк подал в суд на возврат всей суммы с обращением взыскания на квартиру. Суд вынес решение взыскать, а банк заявил - гасите материнским капиталом и решение суда пока приставам не отдадим. Тут же получаем бумагу от приставов о взыскании всей суммы в 5-ти дневный срок. Банк успокаивает - увидим капитал заберем бумагу. Просим справку о всей сумме задолженности и получаем ответ - вот материнский перечислите, тогда увидите. Я хочу узнать у банка реальную сумму задолженности вместе с пени и штрафами и получаю противоречивые цифры из головного офиса и из банка в своем городе, причем разница составляет 500 тысяч. У меня подозрения, что материнский капитал это капля в нашем долге и после его применения банк выставит проценты и штрафы, с которыми мне не справиться и приставы все равно заберут квартиру. Причем сотрудник, который нас ведет каждый раз выдает противоречивую информацию. Ходили к приставам они сказали, что без официальной бумаги из банка исполнительное производство прекращать не будут+ я должна оплатить 7% от суммы долга, если не погашу его в течении 5 дней. В-общем, замкнутый круг получается - что делать не знаю, посоветуйте. Я осознаю вину перед банком, но на улице с 2-мя маленькими детьми остаться не хочется.

Ваша ситуация очень запутанная. К тому же непонятно, почему Вы не предприняли никаких мер раньше (Вы вообще присутствовали на судебных заседаниях?). Вы обращались за реструктуризацией в банк? в АРИЖК?

Не очень понятно, как материнский капитал может помочь на стадии исполнительного производства, если он меньше суммы основного долга, при этом получение маткапитала занимает не одну неделю. Сомневаюсь, что ждать маткапитал будет правильным решением.

Сумму задолженности Вы вправе уточнить как у кредитора, так в суде и у пристава-исполнителя. Для начала нужно уточнить сумму задолженности с разбивкой по основному долгу, процентам, штрафным санкциям. Сложно решать вопрос, не зная его масштаба.

[зося]

Здравствуйте. Посмотрела ваш сайт и надеюсь, мне здесь помогут. Взяли по ипотеке квартиру с кризисом не смогли платить + я была беременна вторым ребенком = муж являлся единственным добытчиком. Как итог, банк подал в суд на возврат всей суммы с обращением взыскания на квартиру. Суд вынес решение взыскать, а банк заявил - гасите материнским капиталом и решение суда пока приставам не отдадим. Тут же получаем бумагу от приставов о взыскании всей суммы в 5-ти дневный срок. Банк успокаивает - увидим капитал заберем бумагу. Просим справку о всей сумме задолженности и получаем ответ - вот материнский перечислите, тогда увидите. Я хочу узнать у банка реальную сумму задолженности вместе с пени и штрафами и получаю противоречивые цифры из головного офиса и из банка в своем городе, причем разница составляет 500 тысяч. У меня подозрения, что материнский капитал это капля в нашем долге и после его применения банк выставит проценты и штрафы, с которыми мне не справиться и приставы все равно заберут квартиру. Причем сотрудник, который нас ведет каждый раз выдает противоречивую информацию. Ходили к приставам они сказали, что без официальной бумаги из банка исполнительное производство прекращать не будут+ я должна оплатить 7% от суммы долга, если не погашу его в течении 5 дней. В-общем, замкнутый круг получается - что делать не знаю, посоветуйте. Я осознаю вину перед банком, но на улице с 2-мя маленькими детьми остаться не хочется.

[Кирилл Л.]

To Рррр Марина:

Спасибо за ответ. Все понятно.
Что касается коллекторов, они выступают как представители банка, хоть и ООО....

Закон не запрещают юрлицу в форме ООО выступать представителем банка. Здесь нет нарушения.

Но у нас в договоре с банком четко прописано, что передавать информацию о нас (наши контакты, сумму займа) третьим лицам без нашего письменного согласия не имеют права. С их стороны факт нарушения условий договора на лицо.

Чтобы это понять, необходимо анализировать кредитный договор. Вы также могли дать согласие на обработку и передачу персональных данных при подписании договора (в виде отдельного документа).

Мы за свои нарушения платим бешеные проценты и не возмущаемся. Можно ли в ходе судебного процесса (если он будет) призвать банк к ответственности?

Теоретически это можно потребовать в виде самостоятельного иска или просить суд объединить дело в одно производство (но вообще такой иск представляет собой самостоятельное требование и должен рассматриваться отдельно).

Практически Вам придется доказывать, какой вред банк Вам причинил (если нарушение договора имело место). Реальный вред - навряд ли, упущенная выгода - нет. Моральный вред - сложнодоказуем и в практике причинение морального вреда влечет за собой незначительное возмещение.

В любом случае даже если нарушение права имело место и банк обяжут возместить моральный вред, это не снимет с Вас обязанности платить по кредитному договору. Я бы на Вашем месте сосредоточился не на этом вопросе, а на основном судебном процессе по взысканию задолженности.

[Рррр Марина]

To Кирилл Л.:
Спасибо за ответ. Все понятно.
Что касается коллекторов, они выступают как представители банка, хоть и ООО.... Но у нас в договоре с банком четко прописано, что передавать информацию о нас (наши контакты, сумму займа) третьим лицам без нашего письменного согласия не имеют права. С их стороны факт нарушения условий договора на лицо. Мы за свои нарушения платим бешеные проценты и не возмущаемся. Можно ли в ходе судебного процесса (если он будет) призвать банк к ответственности?

[Кирилл Л.]

To Рррр Марина:

Я сегодня была в колекторском агентстве и у меня сложилось впечатление, что им совсем не хочется что бы мы продолжали сотрудничать с банком, чтобы в связи с изменившимися финансовыми обстоятельствами дать возможность погасить просроченную задолженность перед банком при этом погашать ежемесячные платежи. Мы просили дать отсрочку на погашение просрочки сроком на 6 месяцев, при этом основной ежемесячный платеж мы также платим. Глухо как в танке.
Я так поняла что у нас остается единственный выход - это судиться с банком (хотя и не хочется).

В связи с этим возникли вопросы
1. Есть ли вероятность того что суд примет нашу стороны или мы сможем заключить с банком мировую?

Если сможете до принятия судом решения погасить текущую просроченную задолженность, суд с большей вероятностью примет Вашу сторону.

2. Можно ли где нибудь ознакомиться с судебной практикой по таким делам как наше.

Можно на сайте АИЖК или с помощью справочных-правовых систем (Гарант, Консультант).

3. Какой может быть срок судебной тяжбы?

Это зависит от различных объективных и субъективных факторов, а также, что включается в понятие "судебная тяжба". Если говорить только о судебном процессе, начиная с первого заседания и до получения решения, то, в зависимости от обстоятельств дела и позиций сторон, это может длиться от двух до шести месяцев. Примерно столько же времени потребуется на исполнительное производство (исполнение решения суда).

4. Как вести себя с коллекторами?

Здесь нужно прояснить момент - банк уступил Ваш долг коллекторам или нет. Если долг уступили коллекторам, с банком вообще можно больше не общаться (т.к. кредитором будет являться коллектор).

Если коллектор - просто представитель банка (уступки долга не было), общаться нужно как с представителем (и не забывать, что представительство не отнимает у Вас права обращаться с заявлениями непосредственно в Банк).

[Рррр Марина]

Здравствуйте. У меня тоже проблемы с ипотекой. В 2007 году мой муж взял ипотеку и мы купили 2-х ком кв-ру в Москве, при этом у нас есть еще однушка в которой собственником является мой старший сын от первого брака 17 лет. До августа 2009 года платили без задержек и в срок. Потом наступил финансовый кризис в нашей семье. Я не работала (находилась в отпуске по уходу за ребенком до 3-х лет), когда у мужа возникли проблемы с заработком, я хотела выйти на работу, но мой работодатель сказал, что у него кризис он продал все свои активы и вывел юр. лицо в другой регион, так что мне выходить некуда. Искала работу самостоятельно, как только слышат что ребенок 2,5 лет, сразу до свидания, при этом нам путевку в садик не дали и один из нас должен был сидеть дома. Денег еле-еле хватало на еду, муж постоянно таксовал, платить по кредиту не могли, о чем банк естественно информировали, писали на реструктуризацию долга, в беседе с сотрудниками предлагали и другие разные выходы, но они были не умолимы и твердили только одно: платите! Мы то не против, но если нет денег. В настоящее время у мужа появился приличный заработок, я нашла неплохую работу (выхожу в конце июня, госслужба), вроде бы все налаживается, в апреле заплатили банку сколько смогли (40000 руб) при нашем долге 600000 руб. Недавно предложили банку свой вариант погашения просрочки по 100000 руб ежемесячно до октября, в октябре 320000, остальное в ноябре. При этом в общей сложности за пол года мы предлагаем заплатить 1 миллион руб. И банк тут-же через колекторов нам выставил требование о возврате всего долга (180 тыс. дол. с учетом всех пеней и штрафов). При этом в банке с нами разговаривают, входят в положение, принимают от нас письма, а наследующий день звонят коллекторы и говорят что нам нельзя общаться с банком а только с ними. Сегодня банк, опять же через коллекторов выставил очередное требование, как в нем написано "Заключительное" погасить в срок до 21 июня 180 тыс. дол.
Я сегодня была в колекторском агентстве и у меня сложилось впечатление, что им совсем не хочется что бы мы продолжали сотрудничать с банком, чтобы в связи с изменившимися финансовыми обстоятельствами дать возможность погасить просроченную задолженность перед банком при этом погашать ежемесячные платежи. Мы просили дать отсрочку на погашение просрочки сроком на 6 месяцев, при этом основной ежемесячный платеж мы также платим. Глухо как в танке.
Я так поняла что у нас остается единственный выход - это судиться с банком (хотя и не хочется).
В связи с этим возникли вопросы
1. Есть ли вероятность того что суд примет нашу стороны или мы сможем заключить с банком мировую?
2. Можно ли где нибудь ознакомиться с судебной практикой по таким делам как наше.
3. Какой может быть срок судебной тяжбы?
4. Как вести себя с коллекторами?
Буду признательно за любую информация. Заранее спасибо.

[Шокурова Галина]

To Кирилл Л.:

"допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна."..у меня именно такая формулировка в договоре ...

если .. требования обратить взыскание в данном случае необоснованны...вот и пытаюсь доказать что требование необоснованно....

[Шокурова Галина]

To Кирилл Л.:

Договор заключен в мае 2007..п.54.1 ФЗ№102 появился позднее,в 2008г...но на него ссылка в иске(не п.54.1.прописан,а те же условия)...иск от апреля 2009г..оценка 2007г - 3770000- 5%-188 000р...
когда было 54000р..долг...Банк выставил требование погасить полностью..я естественно не смогла..от переговоров со мной отказались..включили так сказать счетчик...и стали начислять пени на всю сумму кредита(предварительно обозначив его задолженностью)а это 150 000 в месяц..набежало живенько..на суде пени признали несоразмерными нарушенным обязательствам..уменьшили..но иск удовлетворили..я считаю банк умышленно способствовал увеличению убытков..
В решении суда вообще было куча ошибок..президиум Областного часть отменил..но не полностью..законность обращения в суд вообще не рассматривалась..

[Skrepo4ka]

Здравствуйте. Хочу рассказатьи о своем печальном опыте. В 2008 году взяла ипотеку, еще и в долларах. Теперь квартира подешевела, а доллар вырос и должна я почти в 2 раза больше, чем брала ( в пересчете на рубли). Как и у многих начались проблемы с работой и плюс беременность. Платежи вносила постоянно, но не полностью, а сколько могла. На просьбу о реструкторизации банк отказал, ссылаясь, что она не предусмотрена моей ипотечной программой. Я спросила, а что они могут предложить взамен? На что мне сказали, что бы я возвращала весь кредит досрочно, а это 72000 долларов. А недавно пришла телеграмма, что 07\05\2010 состоится суд по моему делу. Я естественно иска и в глаза не видела. Плюс еще суд будет в Москве, а живу я в Новосибирске. Я позвонила в банк и спросила ,в чем собственно причина и вчем состоит иск? Я плачу регулярно, пусть не в том объеме, но ведь это же не навечно, ипотека берется на 25 лет, а за это время многое может случится. На это мне ответили, что за это время ничего не может случаться, и что я должна уже 3500 долларов ( вместе со штрафами разумеется) при ежемесячном платеже 600 долларов. Я говорю, продажа квартиры проблему не решит, ведь она обесценилась, не лучше ли прийти к компромиссу. Представитель банка по телефону предложил мне следующий вариант: я оплачиваю до 7 мая просрочку (100 000 рублей), а они суд переносят на июнь. Это меня насторожило окончательно, ведь просто так суд не переносится. Путем 20 минутной беседы представитель банка случайно проболтался, что в мае будет ВТОРОЕ предварительное слушание, а первое было в апреле, третье соответственно в июне, на котором все и решится.(Конечно же в пользу банка) И кстати, в банке мне сказали, что уведомлять меня о суде они вообще не обязаны, не говоря уж о том, что бы предоставить мне копию иска. Сегодня факсом отправила ходатайство судье в Москву о переносе дела, т.к. меня вообще о нем не уведомили. Решила тянуть время и держать оборону. Буду добиваться мирового соглашения, т.к. сумма долга просто не реальная и просто продажа квартиры ничего не решит.
Всвязи с этим я очень прошу совета, что делать дальше и на что лучше ссылаться в суде. Может у кого-то есть опыт судебного решения в их пользу, а не в пользу банка. Спасибо заранее.

[Кирилл Л.]

To Шокурова Галина:

требование предъявлено в ноябре 2008...в договоре прописано тоже самое...т.е. 54.1 ФЗ№102....

Ст. 54.1 появилась 30.12.2008 года, как она могла быть прописана в договоре, заключенном ранее? (в ноябре 2008 года было предъявлено требование, значит договор об ипотеке был заключен еще ранее в 2008 году)

а 5% это 188 000..но банк делает так..начинает начислять на всю сумму долга и набегает мгновенно..кредит 2700 000..вот вам и 5%(невыполненных обязательств)....

Давайте все-таки разберемся, тут какая-то путаница:

Если требование предъявляли до появления ст. 54.1 ФЗ "Об ипотеке", тогда речь не могла идти о несоразмерности требования.

5% считаются не от величины невыполненных обязательств, а от от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке.

при том что пени не относятся к обязательствам..как я понимаю..о каком тут справедливом суде можно говорить..если ФЗ "об ипотеке"
в нарушении ст.334ГК судья вообще не применяла..

Пени не обязательство, а способ обеспечения исполнения обязательств.

Я не очень понял Ваш тезис про справедливый суд и про то, что судья не применял ФЗ "Об ипотеке". Чтобы оценить, насколько судья правильно/неправильно применял ФЗ, нужно знать обстоятельства дела.

[Шокурова Галина]

To Кирилл Л.:
Также следует посмотреть договор об ипотеке и если в нем не предусмотрено иное, можно говорить о том, что требования обратить взыскание в данном случае необоснованны...

требование предъявлено в ноябре 2008...в договоре прописано тоже самое...т.е. 54.1 ФЗ№102....
а 5% это 188 000..но банк делает так..начинает начислять на всю сумму долга и набегает мгновенно..кредит 2700 000..вот вам и 5%(невыполненных обязательств)....при том что пени не относятся к обязательствам..как я понимаю..о каком тут справедливом суде можно говорить..если ФЗ "об ипотеке"
в нарушении ст.334ГК судья вообще не применяла..

[Кирилл Л.]

To Шокурова Галина:

ходят..у меня была просрочка 54 тыс.-2мес...при ежемесячных платежах..30000р..

Галина, речь идет об ипотеке?
Если да, то вопрос может заключаться в том, когда предъявили требование.

В декабре 2008 года было внесено изменение в закон об ипотеке, в соответствии с которым обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;
период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Также следует посмотреть договор об ипотеке и если в нем не предусмотрено иное, можно говорить о том, что требования обратить взыскание в данном случае необоснованны