[Кирилл Л.]

To Diletantr:

1 - Вроде Сбербанк практикует. Заемщику это выгодно (платить только проценты), когда возникли непредвиденные расходы или при параллельном потребительском кредите с процентами больше чем по ипотеке
2 - Понятно. Вариантов нет. Любит наше государство всё регламентировать

1. Не думаю, что это выгодно в долгосрочной перспективе. Чем дольше не гасится основной долг, тем больше переплата в конечном итоге. Если возникают непредвиденные расходы, лучше разработать механизм отсрочки уплаты основного долга. Но у нас он по-моему нигде не используется, кроме как в реструктуризации проблемных кредитов. А в зарубежных банках есть специальный продукт с такими опциями (у Гаранти-банка по-моему такое есть).

2. А там и без государства были бы объективные основания для пересчета графика.

[Diletantr]

To Кирилл Л.:

1. Не знаю ни одного российского банка, кто бы такое практиковал. При таком положении дел досрочное погашение для заемщика во многом частично теряет свой смысл. Может быть это правило в иностранных банков работает только для кредитов с плавающей (либо изменяемой) процентной ставкой?
2. После досрочного погашения в зависимости от условий договора и/или заявления заемщика будет изменяться либо размер аннуитета, либо срок. Т.к. при этом меняется полная стоимость кредита (ПСК), кредитор обязан (по российскому законодательству) пересчитать ПСК, уведомить заемщика. Также выдается новый график.

1 - Вроде Сбербанк практикует. Заемщику это выгодно (платить только проценты), когда возникли непредвиденные расходы или при параллельном потребительском кредите с процентами больше чем по ипотеке
2 - Понятно. Вариантов нет. Любит наше государство всё регламентировать

[Кирилл Л.]

To Diletantr:

Насколько знаю. За рубежом во многих банках если заемщик платит с опережением графика, то следующие несколько платежей можно платить только проценты без погашения основного долга.
Т.е. получается, что ТАМ основная суть графика для заемщика - информация о предельно- допустимом (разрешенном графиком) остатке ссудной задолженности после каждого конкретного планового платежа
-
Банкам это выгодно с математической точки зрения.
-
1 - Многие российские банки практикуют такое?
2 - Перерасчет графика платежей без заявления заемщика после каждого досрочного погашения - самодеятельность банков или регламентируется государством?

1. Не знаю ни одного российского банка, кто бы такое практиковал. При таком положении дел досрочное погашение для заемщика во многом частично теряет свой смысл. Может быть это правило в иностранных банков работает только для кредитов с плавающей (либо изменяемой) процентной ставкой?
2. После досрочного погашения в зависимости от условий договора и/или заявления заемщика будет изменяться либо размер аннуитета, либо срок. Т.к. при этом меняется полная стоимость кредита (ПСК), кредитор обязан (по российскому законодательству) пересчитать ПСК, уведомить заемщика. Также выдается новый график.

[Diletantr]

To Кирилл Л.:
-
Насколько знаю. За рубежом во многих банках если заемщик платит с опережением графика, то следующие несколько платежей можно платить только проценты без погашения основного долга.
Т.е. получается, что ТАМ основная суть графика для заемщика - информация о предельно- допустимом (разрешенном графиком) остатке ссудной задолженности после каждого конкретного планового платежа
-
Банкам это выгодно с математической точки зрения.
-
1 - Многие российские банки практикуют такое?
2 - Перерасчет графика платежей без заявления заемщика после каждого досрочного погашения - самодеятельность банков или регламентируется государством?

[Кирилл Л.]

To Diletantr:

В сети попалось несколько историй.
В связи с кризисом:
- Некоторые ипотечники не могут платить вообще
- У некоторых доходы стали меньше платежей по ипотеке
- Некотрые из взявших ипотеку с дифференцированными платежами не могут её оплачивать, хотя на аннуитетные платежи доходов бы хватило
-
Большинству из них начисляются штрафы, размеры которых привязаны к размеру ежемесячного платежа
-
Резюме: чем меньше платеж по ипотеке тем меньше штрафы при потере или снижении платежеспособности заемщика

Да, практика складывается таким образом, что пеня начисляется как правило в зависимости от суммы невнесенного платежа.
Здесь можно посоветовать рефинансироваться или прибегнуть к реструктуризации. По Стандартам АРИЖК банк, присоединившийся к данной программе, не применяет штрафные санкции с момента обращения клиента до получения транша стабилизационного займа.

[Diletantr]

В сети попалось несколько историй.
В связи с кризисом:
- Некоторые ипотечники не могут платить вообще
- У некоторых доходы стали меньше платежей по ипотеке
- Некотрые из взявших ипотеку с дифференцированными платежами не могут её оплачивать, хотя на аннуитетные платежи доходов бы хватило
-
Большинству из них начисляются штрафы, размеры которых привязаны к размеру ежемесячного платежа
-
Резюме: чем меньше платеж по ипотеке тем меньше штрафы при потере или снижении платежеспособности заемщика

[Diletantr]

Кнопку "Правка" для предыдущего сообщения не нашел. Поэтому исправляю свою ошибку в новом посте
-
Из сравнения можно сделать собственные выводы:
1 -Зачем брать 30-летний кредит с ДП под 15%/год с 1-м ДП = 15,28 тр/мес с суммой выплат 3,26 мр - (исправленная сумма)
2 - если есть возможность взять 10-летний кредит с АП под 14%/год с АП = 15,53 тр/мес с суммой выплат 1,86 мр
3 - или менее обременительный 15-летний кредит с АП под 14,25%/год с АП=13,49 тр/мес с суммой выплат 2,43 мр
4 - и т.д.

[Diletantr]

Это не реклама Сбербанка. Просто Сбербанк удобен для сравнения, т.к. выдает ипотеку с обоими видами платежей и без штрафов за досрочное погашение.
В других банках условия другие.
-
Как правило чем больше срок кредитования, тем больше процент. В таблицах сравнение АП и ДП для ипотечного кредита 1 млн. руб. при разных сроках кредитования и (примерных) процентных ставках
-
Из сравнения можно сделать собственные выводы:
1 -Зачем брать 30-летний кредит с ДП под 15%/год с 1-м ДП = 15,28 тр/мес с суммой выплат 4,55 мр, если есть возможность взять 10-летний кредит с АП под 14%/год с АП = 15,53 тр/мес с суммой выплат 1,86 мр
2 - другие выводы
-
При отсутствии штрафов за досрочное погашение можно существенно сократить сумму выплат и в разы срок ипотечной кабалы
-
-
Ежемесячные Аннуитетные Платежи по кредиту 1 млн. руб
СРОК--ПРОЦ----АП----Сумма выплат
лет----год---------тр---------мр
30----15----------12,64------4,55
25----14,75------12,61------3,78
20----14,5--------12,8-------3,07
15----14,25-------13,49-----2,43
10----14----------15,53------1,86
5-----13,75-------23,14------1,39
-
-
Ежемесячные Дифференцированные платежи по кредиту 1 млн. руб
СРОК--ПРОЦ----1-й ДП----Посл ДП--------Сумма выплат
лет-----год--------тр--------------тр---------------мр
30----15----------15,28----------2,81--------------3,26
25----14,75-------15,63----------3,37--------------2,85
20----14,5---------16,25----------4,22-------------2,46
15----14,25-------17,43----------5,62--------------2,07
10----14-----------20,0------------8,43-------------1,71
5-----13,75--------28,13----------16,86------------1,35
-
-
Если учитывается платежеспособность заемщика, то в любом банке максимальный ипотечный кредит с АП существенно больше кредита с ДП.

[Shilin Kirill]

Добрый день!

Лично я хотел бы выразить свою благодарность участнику Diletantr за приведенные примеры. Прочитав тему от начала и до конца, я понял разницу в выгоде между аннуитетными платежами и дифференцированными.

Ранее, полагаясь на расчеты, я верил в выгодность дифференцированных платежей, но если задуматься, первый платеж действительно снижает максимальную сумму кредита, выдаваемую Банком, основываясь на платежеспособности заемщика. А если есть возможность первый год возвращать кредит по схеме дифференцированных платежей, то и с погашением аннуитета равной суммы проблем возникнуть не должно. Погашение такой суммы позволит нам взять гораздо больший по сумме кредит, либо закрыть аналогичный по сумме кредит в гораздо меньшие сроки, что приведет к понижению процентной ставки, что в совокупности позволяет взять больший кредит, нежели по схеме дифференцированных платежей. Если кредит по ДП мы будем платить до конца срока кредитования, следует не забывать про инфляцию, ведь в совокупности в первые 2/5 срока кредитнования выплаты будут выше выплат по АП и лишь после преодоления 2/5 срока они начнут становится меньше. Но так ли экономично это уменьшение, ведь пока деньги стоили дорого, мы платили больше по ДП и меньше по АП, а когда деньги подешевеют, причем значительно, у нас по ДП платежи становятся меньше, но и деньги уже не стоят так много, как 2/5 срока кредитования назад.
Исходя из вышесказанного, АП ощутимее выгоднее, ведь если можешь позволить себе первые взносы по схеме ДП, то проще и легче взять кредит с АП на более короткий срок да еще и на большую сумму, за счет понижения процентной ставки, обусловленной меньшим сроком кредитования.

Теперь разберем вариант неплатежеспособностью заемщика и началом досрочного истребования долга в судебном порядке.
В данном случае выгоднее выглядит кредит с ДП, так как 3/5 срока кредитования выплачивается большая сумма основного долга, нежели при АП. А так как неустойка (пени) начисляются в банках сейчас преимущественно по 0.5% ежедневно на остаток ОД и процентов (в т.ч. просроченных), получается что меньшее количество пеней будет начислено по кредиту с ДП, если судебное разбирательство состоится ранее преодоления 4/5 срока кредитования. А так как по ипотеке залогом выступает квартира/дом, остаток долга с начисленными пенями скорее всего с лихвой покроются этим имуществом, а значит банк врядли уменьшит их сумму или же вовсе откажется от них. Поскольку судебные процессы в РФ по кредитам могут длиться от полугода до двух лет, сумма пеней может стать значительной, а то и превысить остаток по кредиту и вот тут заемщик всеми путями начинает стараться уменьшить ОД, но предварительно ему нужно уплатить пени, просроченные проценты на основной долг, просроченные проценты и лишь потом основной долг.
Но это больше абзац в поддержку ДП, нежели пища для размыщления, так как врядли кто-то будет брать кредит, зная, что вернуть его в полном размере не сможет и будет инициировано досрочное истребование долга.

В целом я прислушался к мнениям за АП и за ДП, оценил их и определенно при выборе кредита буду исходить из условий своей платежеспособности и экономических прогнозов на будущее.

[Diletantr]

To Serge2[/2]
-

В конце 2006 года узнал, что ГПБ стал работать с серой зарплатой...
я получаю на руки график платежей. И тихо стекаю по стенке. Платежи аннуитетные! Заявку делал на 15 лет на ДП, а получил АП на 16 лет. [b]Первые полгода запрет на досрочное погашение. Но совсем недавно выяснил, что меня еще и со сроком кинули.

Когда я спросил почему дали не то, что я просил, сказали, что на нужную мне сумму нехватало дохода (хотя даже по ДП платежи получались меньше 50% от моего месячного дохода), поэтому они сделали мне АП и срок увеличили до 16 лет.
Так вот, самое смешное, что при 15 летнем сроке платежи были бы меньше чем при 16 летнем, так как меньше процентная ставка.
То есть АП на 16 лет - 17884р в месяц (13% годовых), общая сумма выплат 3,434 млн.руб АП на 15 лет - 17783р в месяц (12,5% годовых), общая сумма 3,201 млн. Итого разница в 230 тыс.руб.

1 - С АП "Первые полгода запрет на досрочное погашение."
А с ДП такого же получиться не могло (после получения графика платежей выясняется, что "Первые полгода запрет на досрочное погашение.")? Банк то тот же самый.
Неужели мораторий на АП есть а на ДП нет?
-
2 - Какой был процент по кредиту с ДП на 15 лет?
-
3 - Почему не стали просить кредит с АП на 10 лет? Какой был процент по кредиту с АП на 10 лет? АП по такому кредиту должен быть меньше чем 1-й ДП по 15 летнему кредиту с ДП. И на платежах бы существенно сэкономили.
-
4 - Чем закончилась Ваша эпопея?

[Diletantr]

To Татьяна Санникова
-
Как-то прочитал, что в США практически все банки дают ипотеку со следующими платежами:
1 - дифференцированные (ДП)
--Макимальная Сумма Кредита (МСК) - минимальная
2 - аннуитетные (АП)
- - МСК существенно больше чем при ДП
3 - первые годы только проценты без погашения основного долга, далее АП;
--например, кредит на 30 лет: первые 10 лет проценты, оставшиеся 20 лет АП
-- МСК существенно больше чем при АП
4 - возрастающие
--- МСК - максимальная (тавтология)
5 - и т.д. и.т.п. - лишь бы заемщик не ушел в другой банк
=
Ипотека с ДП есть в любом банке США (конкуренция заставляет), но
ДП спросом не пользуются из-за минимальной МСК (нескладно, несколько режет слух, но понятно).
Вероятно, возможность ипотеки с ДП - скорее маркетинговый ход для привлечения заемщиков. Заемщик приходит в банк, сравнивает ипотеки с различными видами платежей и, в основном, выбирает ипотеку не с ДП
=
В списках продуктов австралийских банков есть ипотека с ДП?
Ипотека с какими видами платежей наиболее популярна в Австралии?

[lamteva ruslana]

Предусмотрено ли досрочное погашение в банках с дифференцированными платежами, и берутся ли проценты от выплачиваемой суммы?

[Администратор]

Виды платежей по кредиту: что выгоднее заемщику

Сегодня большинство российских и западных банков предлагают своим клиентам погашать кредиты аннуитетными платежами. Заемщики порой и не подозревают, что существуют другие виды платежей по кредиту, кроме аннуитетного. Но те, кто уже не в первый раз берет кредит, точно знают, какой вид платежей им наиболее выгоден.

По словам экспертов, в российских банках применяются в основном платежи двух видов аннуитетные (равные) и дифференцированные (уменьшающие).
При аннуитетных платежах заемщик каждый месяц платит одну и ту же сумму, которая включает в себя начисленный процент и сумму основного долга, однако в первые годы погашаются в основном проценты по кредиту, а собственно сам долг (тело кредита) уменьшается незначительно. «Если заемщик рассчитывает расплатиться по кредиту за короткий срок (до пяти лет), то предпочтительнее именно такой способ погашения», – говорит Олег Семкичев, директор дирекции андеррайтинга банка «Глобэкс».

При дифференцированных платежах тело кредита выплачивается равными долями, а проценты начисляются на сумму остатка задолженности. Каждый месяц сумма основного долга уменьшается на одинаковое число, пропорциональное размеру кредита. По мере уменьшения суммы долга падает и размер процентных выплат, которые начисляются на ее остаток. Вместе с процентами снижается и размер ежемесячного платежа.

Разница в способах погашения кредита состоит в том, что при дифференцированных платежах размер ежемесячного платежа с каждым разом уменьшается, а при аннуитете остается неизменным в течение всего срока пользования кредитом. Поэтому заемщики-профессионалы берут кредиты только в тех банках, которые предлагают дифференцированный вид платежей.

Однако на сегодняшний день в России дифференцированные платежи по ипотечным кредитам предлагают только: Сбербанк, Газпромбанк, «Оргрэсбанк» и «Глобэкс». Преимущество Газпромбанка и Сбербанка состоит в том, что у них процентное соотношение платеж/доход может достигать и 90%, а сумма кредита будет значительно больше, чем при кредите с аннуитетным платежом, предлагаемом другими банками. В «Оргрэсбанке» соотношение дохода к ежемесячному платежу составляет 50-55% в зависимости от суммы дохода, в «Глобэксе» – 40%.

По словам экспертов, сегодня дифференцированный платеж по кредиту гораздо менее востребован, чем аннуитетный. Во-первых, говорит Олег Семкичев, дифференцированные платежи на сегодняшний день менее распространены, а во-вторых, расчетная сумма такого кредита будет меньше, чем при аннуитетном. «Связано это с тем, что при дифференцированной форме погашения первый платеж – самый большой и, соответственно, максимальная сумма кредита, которая определяется в соответствии с расходами заемщика на обслуживание кредита, будет меньше, чем при аннуитете», – объясняет он.

Павел Шмаренков, начальник управления по развитию бизнеса компании «Кредитмарт», считает, что дифференцированные платежи менее удобны с точки зрения персонального финансового планирования: «Человек знает размер своих ежемесячных доходов, и равная сумма платежей по кредиту позволяет проще прогнозировать бюджет». Кроме того, эксперт отмечает, что возможность досрочного погашения, которая может быть использована в обоих случаях, практически сводит на нет очевидные на первый взгляд преимущества дифференцированных платежей.

Однако если заемщик берет долгосрочный кредит, например 100 тыс. долл. на десять лет с процентной ставкой по кредиту 10% годовых, то разница между аннуитетными и дифференцированными платежами становится очевидной . Выплата процентов за десять лет при дифференцированных платежах составит 50 416,67 долл., а при аннуитетных – 58 580,88 долл. Так что, выбрав дифференцированный платеж при ставке кредита 10% годовых, заемщик сэкономит 8447,53 долл. США.

Источник: РБК.

[Татьяна Санникова]

Вот такая цитатка:
"При дифференцированной схеме основной долг погашается равными долями, проценты начисляются на остаток задолженности за фактическое количество календарных дней в платежном периоде,– пояснил один из специалистов Сбербанка.– С экономической точки зрения при аннуитетной схеме остаток по основному долгу снижается медленнее, чем при дифференцированных платежах, что увеличивает сумму начисленных процентов при прочих равных условиях кредита".

Так, по кредиту в 300 000 рублей сроком на пять лет под 17% годовых сумма процентов при дифференцированной схеме составит 129 525 рублей, при аннуитетной – 147 116 рублей. Более длинный ипотечный кредит, взятый на 20 лет в объеме 1 млн рублей под 15%, обойдется заемщику при аннуитетной схеме дороже уже на 648 653 рубля.
http://www.kommersant.ru/application.html?DocID=755705

Пассажи такого рода можно встретить в "околофинансовой" прессе регулярно. Но так ли однозначно это?

Прямое сравнение (по сумме уплаченных %) аннитетно и дифференцированно погашаемых кредитов - от лукавого. В большинстве случаев главным ограничивающим параметром при определении размера кредита является платежеспособность заемщика, т.е. размер регулярного платежа, который заемщик может делать в погашение кредита.

При одинаковых размере кредита и % платежи по кредиту, погашаемому дифференцированно, сначала выше, чем платежи по кредиту, погашаемому аннуитетно, и становятся меньше только примерно через 2/5 срока. Это означает, что если заемщик выбирает дифференцированное погашение, он просто не может взять кредит такого же размера, который был бы ему доступен при аннуитетном погашении, то есть автоматически означает менее эффективное использование средств заемщика. А если принять во внимание, что банки предлагают кредиты с дифференцированным погашением под более высокий %, чем кредиты с аннуитетным погашением (по информации с сайта rusipoteka.ru), то ситуация еще хуже :)))

[Diletantr]

Правда ли, что дифференцированные выплаты по кредиту выгоднее, чем аннуитетные?

-
У каждого своя правда
-
-
В предыдущих постах по этой теме приводилось "доказательство", что Дифференцированные Платежи (ДП) с Процентной Ставкой (ПС) = 16 %/год выгоднее Аннуитетных Платежей (АП) с ПС = 12%/год.
-
-
Для объективности "докажем" обратное, что АП с ПС = 20 %/год выгоднее ДП с ПС = 14 %/год.
-
-
ДП - 30 лет - ПС = 14%/год; ДП = 1,44 %/мес от суммы кредита; сумма всех ДП = 311%
-
АП - 5 лет - ПС = 20 %/год; АП = 2,65 %/мес; Всего - 159%
АП - 15 лет - ПС = 15 %/год; АП = 1,4 мес; Всего - 252 % - здесь честнее, т.к. АП меньше ДП = 1,44
-
Что и требовалось доказать
-
А если заемщик из-за возраста просто не может взять 30- летний кредит с ДП?
-
-
Оба "доказательства" :
- ДП - 16 %/год выгоднее АП - 12 %
- или, наоборот, АП - 20 % выгоднее ДП - 14 % , - неверные, т.к:
-
1 - это произвольные жонглирования цифрами
2 - в "доказательстве" выгодности ДП допускаются манипуляции с платежеспособностью заемщика, т.е. размеры АП и ДП сильно отличаются друг от друга. Здесь ДП >> АП
3 - в "доказательстве" выгодности АП допускаются манипуляции и с платежеспособностью заемщика и со сроками кредитованния. Здесь "объективнее". Есть разные варианты:
--- и АП >> ДП
--- и АП < ДП
4 - не учтена возможность досрочного погашения
5 - и повторюсь, платежеспособность заемщика взята с потолка

[Мухина Мария]

Правда ли, что дифференцированные выплаты по кредиту выгоднее, чем аннуитетные?

Этот миф в ходу недавно. Главное, что нужно понять, – метод начисления процентов при обеих формах платежей одинаков. Процент начисляется на ОСТАТОК долга.
Аннуитет (А) – это когда весь долг вместе с процентами делится на равные суммы для ежемесячного погашения. Структурирован он так, что поначалу большая часть суммы идет в счет погашения процентов, а меньшая – в счет основного долга. Со временем доля выплат по основному долгу растет, а по процентам уменьшается. И все это в рамках неизменного ежемесячного платежа. При дифференцированной схеме (Д) выплаты по основному долгу из месяца в месяц остаются неизменными и к ним прибавляются платежи по начисленным процентам. При этом поначалу они настолько велики, что могут превышать доход заемщика. А ведь после покупки жилья наваливается много других расходов – ремонт, переезд… Те, кто в первые месяцы справились с непомерной нагрузкой на свой бюджет, действительно переплатят меньше, чем при аннуитете. Однако А оказывается гибче: если финансы позволяют, заемщик по собственному желанию увеличивает ежемесячные выплаты, и все внесенное сверх обязательной суммы идет в счет погашения основного долга. Последний начинает сокращаться быстрее, и аннуитетные платежи уподобляются дифференцированным по воле клиента. Впрочем, большинство банков предлагают только аннуитетную схему. Если хотите, превратите А в Д сами, но только учтите комиссию за частичное досрочное погашение – она может «съесть» часть экономии. У разных банков штрафы за досрочное погашение различаются, некоторые по прошествии нескольких месяцев выплат вообще не взимают их с клиента. При этом у большинства действует мораторий на досрочное погашение в течение первых 3–6 месяцев со дня выдачи кредита. Чтобы не ошибиться в сложных расчетах и подробно разобраться во всех тонкостях, сравнить условия разных кредиторов и сделать правильный выбор, лучше все-таки обращаться к опытному консультанту – кредитному брокеру, располагающему информацией по текущим предложениям ведущих банков.
Личный бюджет», Октябрь 2007

[Diletantr]

Разница может быть сколь угодно большая: весь вопрос в том, будет ли заемщик погашать долг (или

-
Благодарю за интересную информацию
-
Этот случай показывает, что заемщик может реально столкнуться с заранее непредвиденной ситуацией. Поэтому желательно заранее просчитать хотя бы несколько возможных (из великого множества) вариантов после перерасчета графика платежей при очередном досрочным частичном погашении.
-
Итак: ОСЗ = 662000
ПС = 9,2%/год
Остаются платежи с 5-го по 301-й
т.е. всего остается 297 ежемесяных платежей
-
-
Вариант 1 - то как посчитал банк:
-
С 5-го по 202-й платеж, 198 платежей, только проценты в среднем = 507,53$/мес
Всего: 507,53*198 = 100491
-
С 203-го по 301-й, 99 платежей, Дифференцированные Платежи (ДП)
1-й ДП = 1159,15
Последний ДП = 667,8
-
Всего: (1159,15+667,8)*99/2 = 90434
-
Итого за 297 платежей: 190925
-
-
2 - Самый "крутой" и дорогой вариант
-
296 платежей только проценты: 507,53*296 = 150223
Последний 297-й: ОСЗ + прценты за месяц = 66200 +507,53 = 66708
Итого: 216931
-
-
3 - Диффференцированные Платежи (ДП)
-
1-й ДП = 66200/297+507,53 = 730,43
297-й ДП = 66200/297 + 507,53/297 = 224,61
-
Итого: (730,43+224,61)*297/2 = 141853
-
-
4 - Аннуитетные Платежи (АП)
-
АП = 566,12
Итого: 566,12*297 = 168138
-
-
5 - Аннуитетные Платежи. 1-й ДП = АП = 730,43$/мес
-
Чтобы закрыть кредит 66200 требуется 155,41 АП = 730,43
Итого: 730,43*155,41 = 113516
-
-
6 - Аннуитетные Платежи. АП = 1000
-
Чтобы закрыть кредит 66200 требуется 92,74 АП = 1000
Итого: 1000*92,74 = 92740
-
Имея на руках аналогичные предварительные расчеты, легче вести предметные разговоры с банком.
-
Заранее извиняюсь, если обнаружатся какие-либо неточности в приведенных расчетах. Это всего лишь возможные варианты.

[Овсянников Дмитрий]

Если выплачивать строго по графику, то разница между аннуитетным платежами (АП) и дифференцированными (ДП) не слишком большая.

Разница может быть сколь угодно большая: весь вопрос в том, будет ли заемщик погашать долг (или часть его) досрочно и (что самое главное) каким образом банк-кредитор произведет списание долга заемщика.
Рекомендую ознакомиться: еще один способ честного отъема денег

[Serge2]

Если выплачивать строго по графику, то разница между аннуитетным платежами (АП) и дифференцированными (ДП) не слишком большая. Но я, когда думал об ипотеке, планировал взять кредит на срок побольше (на всякий пожарный), а выплачиать его с опережением графика. Поэтому АП меня не устраивали абсолютно - система эта в какой-то мере жуликоватая - погасить долг вперед графика ты можешь, но проценты заплатишь так, как будто выплачивал все по графику.

Но была одна проблема - в нашем городе ДП были только у Сбера и Газпромбанка (ГПБ), но они работали только по белой зарплате.

В конце 2006 года узнал, что ГПБ стал работать с серой зарплатой - это было кстати, так как мне как раз предложили поработать зарубежом, соответственно, можно было взять квартиру в ипотеку и сдать ее в аренду, что особенно полезно на время первых, самых больших платежей. Тем более я собирался гасить их быстрее графика. Собрал доки, объяснил в банке что мне нужно и что я хочу, и через некоторое время получил добро на кредит. Через агенство нашел квартиру, подписали договор, застраховались и т.п.
Короче, когда все уже было сделано, все доки отданы в БТИ (или как это заведение называется?), я получаю на руки график платежей. И тихо стекаю по стенке. Платежи аннуитетные! Заявку делал на 15 лет на ДП, а получил АП на 16 лет. Первые полгода запрет на досрочное погашение. Но совсем недавно выяснил, что меня еще и со сроком кинули.

Когда я спросил почему дали не то, что я просил, сказали, что на нужную мне сумму нехватало дохода (хотя даже по ДП платежи получались меньше 50% от моего месячного дохода), поэтому они сделали мне АП и срок увеличили до 16 лет.
Так вот, самое смешное, что при 15 летнем сроке платежи были бы меньше чем при 16 летнем, так как меньше процентная ставка.
То есть АП на 16 лет - 17884р в месяц (13% годовых), общая сумма выплат 3,434 млн.руб АП на 15 лет - 17783р в месяц (12,5% годовых), общая сумма 3,201 млн. Итого разница в 230 тыс.руб.

Плюс при более долгом сроке досрочные платежи становятся менее эффективными - уменьшают размер выплаты следующего месяца на меньшую сумму. Если увеличение срока увеличило сумму ежемесячной выплаты, то не совсем понятно, зачем это было сделано. Можно конечно предположить, что именно для этого это и было сделано, но как-то не хочется в это верить.

[Diletantr]

berg1980:

Есть банки, у которых при АП минимальная сумма, которую можно заплатить досрочно весьма небольшая (например 10 000 руб), поэтому вполне могу выплачивать фиксированную сумму каждый месяц, например 30 000 и каждый месяц к ней плюсовать 10 000 руб.

Рассмотрим 30-летний кредит под 12%/год с ежемесячным АП = 30 тыс. руб. Если вместо 30 тр платить 41,65 тр/мес, то можно закрыть кредит за 10 лет. Плюс существенная экономия на страховке.
Или взять кредит на меньший срок с большим ежемесячным платежом, чтобы реже писать заявления на досрочное погашение.
Если при снижении срока кредитовании можно взять кредит с более низкой процентной ставкой, то при той же платежеспособности появляется ещё одна дополнительная возможность - закрыть кредит менее чем за 10 лет

[berg1980]

Доброго дня.
Спасибо всем за информацию.

Может кто-нибудь ответить на такую постановку вопроса - если выплачивать кредит по схеме с АП, но платить каждый месяц вперед, т.е. с опережением графика и при этом будет уменьшаться срок окончания кредита, то какова выгодность такого кредита ???
Есть банки, у которых при АП минимальная сумма, которую можно заплатить досрочно весьма небольшая (например 10 000 руб), поэтому вполне могу выплачивать фиксированную сумму каждый месяц, например 30 000 и каждый месяц к ней плюсовать 10 000 руб.

[Администратор]

Вашему вниманию представлены две главы из книги "Азы ипотечного кредитования или об ипотеке по-русски" "Выгодно ли жить в кредит?" и "Различные схемы выплат", в которых на конкретных примерах рассмотрены варианты платежей. Обращаем внимание, что примеры приводятся в ценах 2004 года.

[vimixa]

Alezzz:

В течение года действует мараторий на досрочное погашение, после года 75 уе за каждый досрочный взнос.

ясно...
p.s. что-то Diletantr'a не видно

[Алексей Ульянов]

vimixa:

Вашем случае комиссия 75 у.е. на протяжении всего срока или только в начальных сроках(мес., год, 3 года)?

В течение года действует мараторий на досрочное погашение, после года 75 уе за каждый досрочный взнос.

[vimixa]

Дмитрий Овсянников:

"Или эта разница создается за счет того что первоначальный платеж при ДП больше?"

Совершенно верно.

а по-моему, разница не в этом, а в том, что у ДП сразу сумма в погашение основного долга в первый платеж такая же, как и в предпоследний, а у АП первый - минимальный и растет только со временем, соответственно, чем раньше досрочно гасить кредит с АП, тем большую сумму останется оплатить банку, в сравнении с ДП.
хотя, это наверное то же самое...

[Овсянников Дмитрий]

To Alezzz
Способов реализации заложенной квартиры может быть несколько, и тот способ, который Вы рассматриваете - лишь один из возможных.

Проценты не рассчитываются исходя из срока кредита: срок здесь не при чем.
Все намного проще:
Есть ежемесячный платеж, он состоит из процентов, которые начисляются на остаток долга, и оставшаяся часть платежа идет на уменьшение тела кредита.
Платежи (аннуитетные) каждый месяц одни и те же.
Долг заемщика уменьшается, поэтому и процентная составляющая платежа также каждый месяц меньше.
И, соответственно, заемщик каждый месяц все большую часть этого платежа тратит на погашение долга.

"Или эта разница создается за счет того что первоначальный платеж при ДП больше?"

Совершенно верно.

[vimixa]

to Alezzz
квартиру, если она в залоге, продать можете только с согласия банка.
Я не помню, вроде в АП идет так - сначала доля платежей по процентам за кредит преобладает над частью, идущей на погашение основного долга, к концу срока ситуация меняется наоборот (т.е. если ежемесячный платеж 500 - из них в начале 400 - проценты, 100 - основной долг (цифры оч. условны) ) соответственно, если кредит на 20 лет, а решите "закрыться" через 10 лет - то основной долг уменьшится не сильно... (если я напутал, и ситуация наоборот - преобладает вначале осн. платеж - тогда АП в этом смысле оч. интересен)
При ДП - сумма платежа на погашение основного долга всегда одинакова, проценты уменьшаются (платеж - 500, из них всегда 100 идет на погашение основного, 400 в первый раз, потом 399, 398 и т.д.).
В Вашем случае комиссия 75 у.е. на протяжении всего срока или только в начальных сроках(мес., год, 3 года)?

[Алексей Ульянов]

Спасибо за ваших ответы.
Естественно я знаю о судебных издержках и других тратах в случае продажи квартиры банком. Просто не упомянул о них поскольку они неизбежны.
Вот что мне еще не понятно: могу ли я продать квартиру если она находится в залоге у банка? Или алгоритм должен быть такой (предположим что рыночная стоимость квартиры через 10 лет осталась той же-2.5 млн и не будем учитывать издержки на продажу и тп):
1. Я занимаю у друзей 1,9 млн (хорошо если найдутся такие друзья) и расплачиваюсь с банком. Квартира перестает быть в залоге.
2. Продаю квартиру за 2,5 млн
3. Отдаю друзьям 1,9 млн
4. За 600 тыс покупаю себе домик в деревне.
Я так понял, что проценты по аннуитетной схеме расчитываются сразу исходя из срока кредита. И сумма процентов в первом платеже будет одинаковой (вне зависимости от срока кредита). Просто в кредите на 10 лет сумма процентов будет уменьшаться быстрее чем в 20-ти летнем.
Наверно всех запутал...)
Вобщем пользуясь 20-ти летним кредитом всего 10 лет, я оплачиваю услугу, которой пользуюсь не до конца. Но, наверно, в договоре все прописано и банк не станет возмещать понесенные мной переплаты. Даже если я выполнял все свои обязательства по кредиту, и просто решил погасить досрочно.
Возвращаясь к теме разговора: получается с этой точки зрения дифф. платежи выгоднее, тк за 10 лет при 14% годовых У(против 11% при АП) я отдам около 1,2 млн из 2,5?
Или эта разница создается за счет того что первоначальный платеж при ДП больше?
Вопрос не праздный, тк в данное время банк согласен дать мне кредит с АП. Но из копии договора я узнал что за каждый досрочный платеж (не менее 1000 уе.) придется заплатить взнос в размере 75 уе. Это немало меня огорчило. В этом плане АП несколько потеряли для меня свою привлекательность.
И хочется предусмотреть все варианты, даже самые плачевные, на ближайшие 20 лет (срок кредита).

[vimixa]

to Дмитрий Овсянников - ну, если вдаваться в подробности, там еще будет вычет процентов... понятно, что накладные расходы будут вычтены.
мне при одобрении кредита в банке говорили, что банку интереснее, если должник сам найдет вариант для продажи квартиры...
ну, а если уж банк принудительно выставит квартиру на продажу, то начальная цена вряд ли будет сильно больше долга - сам реально видел в продажу квартиру, практически в 2 с хвостиком (!) раза меньше рыночной цены (19 тыс против 41-43 тыс) с примечанием "обременение" (речь была, как раз, о кредите)
и еще - нельзя исключать теоретическую возможность, когда при задолженности и реализации квартиры для погашения задолженности, в банке не найдется лица, желающего купить квартиру по частичной стоимости и торгов просто не будет (это только имхо)

[Овсянников Дмитрий]

To vimixa
Доля должника в примере из Вашего расчета будет меньше, поскольку забыли о судебных издержках.

[Овсянников Дмитрий]

To Alezzz
Когда будете брать кредит, внимательно прочтите отчет об оценке.
Обратите внимание на две стоимости: рыночную и ликвидационную, а еще точнее, на их соотношение, поскольку не известно, какова будет стоимость аналогичных квартир на момент реализации.
Рыночная стоимость может как вырасти, так и упасть.
Если она упадет, то пропорционально уменьшится и ликвидационная стоимость.
Надеюсь, Вы читали сообщения о первой "продаже с молотка" квартиры в Питере. Если посчитать соотношение реальных цен на квартиры, и цену, по которой была выставлена квартира на аукционе, понятно, что стартовая стоимость продажи - та, которую оценщики называют "ликвидационной" (Итоговая цена, по которой квартира была продана - также не сильно отличалась от "ликвидационной стоимости".)
Еще на что хочу обратить внимание: что организация аукциона и работа судебных исполнителей - тоже не бесплатны.

Другими словами, если квартира будет продана по решению суда, то то, что достанется заемщику можно посчитать примерно так:
Стоимость реализации квартиры - судебные издержки - остаток долга перед банком = то, что останется заемщику.
Поскольку стоимость реализации - примерно равна ликвидационной стоимости, а ликвидационная стоимость - примерно на 25 - 30% ниже рыночной, можете оценить что заемщику останется.

Поймите меня правильно: я нисколько не пугаю.
Просто я хочу сразу же подготовить Вас к тому, чтобы Вы не потеряли лишние десятки тысяч долларов (при не благоприятном раскладе).
Что для этого нужно?
Поменять Вашу фразу: "банк продаст ее (квартиру) и вернет мне" на фразу: "Я САМ ..... и верну долг банку"
Я поставил многоточие, поскольку путей для решения финансовых проблем и минимизации потерь - существует множество. Знаю десятки случаев (от сотрудников разных банков), когда у их клиентов были финансовые трудности и люди, либо совместно с банками, либо с помощью риэлторов, либо с помощью друзей - находили способы решения, не доводя дело до судов и аукционов. И не случайно, поэтому, случай продажи квартиры должника с аукциона - пока единственный.

[vimixa]

to Alezzz - банк вернет Вам разницу между ценой реализации и Вашей задолженностью перед банком.
Т.е., если возьмете 2,5 млн, выплатите 600 т. = 1,9 млн. долга, а квартиру продадут за 3 млн - Ваша доля 1,1 млн.

[Алексей Ульянов]

С интересом прочитал всю ветку форума. И даже почти запомнил все используемые уважаемым Diletantrом сокращения.
Вопрос у меня, так сказать, о наболевшем, потому как в данное время занимаюсь получением кредита с целью покупки квартиры. Вы тут обсуждаете экономическую целесообразность того или иного вида платежей. Но меня интересует и другая сторона вопроса. Например:
Беря кредит на 2.5 млн руб на 20 лет под 11% по схеме с аннуитетными выплатами, я через 10 лет выплачу 630 тыс руб от суммы полученного кредита. Те меньше трети.
Если вдруг я не смогу дальше платить за кредит и квартиру придется продать, то банк продаст ее и вернет мне уплаченные мною 630 тыс? Или я чего-то не понимаю? Не судите строго если вопрос задан не по теме и направьте меня в нужное русло (топик).

[vimixa]

to Diletantr:
о бесполезности безпредметного спора я уже писал ниже

[Гедеминович Антон]

To Admin

Уважаемый Админ, спасибо за подсказку.

Продолжение собственной ипотечной истории обязательно допишу, раз уж есть такой интерес а то, признаться, творческий энтузиазм спал из-за отсутствия откликов.

[Администратор]

Антон Гедеминович, отписаться от уведомлений можно сняв галочку под окошком сообщений.

P.S. Все с интересом ждут от Вас третьей части

[Diletantr]

To vimixa

Антон Гедеминович:

Можно только восхищаться благотерпению админа, я бы, боюсь, давно наложил бан на участника ДилетантР. В той же мере восхищаюсь остальными вроде бы адекватными участниками форума, с таким упорством ведущими бесполезный спор.

Вам больше не с кем будет вести "бесполезный спор".
Я временно, а может быть навсегда, исчезаю из этой темы, потому что так хочет Антон Гедеминович

[vimixa]

Diletantr:

vimixa:
Я вот ткнул в пару банков наугад - в одном мораторий 60 мес., 5 % штраф и мин сумма 30 тыс. р. или 1 тыс. дол., в другом - 3 мес. мораторий, и мин. сумма 15 т.р. или 500 дол. или евро.

Возьмите и сами сравните кредиты упомянутой пары банков. Хотя бы попробуйте это сделать. Не получится сейчас. Получится в следующий раз. Полученный опыт пригодится.

Вы хоть прочтите, к чему я упомянул об этой паре банков - они оба с АП... Ну и проследите мысль откуда пошли цитаты.

[Гедеминович Антон]

To ALL

Уважаемые коллеги! Позвольте сказать несколько слов. Этой теме на форуме два года. Полтора года назад я даже умудрился в ней поучаствовать и подписаться на на обновления (Админ, а хорошо бы добавить в письма ссылку "Отписаться от уведомлений"!) После того я успел уже купить квартиру, получив попутно одобрения и в банке с ДП и в банке с АП, прочувствовал выбор, так сказать, на своей шкуре, а не в теории.

Здесь четыре страницы рассуждений с формулами и умными словами, за которыми, по-моему, потерялся ответ на вынесенный в тему вопрос: что же выгоднее. Ответ очевидный -- в каждой конкретной ситуации более выгоден свой вариант. Нужна бОльшая сумма кредита, и при этом по силам значительные взносы в первые года -- вам в Сбербанк, например. Плюс нюансы с досрочным погошением и т.д., которые каждый конкретный заемщик рассматривает исходя из того, какие 3-5 банков его предварительно одобрили.

Вести теоретические рассуждения на эту тему -- все равно что искать "самый выгодны тариф" на мобильную связь. Давно всем понятно, что "самого выгодного" не существует, все зависит от того, кому когда и сколько вы звоните.

Можно только восхищаться благотерпению админа, я бы, боюсь, давно наложил бан на участника ДилетантР. В той же мере восхищаюсь остальными вроде бы адекватными участниками форума, с таким упорством ведущими бесполезный спор.

[Михаил Киселев]

Diletantr:

Лучше предложите свою "верную" методику.

"Свою" методику разрабатывать я не собирался, но из тех что мне встречалось, наиболее приемлемой (для сравнения ипотечных программ) я считаю ту, ссылку на которую давал ниже.

[Diletantr]

vimixa:

Я вот ткнул в пару банков наугад - в одном мораторий 60 мес., 5 % штраф и мин сумма 30 тыс. р. или 1 тыс. дол., в другом - 3 мес. мораторий, и мин. сумма 15 т.р. или 500 дол. или евро.

Возьмите и сами сравните кредиты упомянутой пары банков. Хотя бы попробуйте это сделать. Не получится сейчас. Получится в следующий раз. Полученный опыт пригодится.

[Diletantr]

Киселев Михаил:

Но я не об этом, я про то, что принципиально неверно оценивать "переплату" в абсолютных величинах. Это денежный поток, растянутый во времени и его сегодняшняя стоимость не равна его абсолютному значению.

Вы постоянно употребляете слово "неверно". Лучше предложите свою "верную" методику. Дело даже не в том, что одни её признают, другие нет. Просто для обсуждения нужна конкретная методика.
Поймите, что заемщик не финансист. Ему не нужно в чем-то убеждать клиентов и партнеров. Он распоряжается своими деньгами. Он не играет на бирже чужими деньгами. Это пусть его убеждают финансисты и банкиры.
Если он собирается все "свободные" деньги использовать на досрочное погашение, то ему всего лищь необходимо выбрать "правильный" кредит с учетом процентных ставок и дополнительных расходов.

[Михаил Киселев]

Diletantr:

Если Вы уверены, что сможете точно на 10 лет вперёд с разбивкой по годам предсказать инфляцию, то рассчитайте реальную покупательную способность "сегодняшних" денег через 10 лет. Лично я не буду этого делать по двум причинам:
- трудно угадать инфляцию
- сомневаюсь, что сумею кому-то что-то доказать своими прогнозами

А что нам может дать прогноз инфляции?
По официальной статистике инфляция за прошлый год находилась на уровне 10%. А на сколько за это время выросла стоимость жилья и снизились ставки по ипотечным кредитам? Если морковка с капустой подорожает в 2-3 раза и уровень инфляции предположим, вырастет процентов на 50%, что нам это даст? Нет, одной инфляцией не обойтись.
Что касается сегодняшней стоимости денег, то сегодняшняя стоимость денег, которые заемщику придется отдавать, уже определена, это и есть так называемая "переплата". А выявить точки возможных кризисных ситуаций ( при каких условиях наступить ситуация при которой невозможно дальше платить по кредиту)это наверное один из самых важных моментов при решении вопроса брать кредит или нет и на каких условиях.
Помимо условной переплаты обратите внимание на разницу в амортизации долга, и с чем может остаться заемщик при ситуации, когда невозможность платить по кредиту наступит в середине срока.
Есть масса моментов, на которые стоит обратить внимание и попытаться снизить риски их влияния.
Но я не об этом, я про то, что принципиально неверно оценивать "переплату" в абсолютных величинах. Это денежный поток, растянутый во времени и его сегодняшняя стоимость не равна его абсолютному значению.

[vimixa]

Diletantr:

При одинаковых платежах, больше минимальных обязательных, и процентных ставках в банках с автоматическим уменьшением размера АП обязательный платеж будет всегда меньше обязательного платежа в банках с ДП.

Почему всегда?
Я вот ткнул в пару банков наугад - в одном мораторий 60 мес., 5 % штраф и мин сумма 30 тыс. р. или 1 тыс. дол., в другом - 3 мес. мораторий, и мин. сумма 15 т.р. или 500 дол. или евро.
Только не нужно говорить, что это плохие банки. Просто нужно рассматривать реальные кредиты, а не виртуальные.

[Diletantr]

vimixa:

Можно высчитать, через какое время платежи по ДП и АП сравняются по сумме и, исходя из личных приоритетов, выбирать по ДП - либо снижать ежемесячный платеж, либо, сохраняя сумму платежей, опережать график, тем самым досрочно погашая кредит.

Конкуренция заставляет банки "смягчать" условия досрочного погашения. И заемщики этим пользуются. Аннуитет не запрещает досрочно погашать кредит.
По кредитам с АП при досрочном погашении в одних банках автоматически снижается размер платежа с сохранением срока выплат, в других напротив сохраняется сохраняется размер платежа и уменьшается срок выплат, в третьих - у заемщика есть выбор.
Для меня предпочтительнее вариант с автоматическим снижением размера платежа, т.к. с уменьшением обязательного платежа, увеличиваются и количество "лишних" денег и, следовательно, свобода маневра.
Еще один немаловажный момент. При одинаковых платежах, больше минимальных обязательных, и процентных ставках в банках с автоматическим уменьшением размера АП обязательный платеж будет всегда меньше обязательного платежа в банках с ДП.

[vimixa]

Diletantr:

...Я взял на себя смелость (наглость) выступать от имени заемщиков, желающих как можно быстрее закрыть ипотечные кредиты. Используются все возможности:
- В первую очередь - это досрочное погашение
- не исключается рефинансирование
- какие-то другие возможности
---
При досрочном погашении "одинаковые заемщики" будут платить одинаковые максимально возможные суммы независимо от Процентных Ставок (ПС). Чем ниже ПС, тем быстрее уменьшается "тело" кредита. Суммы реальных выплат при досрочном погашении будут существенно меньше сумм выплат, осуществляемым строго по кредитному графику. Но при меньшей ПС кредит "закроется" быстрее независимо от вида платежа.
При одинаковых ПС и досрочном погашении суммы выплат по АП и ДП будут равны...

1. Досрочное погашение при равном %. Если процентная ставка одинкова, соответственно конечная сумма выплат с ДП меньше и первый платеж при 13% будет $415, а не $520,5 как при 18%. При этом, уменьшение платежа происходит у заемщика уже со второго платежа (мы ведь исходим из того, что возможность досрочного внесения сумм появляется не сразу, а постепенно). Соответственно, если при АП первое время заемщик платит единые суммы он всего лишь совершает обязательные платежи, в то время, как при ДП имеется 2 вариант - платить меньше с каждым платежом (по графику), либо платить постоянную сумму и идти с опержением графика (каждая денежная единица переплаты идет в оплату основного долга, соответственно процентная сумма на остаток снижается с опережением графика и высвободившиеся средства снова уменьшают эту сумму и так по нарастающей - есть нюанс: эти суммы довольно малы на начальном этапе). Можно высчитать, через какое время платежи по ДП и АП сравняются по сумме и, исходя из личных приоритетов, выбирать по ДП - либо снижать ежемесячный платеж, либо, сохраняя сумму платежей, опережать график, тем самым досрочно погашая кредит.
Еще один нюанс - при ДП сумма, вносимая на досрочное погашение, не лимитирована - это может быть хоть 1 копейка, хоть 100 тыс. Не знаю, как сейчас, но 2 года назад по кредитам с АП существовали ограничения на досрочное погашение - срок моратория (от 6 мес.) либо штрафные санкции, и мин. сумма вносимых средств - тогда это было от 2-3 тыс. долларов. Т.е., заемщик по кредиту с АП вынужден ждать определенный срок (или платить штраф), если у него появляется возможность быстро платить досрочно, при этом еще нужно накопить сумму для внесения.
Считаю, что в данной позиции ДП предпочтительнее АП (за исключением случая, когда единственное наиважнейшее условие - наименьший первоначальный платеж (платежи первых месяцев)).
2. Рефинансирование. Еще больше нюансов. Смотря что на что - одно дело, поменять АП на АП с меньшей ставкой или ДП на ДП и другое, АП на ДП или наоборот...

Diletantr:

-
Кстати, знаю что Вы стараетесь платить с опережением графика. Ваши теперешние платежи в среднем больше или меньше первого ДП?

По началу я старался максимально платить, но потом ситуация изменилась - последние год-полтора плачу по принципу округления в бОльшую сторону платежа по графику - т.е. обязательный платеж + 1000-1500 руб.
Свободные средства аккумулирую на депозитном счету - для этого есть несколько причин: нужны средства на непланируемые большие расходы (ремонт, крупные покупки, непредвиденные траты - навроде резервного фонда), в случае возможности возрастания сбережений - рассмотрение варианта для взятия еще одного кредита: т.е. нужно будет рассмотреть варианты - загасить старый кредит и взять полностью новый, большой или же к имеющейся сумме взять меньший новый кредит.
p.s. посмотирте, сколько в этом посте оговорок на личную ситуацию - вот поэтому я и ратую за рассмотрение конкретных ситуаций, а не общих выводов...

[Diletantr]

vimixa:

чуть ниже Вы сами посчитали, что при ПС 13 % с АП сумма выплат сопоставима с суммой выплат ДП, но под 18 % (57,15 и 58,94 соот-но).
Правильно ли я делаю вывод, что при одинаковых ПС сумма выплат с ДП будет меньше, чем с АП?

Вы очередной раз "заставляете" меня ходить по кругу.
Я взял на себя смелость (наглость) выступать от имени заемщиков, желающих как можно быстрее закрыть ипотечные кредиты. Используются все возможности:
- В первую очередь - это досрочное погашение
- не исключается рефинансирование
- какие-то другие возможности
---
При досрочном погашении "одинаковые заемщики" будут платить одинаковые максимально возможные суммы независимо от Процентных Ставок (ПС). Чем ниже ПС, тем быстрее уменьшается "тело" кредита. Суммы реальных выплат при досрочном погашении будут существенно меньше сумм выплат, осуществляемым строго по кредитному графику. Но при меньшей ПС кредит "закроется" быстрее независимо от вида платежа.
При одинаковых ПС и досрочном погашении суммы выплат по АП и ДП будут равны.
-
Кстати, знаю что Вы стараетесь платить с опережением графика. Ваши теперешние платежи в среднем больше или меньше первого ДП?

[Diletantr]

Киселев Михаил:

Не рассуждая как финансист заемщик не сможет посчитать как с наименьшими временными и финансовыми затратами "закрыть" ипотечный кредит.
Это у него может получиться только случайно.
В качестве примера можно предложить посчитать сколько стоит сегодня зарплата заемщика в 1000 у.е, которую он получит через 10 лет

Ну Вы и "прицепились". Хотя следует признать, что "прицепились" по делу. Конечно, заемщик не может точно заранее посчитать свои временные и финансовые затраты.
Потому что он не знает заранее:
- как будет меняться его номинальная платежеспособность во времени
- как будет меняться стоимость жизни - инфляция
- прибегнет ли он к рефинансированию
- какими будут так называемые незапланированные расходы
-
Зато реально он может - выбрать из предложенных самый дешевый кредит.
-
-
Если Вы уверены, что сможете точно на 10 лет вперёд с разбивкой по годам предсказать инфляцию, то рассчитайте реальную покупательную способность "сегодняшних" денег через 10 лет. Лично я не буду этого делать по двум причинам:
- трудно угадать инфляцию
- сомневаюсь, что сумею кому-то что-то доказать своими прогнозами

[vimixa]

Diletantr:

В этой теме десятка два Ваших постов: все голословные и только один конкретный, к которому можно "прицепиться". В "конкретном" посте неправильно рассчитаны Аннуитетные Платежи (АП)

я не один раз в этой теме писал, что сравнение имеет смысл в конкретных случаях (потому и процитировал Вашу со строку смайликом)...
на счет конкретики:
АП в "конкретном" посте написаны от балды, я их даже не считал - в голове даже простейшие формулы не держу, а куда-то лезть или искать расчеты 2-х летней давности (ДП взял просто из графика моих выплат) ради спортивного интереса... увольте

исходные данные я Вам написал на первых страницах, нюансы указал, считать Вы умеете...
больше заинтересованных не замечал в этой ветке (в качестве заемщика) - лучше пусть заинтересованные напишут реальные ситуации и все обсудиться, чем начитаются универсальных выводов и сделает для себя неправильный.

Diletantr:

Досрочное погашение без штрафов при одинаковых ПС нивелирует разницу между АП и ДП.

чуть ниже Вы сами посчитали, что при ПС 13 % с АП сумма выплат сопоставима с суммой выплат ДП, но под 18 % (57,15 и 58,94 соот-но).
Правильно ли я делаю вывод, что при одинаковых ПС сумма выплат с ДП будет меньше, чем с АП?

[Михаил Киселев]

Diletantr:

Вы рассуждаете как финансист, а я как заемщик, желающий за самое короткое время, т.е. с наименьшими финансовыми и временными затратами, закрыть ипотечный кредит.

Не рассуждая как финансист заемщик не сможет посчитать как с наименьшими временными и финансовыми затратами "закрыть" ипотечный кредит.
Это у него может получиться только случайно.
В качестве примера можно предложить посчитать сколько стоит сегодня зарплата заемщика в 1000 у.е, которую он получит через 10 лет

[Diletantr]

Киселев Михаил:

Вы никогда не задумывались над тем почему ставка по кредитам на 5 лет меньше чем на 10, а на 10 меньше чем на 15?

Ответ очевиден. Потому что длинные деньги обходятся банку дороже чем короткие. Банк перекладывает свои расходы на заемщика. И естественно, "длинные" кредиты получаются дороже "коротких"

[Diletantr]

Киселев Михаил:

Поэтому говорить, что при аннуитетном или дифференциированном платеже заемщик переплатит на столько то больше или столько то меньше абсолютно некорректно. Тут фактор момента выплаты играет ключевую роль.

Вы рассуждаете как финансист, а я как заемщик, желающий за самое короткое время, т.е. с наименьшими финансовыми и временными затратами, закрыть ипотечный кредит.
Если же вдруг, как я написал в одном из предыдущих постов, проценты по вкладам станут больше процента по уже взятому ипотечному кредиту, то "модель поведения" заёмщика меняется - поворачивается на 180 градусов. И он постарается извлечь из этой ситуации максимальную выгоду.
Но следует признать, что это маловероятно. Хотя в жизни всё возможно.

[Михаил Киселев]

Diletantr:

Заемщик с АП гораздо быстрее рассчитается по потребительскому кредиту с высокой ПС чем заемщик с ДП, т.к. имеет больше "лишних" денег для маневра.

А если бы "лишних" денег было еще чуть больше, то и кредит брать не надо.
Мы с Вами предположения делаем или цифры считаем?
Вы никогда не задумывались над тем почему ставка по кредитам на 5 лет меньше чем на 10, а на 10 меньше чем на 15?

[Diletantr]

Проблемы заемщика - не только ипотека, но и другие расходы.
Аннуитетный Платеж (АП), если меньше Дифференцированного Платежа (ДП), оставляет заемщику больше свободы для маневра.
Процентные Ставки (ПС)по ипотечным кредитам ниже ПС по потребительским кредитам. Субсидируемые производителями автомобилей автокредиты с низкими ПС - частный случай. Но даже здесь заемшик с АП может позволить себе больший автокредит чем заемщик с ДП. А про потребительские кредиты и говорить нечего. Заемщик с АП гораздо быстрее рассчитается по потребительскому кредиту с высокой ПС чем заемщик с ДП, т.к. имеет больше "лишних" денег для маневра.
-
Досрочное погашение без штрафов при одинаковых ПС нивелирует разницу между АП и ДП. Если ПС по кредиту с АП хотя бы на 0,5% меньше ПС по кредиту с ДП, то АП со штрафом 2% от размера досрочного платежа выгоднее ДП без штрафов за досрочное погашение. Верно и обратное утверждение.

[Михаил Киселев]

Diletantr:

Это будет зависеть от изменения процентных ставок, от непредвиденных дополнительных расходов эаемщика и прочих факторов.

Все несколько проще. При ставке дисконтирования 12% годовых текущая стоимость 100 рублей возвращаемых через год равна 89 руб. 29 коп. , а возвращаемых через 10 лет равна 32 руб 20 коп.
Поэтому говорить, что при аннуитетном или дифференциированном платеже заемщик переплатит на столько то больше или столько то меньше абсолютно некорректно. Тут фактор момента выплаты играет ключевую роль.

[Diletantr]

Киселев Михаил:

Предположим заемщик берет 100 рублей в займы, когда ему выгоднее их вернуть? Через год или через 10 лет?

Это будет зависеть от изменения процентных ставок, от непредвиденных дополнительных расходов эаемщика и прочих факторов.
Возможных вариантов - бесчисленное множество.
Один из них - процент по вкладам становится выше процента по уже взятому ипотечному кредиту. В этом случае, конечно, выгоднее пополнять вклад, чем досрочно погашать ипотечный кредит.
Но заранее рассчитывать на такой вариант просто опасно.

[Михаил Киселев]

To Diletantr
Предположим заемщик берет 100 рублей в займы, когда ему выгоднее их вернуть? Через год или через 10 лет?

[Diletantr]

Киселев Михаил:

Сравнение двух разных денежных потоков, растянутых во вреени, бессмысленно сравнивать по абсолютныи знчениям

Давайте сравнение денежных потоков оставим финансистам.
-
У заемщиков по ипотеке всё гораздо проще.
Предполагаю, что подавляющее большинство заемщиков будет стараться как можно быстрее избавиться от ипотечной кабалы. Все "лишние" деньги или всю свою финансовую мощь они будут использовать на досрочное погашение ипотечного кредита.
Для таких заемщиков сравнение выгодности просто сводится к расчету времени скорейшего досрочного выхода из ипотечной кабалы.
Не зря говорят "Время - деньги". А время сравнить можно.

[Михаил Киселев]

Сравнение двух разных денежных потоков, растянутых во вреени, бессмысленно сравнивать по абсолютныи знчениям. Сегодняшняя стоимость рубля полученного через год и через пять лет может отличаться очень существенно. Если говорить про сравнение потоков по ипотечным кредитам, то наиболее полно эта попытались сделать в ABS Finance . Хоть методика и сложна, для большинства заемщиков, но наиболее объективна для сравнения ипотечных продуктов

[Diletantr]

vimixa:

АП - кредит $ 25'000, ставка 13%, 15 лет
итого полные выплаты за весь срок $ 73'750

ДП - кредит $ 25'000, ставка 18%, 15 лет
итого полные выплаты за весь срок $ 59'280 по курсу на момент получения кредита 29,2

Разницу можете сами посчитать

В этой теме десятка два Ваших постов: все голословные и только один конкретный, к которому можно "прицепиться". В "конкретном" посте неправильно рассчитаны Аннуитетные Платежи (АП)
-
Выводы:
1 - Вы не знаете (ССЫЛКА)--> Как правильно рассчитать аннуитетные платежи?
Если Вы, вообще, хоть раз в жизни их правильно рассчитали?
-
-2 - самый главный вывод:
Любой человек, умеющий рассчитыватьАннуитетные Платежи (АП), может выбрать самый выгодный для себя вариант кредитования независимо от вида платежей: АП или ДП.
-
-
Раскройте, пожалуйста, Вашу "секретную" формулу расчета Аннуитетных Платежей.