Аналитический Центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации

Рынок ипотеки постепенно восстанавливается, банки возобновляют выдачу жилищных кредитов под плавающие ставки или в экзотических валютах, от которых они практически отказались в кризис.

Правда, банкиры отмечают, что брать ипотечные кредиты в иностранной валюте выгодно только тем заемщикам, которые получают доход в аналогичной валюте — в противном случае риски роста стоимости кредита в результате курсовых колебаний по-прежнему высоки.

Кредит по доходу

Ипотека в иностранной валюте, практически исчезнувшая в кризис, постепенно восстанавливает свои позиции на рынке. Такие кредиты были очень популярны до кризиса, поскольку ставка по ним была невелика, а из-за благоприятных курсовых колебаний ежемесячный платеж мог варьироваться в выгодную заемщику сторону.

Весьма популярны до кризиса были кредиты под плавающие ставки, привязанные к значению рыночного индикатора. По таким кредитам ставка была, как правило, самая низкая, и заемщики все чаще выбирали именно этот вид кредитования.

В кризис выдача всех видов кредитов в иностранной валюте практически прекратилась, поскольку в результате курсовых колебаний их стоимость выросла в несколько раз. Такое изменение поставило под угрозу платежеспособность многих заемщиков, и банки, сокращая свои риски, фактически отказались от выдачи таких кредитов.

Однако сейчас ситуация меняется, и кредиты в иностранной валюте снова возвращаются на рынок. По данным Банка России, в первой половине года выдача таких кредитов ежемесячно увеличивалась в среднем на 30-50%, в то время как за тот же период прошлого года темпы роста выдачи не превышали 15-20% в месяц.

Банкиры советуют брать кредиты в иностранной валюте тем заемщикам, которые получают доход в аналогичной валюте или располагают соответствующими активами. "Валютные кредиты прежде всего интересуют заемщиков, чей доход привязан к валютному эквиваленту,— отмечает финансовый директор DeltaCredit Елена Кудлик.— Такие кредиты интересны также тем, чей доход не привязан к нему, но кто хочет получить меньшую ставку, приняв на себя валютный риск, и уверен, что сможет расплатиться быстрее контрактного срока, тем самым минимизируя срок, который он будет нести этот риск".

Беря кредит в валюте, в которой он получает доход, заемщик снижает собственные риски. "Выгода для заемщика, имеющего ипотечный кредит в иностранной валюте, в том, что он застрахован от колебаний курса валют и имеет возможность кредитоваться под более низкий процент",— поясняет советник президента Транскредитбанка Сергей Платонов.

Как правило, кредиты в иностранной валюте берут обеспеченные заемщики, совершающие крупную сделку. "Выбор валюты — российской или иностранной — зависит от размера кредита,— говорит директор департамента частного и корпоративного кредитования компании Penny Lane Realty Роман Строилов.— Как правило, по сделкам до 12-15 млн рублей 90% кредитов оформляется в рублях. По сделкам 15-30 млн рублей уже 50% кредитов оформляется в валюте. По сделкам свыше 30 млн рублей подавляющее большинство клиентов предпочитает брать кредиты в валюте. При этом отмечается рост валютных сделок именно на крупные займы".

Наши и чужие

Едва оправившись после кризиса, банки начали возобновлять классические ипотечные программы в иностранной валюте. Сейчас практически все банки, работающие на рынке ипотеки, предлагают подобные программы. Причем многие банки готовы кредитовать в иностранной валюте покупку как строящегося жилья, так и квартир на вторичном рынке. Самые низкие ставки по-прежнему могут предложить госбанки. Например, Сбербанк предоставляет кредиты в долларах США и евро на приобретение, строительство, реконструкцию или ремонт объекта недвижимости под залог кредитуемого объекта недвижимости.

Ставки по кредитам в иностранной валюте составляют 9,1-12,1% годовых, минимальный первоначальный взнос — 15%. Банк готов предоставить кредит в таких валютах и при первоначальном взносе 10%, однако в этом случае приобретаемый объект должен быть построен или строиться с участием Сбербанка, а обязательным условием является залог кредитуемого объекта недвижимости. ВТБ 24 также предлагает кредиты в долларах США и евро на приобретение жилья на вторичном рынке, а также в новостройках. Кредиты на приобретение квартир на вторичном рынке выдаются при минимальном первоначальном взносе 10% под 9,7-12,1% годовых. Приобретение квартиры в строящемся доме банк готов кредитовать при первоначальном взносе не менее 20% под 9,1-11,85% годовых. Альфа-банк выдает ипотечные кредиты на покупку жилья только на вторичном рынке под 10-13% годовых.

Более выгодные условия по кредитам в иностранной валюте могут себе позволить российские дочерние подразделения иностранных банков. Они фондируются в том числе за счет средств материнского банка, которые получают в иностранной валюте, поэтому они могут предложить более низкие ставки для заемщика. В то же время иностранные банки, как правило, более консервативно подходят к оценке рисков заемщика, что делает получение кредита у них более сложным — например, такие банки могут не кредитовать покупку новостроек или увеличивать размер первоначального взноса. Райффайзенбанк предлагает ипотеку на покупку жилья на вторичном рынке под 9,25-11% годовых при условии первоначального взноса не менее 25%. Юникредит-банк кредитует покупку готовых квартир под 10,5-11% годовых при минимальном первоначальном взносе 20%. Банк "Нордеа" предлагает такие кредиты в евро и долларах США под 9-11% годовых.

Остатки экзотики

Традиционно ипотечные кредиты в иностранной валюте выдаются в долларах США и евро. Накануне кризиса набирали популярность кредиты в так называемых экзотических валютах — японских иенах и швейцарских франках. Однако в кризис ряд этих валют был подвержен резким колебаниям, курсы резко менялись, соответственно, менялся и размер ежемесячного платежа заемщика. Наиболее активно кредиты в японских иенах выдавал Банк Москвы, который пока не возобновил такие программы. Сейчас банки по-прежнему с осторожностью относятся к кредитам в экзотических валютах — осторожность эта обусловлена и текущим состоянием валютного рынка.

Ипотечные программы в валютах помимо долларов и евро выдает разве что ОТП-банк, сохранивший программы кредитования в швейцарских франках. Сейчас ставка по такому кредиту составляет 9,1-11,1% годовых. При этом аналогичные кредиты в долларах США и евро банк выдает под 9,9-11,5% годовых. Однако курс швейцарского франка выше курса доллара США — на 3 ноября он составлял 31,1 рубля, в то время как доллар США на эту же дату стоил 30,7 рубля. Такие кредиты интересны заемщикам, располагающим активами в этой валюте, отмечает руководитель продукта ОТП-банка Сергей Мазурик. "Это могут быть, например, вклады в иностранных валютах, по которым они получают проценты,— продолжает эксперт.— Основное преимущество кредитов в швейцарских франках — низкая процентная ставка, что существенно облегчает заемщикам осуществление платежей, а также позволяет сэкономить денежные средства для возможного последующего досрочного погашения кредита. Любое досрочное погашение по ипотечному кредиту — это оптимизация расходов заемщика по данному кредиту, облегчение его финансовой нагрузки, и чем быстрее заемщик выплатит кредит, не дожидаясь срока окончания кредитного договора, тем меньше он уплатит процентов банку за пользование кредитом".

Для заемщиков, не располагающих доходом в экзотической валюте, такой кредит будет сложен в обслуживании. "Сложности может создать уже покупка экзотической валюты, ведь банки могут брать за такую конвертацию комиссию, что в итоге увеличит платеж заемщика,— продолжает Сергей Платонов.— Порой заемщик платит даже двойную комиссию, когда банк рубли заемщика конвертирует в американский доллар или евро, а затем в валюту, на которую не установлен курс рубля".

Банки, кредитующие в таких валютах, признают, что спрос на них невелик. "Объемы выдач в швейцарских франках невелики, их доля в общем объеме фактически не меняется,— указывает Сергей Мазурик.— Этот продукт был запущен в период экономической нестабильности, так как данная валюта была в меньшей степени подвержена курсовым колебаниям". По сделкам до 20 млн рублей заемщиками выступают в основном наемные работники. "Кредиты больше 20 млн рублей берут собственники бизнеса, которые имеют доход в иностранной валюте,— продолжает Роман Строилов.— Процентные ставки по кредитам в валюте ниже, поэтому большие кредиты лучше не брать в рублях. Даже 0,25-0,5% разницы от суммы в $2 млн или $3 млн будет огромной экономией".

Свободное плавание

Возобновляются и программы, востребованные до кризиса, но ставшие слишком дорогими во время финансовой нестабильности: кредиты под переменную ставку, значение которой колеблется в зависимости от значения рыночного индикатора, к которому ставка привязана. Для кредитов в иностранной валюте в качестве такого индикатора, как правило, берется значение ставки LIBOR (лондонская межбанковская ставка предложения депозитов в долларах США) или Euribor (ставка предложения на европейском рынке межбанковских кредитов в евро). Значение индекса увеличивается на фиксированное число процентов годовых и пересматривается в зависимости от колебания индекса несколько раз в год. После кризиса банки стали активнее предлагать кредиты под так называемые комбинированные ставки: сначала на определенное время ставка фиксируется, а затем становится плавающей. Юникредит-банк предлагает такие кредиты в долларах США и евро под 10% годовых на первые три года, а затем под LIBOR1 6М / Euribor2 6М + 8%.

"Риск кредита в иностранной валюте известен всем — это валютный риск, а кредит, предоставленный в иностранной валюте с плавающей или переменной процентной ставкой,— это помимо валютного риска еще и риск изменения переменной величины, к которой привязана плавающая ставка по такому кредиту",— предостерегает Сергей Мазурик.

Тем не менее кредиты в иностранной валюте под переменную ставку по-прежнему могут быть интересны квалифицированному заемщику, соответственно, ряд банков возобновил выдачу таких ссуд. "Кредиты с плавающими ставками, как долларовые, так и рублевые, востребованы той категорией заемщиков, которые собираются погасить данные кредиты досрочно,— поясняет Елена Кудлик.— Они понимают, что несут риск роста ставки, но за это они в момент кредитования получают ставку значительно ниже фиксированной".

Банк "Дельтакредит" предоставляет кредиты в долларах США и евро под LIBOR + от 7,75 до 8,85 пункта в зависимости от первоначального взноса и срока кредита. Юникредит-банк предоставляет такие кредиты под LIBOR1 6М / Euribor2 6М + 8% на срок до 30 лет. Причем после кризиса программа была несколько модифицирована: теперь заемщик может на определенном этапе фиксировать ставку по кредиту, снизив свои риски. Такие кредиты есть у ОТП-банка, который и до кризиса отличался необычными ипотечными программами. В зависимости от срока кредитования банк предлагает такие ссуды в долларах США, евро и швейцарских франках под LIBOR 1 год + 8,5 или 10,5 пункта. "Кредиты в иностранной валюте с плавающей/переменной процентной ставкой привлекательны своей низкой процентной ставкой и востребованы, возможно, больше на короткий срок фактического кредитования, но риск резкого изменения, увеличения или уменьшения процентной ставки таких кредитов присутствует в значительной мере",— говорит Сергей Мазурик.

Пока банкиры с осторожностью оценивают перспективы развития ипотечного кредитования в иностранной валюте. "Спрос на ипотечные кредиты в иностранной валюте в 2011 году можно привязать к общему экономическому развитию в мире. На этот фактор влияют и стабильность иностранных валют, и экономическая стабильность стран, в валюте которой предполагается брать ипотечный кредит",— объясняет Сергей Мазурик. "Если в течение следующего года не будет заметной волатильности на рынке мировых валют, то доля валютных кредитов будет расти, если же курс доллара будет расти по отношению к рублю, то заемщики предпочтут брать кредиты в рублях",— заключает Елена Кудлик.