Аналитический Центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации

Владимир Абгафоров
«metrinfo.ru», 15.04.2010

Ипотечные истории, регулярно нами публикуемые, наводят на простую мысль: кредиты под залог недвижимости уже стали неотъемлемой частью нашей жизни. И даже кризис ситуацию особенно не изменил: одни люди только размышляют о возможности взять ипотеку, другие уже давно «в ней» и решают появляющееся проблемы. Третьи же вообще никаких кредитов не брали, но и у них возникают вопросы…

Журнал Metrinfo.ru представляет очередную подборку «живых» историй с комментариями от профессионалов ипотечного рынка.

Как выкупить часть квартиры

Умерла моя бабушка. Квартира досталась в равных долях двум ее дочерям (одна из них – моя мама, другая – тетя). С тетей мы договорились, что выкупим ее половину. Некоторое количество денег у нас уже есть, но нужен еще 1 млн. руб. Придется брать кредит. Хочется понять, что это будет за кредит? Ипотечный? Но ведь половина этой квартиры и так принадлежит нам? Да и сумма какая-то «неипотечная»… Может быть, у банков, помимо обычной ипотеки, есть для подобных случаев какие-то особенные программы?

Начнем с теории. Ипотечным является кредит под залог недвижимого имущества. В этом смысле размер значения не имеет. Автор данного письма, судя по всему, живет в Москве: где-нибудь в провинции миллиона рублей вполне бы хватило если не на покупку целой квартиры, то точно на ее существенную часть. Так что оформить ипотеку (т.е. с залогом квартиры) в данном случае можно.

Правда, отмечает Людмила Хохрякова, директор департамента методологии и сервиса розничного бизнеса банка «АГРОПРОМКРЕДИТ», кредитная организация, скорее всего, захочет взять в залог всю квартиру целиком, а не долю. Банк тут можно понять: залог для того и существует, чтобы в случае проблем можно было его быстро реализовать. А доля в квартире – это классический неликвид, продать ее очень сложно.

Существует и альтернатива ипотеке – другой кредит. Например, потребительский, на неотложные нужды и т.п. Но, обращает внимание Игорь Шамсутдинов, эксперт агентства недвижимости «Кутузовский проспект», он окажется менее выгодным: процентная ставка выше, а срок выплаты короче.

Короче говоря, ипотека в данном случае выглядит самым предпочтительным вариантом. Но поскольку всей конкретики мы не знаем, автору письма можно посоветовать обратиться к специалистам надежного банка. И с их помощью подобрать программу, которая лучше всего подойдет именно вам.

Без квартиры, без страховки, с ипотечным долгом

Полтора года назад моя дочь с мужем оформили ипотечный кредит на квартиру в Москве. Работали с аккредитованным банком риэлтором (она до сих пор рекламируется на сайте банка как «лучший специалист»), оплатили страховку в страховой компании, выбранной банком. Квартира, естественно, всеми была проверена.

Через 3 месяца после покупки объявились люди, которые оказались обманутыми наследниками. Дочь с мужем выселили по решению суда судебные приставы. Страховая компания в выплатах отказала (их менеджер сразу сказала, что титул они еще ни разу не платили и не собираются, и что-нибудь придумают, чтобы избежать этого). А банк требует от нас продолжать платить по кредиту. Правда, предстоит еще суд банка со страховой компанией. Что нам делать? Если просто перестать платить банку по кредиту – чем это грозит?

Во-первых, отмечает Сергей Носков, начальник отдела правового обеспечения ипотечного кредитования КБ «Москоммерцбанк», покупатели данной квартиры могут обратиться в суд с требованием к продавцу о возврате денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи. (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Во-вторых, из текста письма можно сделать вывод о том, что покупателями был заключен договор страхования риска утраты права собственности на квартиру, по которому выгодоприобретателем является банк. У банка, как выгодоприобретателя, - объясняет наш эксперт, - есть право потребовать от страховой компании выплаты страхового возмещения, в связи с наступлением страхового случая. Из письма видно, что страховая компания отказывает банку в выплате страхового возмещения. Насколько правомерен отказ страховой компании в выплате страхового возмещения может определить только суд.

И если суд вынесет решение в пользу банка, то страховая компания будет обязана перечислить денежные средства на счет банка, а банк, в свою очередь, направит их на погашение задолженности по кредиту. А если наоборот?

«Авторам письма в данном случае, можно только посочувствовать, - говорит Сергей Носков. - Отказ от дальнейшей выплаты кредита только усугубит их итак нелегкое положение. Банк в этом случае будет вынужден обращаться в судебные инстанции с иском о взыскании задолженности по кредиту».

Впрочем, Людмила Хохрякова («АГРОПРОМКРЕДИТ») предлагает следующий путь – самостоятельно судиться со страховой компанией. «Налицо - мошенническая схема реализации «нечистых» квартир, - говорит эксперт. - Выход только один: нанять профессионального, проверенного или рекомендованного такими же пострадавшими адвоката и с его помощью самим судиться со страховой компанией о выплате страхового возмещения по факту наступления страхового случая по титульному страхованию».

Да, и еще раз подчеркнем – к сожалению, платить по кредиту нужно, пока идут суды. Иначе вы сделаете себе только хуже.

Банк требует заплатить кредит, который мы не брали

Почти год назад нам пришло письмо от некого банка с требованием уплатить долг по кредиту и пени. Адрес наш, а ФИО должника – незнакомое. Такой человек по данному адресу проживать не мог, поскольку мы живем в квартире с 1963 года. Мы позвонили в банк, обрисовали ситуацию и получили ответ, что произошла ошибка, они разберутся и т.п. Но сейчас снова пришла бумажка от того же банка с угрозой суда и т.п. Если звонить банку бесполезно, то как до него «достучаться»? Можно ли куда-то пожаловаться? И если банк «перепутал» место, где живет его должник, не «перепутают» также и судебные приставы: придут к нам в дом, взломают дверь?

Для начала – азбучные истины. Слова летучи, а что написано пером – не вырубишь топором. Звонки в банк особого смысла не имеют: тот клерк, с которым вы поговорите сегодня, на следующий день все забудет и примется названивать вам снова. «Любые взаимоотношения с кредитной организацией следует вести в письменном виде, - рекомендует Артис Вейпс, директор компании «Фонд кредитов». – Обратитесь в банк с письменным запросом с просьбой прояснить данную ситуацию». «Вам нужно подъехать в офис банка, приславшего письмо, и написать заявление/уведомление, что ваш адрес и ФИО неплательщика никоим образом не связаны, - конкретизирует Людмила Хохрякова («АГРОПРОМКРЕДИТ»). – И обязательно получить копию данного документа с отметкой банка о его принятии».

Если банк будет продолжать «не понимать», то существуют надзорные органы. «Специализированный» - Центробанк, который контролирует деятельность именно банков. И прокуратура и милиция, призванные защищать граждан от хулиганства и вымогательств, которые в данном случае налицо. В общении с ними очень пригодится упомянутая в конце предыдущего абзаца копия: банк обязательно станет уверять, что «просто ошибся». А вы обоснованно возразите, что ставили его в известность, что неплательщик по данному адресу никогда не проживал.

Что до судебных приставов, то их бояться не нужно: они действуют только по решению суда. Куда назойливее могут оказаться сотрудники различных частных коллекторских организаций, которым банк может поручить «выбить» долг. Но и на них управа та же – прокуратура и милиция.

Можно ли отсудить неправильно взятую комиссию?

В мае 2007 года я взял кредит. Впоследствии обнаружил, что в нем имеются левые (формулировка автора письма – прим. ред.) комиссии – за ведение ссудного счета. Сейчас я намерен судиться. Программа-минимум – перестать платить эти комиссии, максимум – вернуть уже уплаченное плюс компенсацию морального ущерба. Каковы мои шансы в судебном споре с банком?

Мнения разделились. Людмила Хохрякова («АГРОПРОМКРЕДИТ») убеждена, что факт подписания заемщиком кредитного договора означает его согласие со всеми пунктами этого договора. Значит, и с взиманием комиссии за ведение ссудного счета автор письма согласился, и говорить тут не о чем.

Менее категоричен Артис Вейпс («Фонд кредитов»), считающий, что обратиться в суд с иском о неправомерности взятия каких-либо комиссий можно. К сожалению, предвидеть, посчитает ли суд аргументацию убедительной, невозможно: это зависит от множества деталей, прояснить которых может только персональная консультация у опытного юриста.

Единственное, чего делать точно нельзя – это в одностороннем порядке переставать платить. Это будет нарушением обязательств по договору и однозначно сыграет против заемщика.

С каких сумм начинается плохая кредитная история?

Меня интересует понятие «плохая кредитная история». С какого момента кредитная история считается «испорченной»? С каких сумм? Если в ходе выплаты ипотечного кредита я за многие годы просрочил пару платежей, но весь кредит выплатил в срок, испортилась ли кредитная история?

Постановка вопроса юридически не очень корректна. «В Бюро кредитных историй попадают все данные, касающиеся целей, сроков и сумм взятых кредитов, количество обращений за кредитами, а также регулярность выплат, - говорит Людмила Хохрякова («АГРОПРОМКРЕДИТ»). – Там отражены все просрочки: как на сроки 1-3 дня, так и более серьезные. И, естественно, в БКИ будет отражено наличие судебных решений по какому-либо кредиту».

С другой стороны, банки, запрашивая в БКИ данные по тому или иному потенциальному заемщику, самостоятельно работают с полученной информацией. Стандарты у каждого свои. «Формально кредитная история окажется «испорченной» при наличии хотя бы одного факта просроченной задолженности», - отмечает Сергей Носков («Москоммерцбанк»). Фактически – в каждом банке параметры определения «плохой кредитной истории» могут различаться.

Как выселить жильца из заложенной квартиры?

Банк обратился в суд с иском о взыскании задолженности по ипотечному кредиту. Иск удовлетворен, получены исполнительные листы. Но в квартире проживает человек, не являющийся ни ее собственником, ни заемщиком банка. Он просто всегда жил там, зарегистрирован по месту жительства. От участия в приватизации в свое время отказался – документальный отказ имеется, но его подпись признана поддельной. Накануне совершения ипотечной сделки от этого человека было получено нотариально удостоверенное заявление о том, что он знает о предстоящей передаче квартиры в залог и уведомлен о последствиях просрочки по выплате кредита, в том числе с возможным принудительным выселением из нее. В суде он заявил, что указанное заявление также им не подписывалось. Что может здесь поделать банк?

Письмо вызывает смешанные чувства. С одной стороны (не будем скрывать), определенное злорадство: не все банкам «утюжить» своих клиентов (об этом каждая вторая наша история), нашелся кто-то, кто и банк объегорил. С другой – как-то странно. Вопрос задан «со стороны» банка – получается, что целая мощная организация, обладающая штатом юристов, не знает, как поступить? И консультируется по этому поводу в интернете?

Судя по всему – человек, проживающий в квартире – так называемый «отказник». То есть добровольно отказавшийся участвовать в приватизации квартиры. Этих людей, в момент приватизации жилья, имевших равные права пользования с тем, кто потом его приватизировал, - никогда не выселить, они «имеют полное право проживать в ней даже при смене собственника», - напоминает нам Игорь Шамсутдинов («Кутузовский проспект»). (См. статью 19 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»)

Вся борьба будет разворачиваться вокруг того, поддельные или нет подписи на бумагах. Если окажется, что отказ от приватизации человек подписал, а заявление о выселение – поддельное, то он останется жить в квартире. Если наоборот – могут и выселить. Впрочем, как подчеркивает наш эксперт все «зависит от решения суда, и от того является ли это жилье единственным у этого человека».

Просмотров: