Аналитический Центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации

Одной из безусловных характеристик минувшего года, отмечаемых всеми ведущими аналитиками, является сложная ситуация, сложившаяся на рынке ипотеки в нашей стране. По ряду статистических критериев очевидно, что сфера займов на покупку жилья в России по-прежнему остается достаточно слаборазвитым сегментом кредитования. Однако если вести речь о долговом ипотечном рынке, то уже в последнем квартале минувшего года эксперты однозначно заявляли, что за 2009 год объем долгов по ипотеке вырос.

Как рассказала Ирина Поддубная, заместитель генерального директора – директор по развитию бизнеса «Секвойя Кредит Консолидейшн», проблемными на сегодняшний день являются около 5% ипотечных кредитов, однако более точных данных нет. Аналитики отмечают, что также растет доля жилищных займов, передаваемых на аутсорсинговое взыскание. Если по итогам 2007 года доля проблемных ипотечных кредитов в портфелях коллекторов составляла 1,2%, то к концу 2008 года она выросла до 2%, а в 2009 году – до 3%. Доля ипотечных кредитов, переданных коллекторам, в общем объеме задолженности по ипотеке также существенно увеличилась.

Еще в начале 2008 года ипотечные кредиты большинством специалистов считались низкорискованными. А вот летом 2009 года 40% опрошенных агентством «Секвойя Кредит Консолидейшн» банков отмечали, что ипотека, по их мнению, будет наиболее проблемной сферой кредитования с точки зрения невозвратов. Однако на сегодняшний день однозначного подтверждения этому негативному прогнозу пока нет. Ипотечные заемщики были и остаются наиболее дисциплинированными, поскольку стремятся сохранить жилье, в которое уже было вложено большое количество средств, и поэтому стараются всеми силами платить по кредиту.

Проанализировав ситуацию с просрочкой в течение года по кварталам, легко заметить, что динамика роста «плохих» ипотечных долгов на всем протяжении периода носила неоднородный характер. Если в начале 2009 года вплоть до апреля среднемесячный рост составлял 15%, то с апреля по октябрь рост просрочки стабилизировался на уровне 7% в месяц, а в ноябре снизился до 1%. «Определенная стабилизация с трендом на снижение темпов роста просрочки объясняется комплексом мер со стороны правительства, призванных помочь заемщикам реструктурировать кредиты на новых условиях, а также банков, идущих навстречу заемщикам в плане конвертации кредитов из валютных в рублевые, что помогает снизить риски и общий объем ежемесячных выплат, – разъясняет полученные цифры Иван Комиссаров, маркетолог-аналитик Morgan & Stout. – Эту тенденцию можно хорошо наблюдать в последние месяцы года, когда доля валютной ипотеки снижается при одновременном росте рублевой составляющей».

Говоря о факторах, спровоцировавших рост ипотечной просрочки, прятаться за словосочетанием «экономический кризис» будет неверной политикой, так как лишь конкретные последствия этого финансового явления действительно установили погоду в коллекторской статистике по долгам. Доля расходов на погашение ежемесячного займа по кредиту в большинстве семей до кризиса была очень велика и иногда доходила до 70% от общего дохода, поэтому любое, даже незначительное, падение доходов, независимо от причины этого падения, оказалось очень болезненным для ипотечных заемщиков.

Соответственно, одним из основных факторов возникновения долга стала курсовая разница, возникшая в ходе девальвации рубля. «Получается, что только за осень 2009 года ежемесячные выплаты в рублях при обслуживании ипотечного кредита сократились примерно на 12%, – акцентирует внимание Александр Щербаков, заместитель директора коллекторского агентства «АКМ». – Правда, рост курса рубля никак не сказался на состоянии должников, в отношение которых были получены решения судов или с которыми в судах были заключены мировые соглашения, – они платят по курсу доллара, который был на момент обращения банка в суд». Второй по значимости причиной, по мнению аналитика, оказалась стагнация на рынке жилой недвижимости. И без того обесцененные залоги не только не выросли после летнего мертвого сезона, но в некоторых сегментах просели еще больше.

Рассматривая перспективы развития ипотечного кредитования, большая часть экспертов придерживается пессимистических взглядов. Согласно прогнозу Ивана Комиссарова, говорить о докризисных темпах роста сектора можно только в 3–5-летней перспективе. Основная задача – не допустить обвала рынка – выполнена в 2009 году. Задачи 2010 года – обеспечить пусть незначительный, но рост. С другой стороны, специалисты согласны с тем, что в 2010 году банки вряд ли начнут массово выдавать ипотечные кредиты потенциальным заемщикам. Во-первых, потому, что у банков у самих нет сейчас возможности выдавать длинные ресурсы, а во-вторых, в условиях кризиса ужесточились требования к потенциальным заемщикам и выросли процентные ставки по ипотеке, которые уменьшают количество желающих взять такой кредит.

Следует также отметить, что в силу довольно низких доходов российского населения ипотека вряд ли в ближайшие годы станет массовым продуктом. Единого мнения относительно роста или уменьшения ипотечной просрочки в 2010 году не существует. Негативные прогнозы уверяют, что в абсолютных цифрах количество ипотечных должников вырастет. Но темпы роста просроченной задолженности будут ниже показателей 2009 года. И все же общее настроение, с которым ведутся основные размышления о судьбах экономики в нашей стране и ожидаемых статистических показателях по просрочке на ближайшие полгода, можно выразить словами «облегчение, уменьшение, стабилизация». Ясно одно – нас ждет совершенно другой в финансовом плане год, причем отличие это будет скорее в позитивную сторону.