Аналитический Центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации

Несмотря на рост интереса к покупке загородных домов с привлечением ипотеки, банки выдают такие кредиты не очень охотно — гораздо проще у них получить деньги, например, под залог квартиры или даже взять обычный потребительский кредит, если недостающая сумма невелика.
 
До кризиса ипотечные программы на покупку объектов загородного рынка были практически у каждого банка. В кризис большинство таких программ было свернуто. Сейчас, как отмечают участники рынка недвижимости, заметно возрос интерес к загородному рынку у покупателей, которые хотели бы воспользоваться заемными средствами. И чем дешевле приобретаемый дом, тем больше желающих получить ипотечный кредит. По оценкам компании "Миэль-Загородная недвижимость", в экономклассе около 60% покупателей домовладения претендуют на получение кредита, в бизнес-классе — около 40%, в классе де-люкс — около 15%. "В 2011 году ипотека на загородном рынке оживилась по сравнению с прошлым годом, коттеджные поселки более активно стали получать аккредитацию в банках. Сегодня потребитель является двигателем развития ипотечного кредитования на загородном рынке, и это выгодно для всех — и для банков, и для девелоперов, и для покупателей",— рассказывает управляющий партнер "Миэль-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.
 
Однако, несмотря на повышающийся спрос к ипотечным кредитам на загородные объекты, существует ряд проблем, которые не позволяют банкам выйти на докризисные объемы и условия в сегменте загородной ипотеки. "Во-первых, зачастую загородная недвижимость бывает переоценена, выставляется по изначально завышенной стоимости, в большинстве своем такие дома имеют индивидуальную планировку, банкам приходится более тщательно оценивать загородные дома как объекты залога. Во-вторых, имеют место непрозрачность законодательства, касающегося права пользования земельными участками, постоянные нововведения и пересмотры правил оформления собственности на землю и дом, ошибки предыдущих владельцев в документальном оформлении загородной недвижимости. В-третьих, отсутствуют качественные предложения недвижимости в сегменте экономкласса, а именно в этом сегменте потенциальные клиенты могли бы составить основной костяк заемщиков на загородную недвижимость",— говорит заместитель руководителя блока "Розничный бизнес" Альфа-банка Илья Зибарев.
 
Таким образом, при попытке купить загородный дом в ипотеку заемщик столкнется с весьма скромным предложением от кредитных организаций. А, кроме того, повышенные риски заставляют банки требовать больший первоначальный взнос и устанавливать повышенную ставку по сравнению с кредитами на покупку квартиры на вторичном рынке. Минимальный первоначальный взнос по кредиту может доходить до 40% стоимости дома, а ставки окажутся выше на 2-3%.
 
Исключением здесь можно считать Сбербанк, который требует в качестве первого взноса всего 15% стоимости недвижимости. Правда, ставки будут выше, чем по ипотеке на приобретение квартиры. Кредит можно оформить на 30 лет под 12,25-15,75% годовых в рублях и 10,1-14,5% годовых в долларах и евро. При этом Сбербанк готов кредитовать не только приобретение загородных домов, пригодных для круглогодичного проживания, но и покупку дач, а также строящегося жилья. В Росевробанке первый взнос составит 20%, а срок кредита будет меньше, чем у Сбербанка, 20 лет. Процентные ставки банк предлагает на том же уровне — 12,5-14,5% годовых в рублях и 11-12,5% годовых в валюте (доллары и евро). 30% собственных средств нужно будет предоставить при оформлении кредита в Банке Сосьете Женераль Восток, Нордеа Банке и Юникредит Банке. В первом случае кредит можно оформить на 25 лет под 11,5-14,25% годовых в рублях, 9,25-10,5% годовых в долларах и 8-11% годовых в евро. В Нордеа Банке и Юникредит Банке срок кредита составит 30 лет, ставки по рублевым кредитам — 9-13,5% годовых и 12,25-13,25% годовых, по валютным — 6,5-13,5% годовых и 9,75-10,25% годовых соответственно.
 
Для оформления кредита в Альфа-банке или "Уралсибе" придется накопить 40% стоимости недвижимости. В первом случае кредит можно оформить всего на 15 лет, а минимальные ставки по кредиту составят 17,5% годовых в рублях и 14,5% годовых в долларах. В "Уралсибе" кредит можно оформить только в рублях на 30 лет под 13-14,5% годовых.
 
Кроме того, банки выдвигают ряд условий, которым должен удовлетворять дом, приобретаемый в кредит. "К основным требованиям можно отнести следующее: жилой дом должен находиться в удовлетворительном состоянии и не иметь существенных дефектов конструктивных элементов и инженерного оборудования, быть пригодным для круглогодичного проживания, иметь постоянное электроснабжение от внешнего источника через присоединенную сеть от энергосберегающей организации, а также желательно, чтобы объект был обеспечен системами водоснабжения и отопления",— рассказывает директор департамента розничного бизнеса Нордеа Банка Вячеслав Лясевич.
 
Чаще всего банки отдают предпочтения домам в коттеджных поселках. А при сотрудничестве банка и застройщика заемщик может получить более выгодные условия по кредиту. "Часто на рынке встречаются пакетные предложения, когда банк кредитует застройщика поселка и одновременно предлагает покупателям ипотечные программы со сниженным первоначальным взносом и более низкими процентными ставками. Такой подход позволяет банку контролировать весь процесс реализации поселка. Банки выдают кредиты и под объекты в неаккредитованных поселках, но менее охотно",— рассказывает Владимир Яхонтов.
 
А вот если кредит оформляется на деревянный дом, процент отказа по кредиту повышается. "Причина в первую очередь в том, что есть риск использования некачественных строительных материалов, что сокращает срок эксплуатации дома, а также повышает риск утраты имущества, например в случае пожара",— рассказывает руководитель офиса "Проспект Вернадского" компании "Инком-Недвижимость" Сергей Цывин.

Есть и другие нюансы. "Банки очень неохотно выдают кредит, если земельный участок, на котором стоит дом, находится в аренде, а не в собственности. Даже тот факт, что срок кредита составляет, например, 10-15 лет, а срок аренды — 49 лет, их не успокаивает. В большинстве случаев при таком раскладе банки откажут в получении кредита. На первичном рынке загородной недвижимости ипотеки практически нет. Банкиров не устраивают договоры, по которым застройщики продают свои объекты. Проблема в том, что оформить собственность по договору на основе 214-ФЗ на загородное жилье нельзя",— рассказывает директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty Роман Строилов. "Банк может принять в залог не само имущество, а имущественные права по договору, на основании которого производится строительство. Так, ГК РФ допускает залог прав инвестора и дольщика по инвестиционным договорам и договорам долевого инвестирования строительства соответственно. Данный вариант допустим с точки зрения закона, но не очень распространен на практике. Имущественные права значительно менее ликвидны, чем недвижимое имущество, поэтому банки не заинтересованы в таких активах",— поясняет юрист компании "Юков, Хренов и партнеры" Марина Краснобаева.
 
У ипотеки на загородные дома есть альтернативы — например, оформить нецелевой кредит под залог имеющейся в собственности квартиры. В этом случае плюс состоит в более легкой процедуре оформления кредита, а главное — в более простой и точной оценке предмета залога.
 
Однако и здесь есть свои особенности. Например, из квартиры, которая оформляется в залог, должны быть выписаны все несовершеннолетние. Соответственно, у заемщика должна быть еще одна жилплощадь, где их можно было бы прописать. Более того, нужно быть готовым к тому, что кредит придется оформлять на довольно жестких условиях. Так, сроки по нецелевым залоговым кредитам, как правило, меньше, а ставки, наоборот, больше. К тому же банки в большинстве не готовы одалживать более половины стоимости закладываемой квартиры. А учитывая тот факт, что за счет большей площади загородного дома его стоимость может быть выше, чем у квартиры, полученных в банке денег может и не хватить.
 
Например, Юникредит Банк готов одолжить максимум половину стоимости закладываемого имущества, но не более 4,5 млн руб. или $150 тыс. Кредит можно оформить максимум на 15 лет, а ставки составят 14,5-15,5% в рублях и 12-12,5% в валюте. В качестве залога банк готов рассматривать не только квартиры, но даже коттеджи, правда, в этом случае стоимость кредита возрастет на 0,25%.
 
Росбанк тоже готов одолжить под залог квартиры только половину ее стоимости (не более 12 млн руб. или $350 тыс.) и всего на пять лет. Обязательное дополнительное условие банка — наличие в собственности еще одного жилого помещения с правом собственности или правом пользования на него. Стоимость кредита составит 16% годовых в рублях и 13% годовых в долларах. Заемщик может даже не подтверждать свою платежеспособность, но в этом случае стоимость кредита возрастет сразу на 5%.
 
БСЖВ в качестве залога готов принять даже земельный участок. Так, кредит можно оформить на 10 лет под 16,5-6,75% годовых в рублях, 12,5-12,75% годовых в долларах и 14,5% годовых в евро, а максимальная сумма кредита — 6 млн руб. Райффайзенбанк готов одолжить 60% стоимости квартиры, но не более 9 млн руб. Кредит можно оформить на 15 лет, а ставка при обязательном официальном подтверждении дохода составит 13,25-13,5% годовых в рублях. ВТБ 24 готов одолжить до 70% стоимости максимум на 20 лет под 13,55-17,6% годовых в рублях или 10,95-13,05% годовых в валюте. Такой же дисконт у Росевробанка (не более 40 млн руб. или 1 млн в валюте). Кредит можно оформить на 20 лет под 15-16,5% годовых в рублях или 13-14% в валюте. При этом в качестве залога принимаются не только квартиры, но и земельные участки с расположенными на них индивидуальными жилыми домами.
 
Легче всего оформить потребительский кредит. Однако этот вариант больше подойдет тем, кто рассчитывает приобрести недорогой дачный домик, или же тем, у кого достаточно большая сумма накоплена на первоначальный взнос. При этом следует учитывать ряд нюансов. Во-первых, срок, на который можно взять потребительский кредит, заметно меньше, чем в случае с ипотекой. А во-вторых, чтобы получить кредит на большую сумму, как правило, нужно заручиться поддержкой поручителя, а то и двух. Так, в банке ВТБ 24 максимальная сумма беззалогового кредита составит 3 млн руб. При кредите более чем 750 тыс. руб. понадобится поручитель. Кредит можно оформить максимум на пять лет под 17-26% годовых в рублях. В Юникредит Банке максимальная сумма кредита составит 1 млн руб. Поручительство не потребуется, а ставка по кредиту при аналогичном сроке кредитования будет даже меньше — 14,9-20,9% годовых в рублях. Росевробанк без залога и поручителей готов также предоставить 1 млн руб. Кредит можно оформить на пять лет под 20,5% годовых в рублях или 15% годовых в валюте. Если заемщик готов предоставить поручительство физического лица и автомобиль в залог (не старше трех лет и не дешевле 600 тыс. руб.), сумма кредита возрастет до 2 млн руб., а ставка снизится до 17,5% годовых в рублях и 13% годовых в валюте. При поручительстве юридического лица сумму кредита можно увеличить до 3 млн руб.