ИПОТЕКА В РОССИИ - ТЕКУЩЕЕ СОСТОЯНИЕ(обновлено 19 февраля 2010 года) [наверх] Изменение политики ипотечных банков – от депрессии к развитию В середине лета 2009 на российском ипотечном рынке наступил перелом. Ведущие банки объявили о снижении ставок по кредитам, которые росли с конца 2008 года, и либерализации условий выдачи кредитов. С начала осени активизация российского ипотечного рынка пошла заметными темпами.
С июля по декабрь 2009 года о снижении ставок объявили федеральные банки – Банк Жилищного Финансирования (Банк "Жилфинанс"), Банк Москвы, Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), банки "Возрождение" и "ДельтаКредит", ВТБ 24, Газпромбанк, Банк ИТБ, Московский кредитный банк (МКБ), Нордеа Банк, ОТП банк, Райффайзенбанк, РосЕвроБанк, Росбанк, Сбербанк, Сведбанк, Связь-Банк, банк "Уралсиб", ЮниКредит Банк. Причем, к концу года большинство банков снижало ставки по два-три раза. С января 2010 года ставки по ипотеке снизил Россельхозбанк - до 15%. В феврале ставки по ипотеке снизили Райффайзенбанк, Абсолют Банк и Альфа-банк. ЮниКредит Банк "бросил пробный шар": в рамках акции, действующей с 8 февраля по 31 марта, объявил о снижении ставок по ипотеке - минимальное значение по кредитам с фиксированной ставкой на приобретние квартир на вторичном рынке в рублях снизилось до 14%, в долларах США и евро - до 10,5%.
Снижение процентных ставок по ипотеке подстегнуло спрос на кредиты. Индикатором положения дел на ипотечном рынке могут служить показатели Сбербанка, так как на него приходится более половины всех выданных в стране кредитов: в третьем квартале 2009 года количество выданных кредитов выросло на 53%, по сравнению с первым кварталом.
Во втором полугодии 2009 года ипотека практически вернулась к докризисным значениям в плане кредитных лимитов и сроков кредита. Например, максимально возможную сумму кредита повысили Россельхозбанк и Райффайзенбанк.
В то же время, ставки по ипотеке все еще заметно выше показателей 2008 года, а первоначальный взнос в редких случаях ниже 30%. Выдавать ипотеку с меньшим первоначальным взносом пока готовы только Райффайзенбанк (25%), Сбербанк, ВТБ 24, Газэнергопромбанк, РосЕвроБанк, Нордеа Банк, банк "Еврофинанс", Абсолют Банк (20%). По специальной программе для молодых семей с детьми Сбербанк снизил размер первоначального взноса до 15%. С таким же первоначальным взносом можно получить кредит на приобретение жилья в сельской местности в Россельхозбанке. Абсолют Банк готов выдать кредит на приобретение квартиры на вторичном рынке с первоначальным взносом в 10%, но только при условии дополнительного залога недвижимости, принадлежащей заемщику или созаемщику.
Единственный заметный признак остаточных явлений кризиса – это сохраняющееся жесткое требование подтверждения доходов заемщика по форме 2-НДФЛ. Рассматривать и "серые" доходы готово пока лишь небольшое количество банков, например, ВТБ 24, банк "Возрождение", Банк Интеза, Россельхозбанк, Фора-Банк.
Помимо этого банки-партнеры АИЖК продолжают придерживаться правила, по которому кредиты предоставляются только на приобретение жилья для собственного проживания.
О перемене настроений в банковском сообществе в отношении ипотеки свидетельствуют возвращение рекламных акций, которых не проводилось больше полугода, поскольку не было нужды в привлечении клиентов. Нордеа Банк устроил рекламную акцию "Возьми ипотеку – получи новогодний подарок", пообещав одарить всех клиентов, получивших ипотечный кредит в декабре.
Краткий обзор основных ипотечных программ
Второе полугодие 2009 года ознаменовалось расширением продуктовой линейки, сведенной в начале 2009 года до одной - двух программ, как правило, на приобретение квартиры на вторичном рынке и нецелевой кредит под залог имеющейся недвижимости. За третий квартал 2009 года ведущие ипотечные банки вернули в свои продуктовые линейки практически все ранее существовавшие предложения. Возобновилась выдача кредитов на покупку жилья на этапе строительства, загородного жилья, земельных участков.
Снова предлагаются кредиты в иностранной валюте – долларах США и евро, от которых в период кризиса многие отказались, как от чрезмерно рискованных. Одним из последних это сделал Сбербанк, который возобновил выдачу ипотечных кредитов в иностранной валюте с 15 января 2010 года после более чем годичного перерыва.
В швейцарских франках кредиты выдает только ОТП банк. Основоположник этого оригинального предложения Банк Москвы в настоящее время таких кредитов не выдает.
Часть банков в период кризиса исключила из числа своих предложений не валютные, а рублевые кредиты. Как правило, так среагировали на кризис "дочки" иностранных банков, например, ЮниКредит Банк, Нордеа Банк (тогда еще под названием Оргрэсбанк). Они вернули в обиход рубли.
Неожиданно быстро были реанимированы программы кредитования квартир в строящихся домах, ставшие первыми жертвами российского ипотечного кризиса. В первом полугодии 2009 года из крупных банков такая программа действовала только у Сбербанка. Но уже летом о возобновлении кредитования жилья на этапе строительства объявили ВТБ 24, банк "ДельтаКредит", Московский кредитный банк (МКБ). Сейчас практически все банки, предлагающие ипотеку, выдают кредиты на покупку квартир в строящихся домах под залог прав на приобретаемую квартиру. Более того, строящееся жилье начали кредитовать даже те банки, у которых до кризиса таких программ не было.
Часть банков готово выдать кредит на приобретение квартиры у любого хорошо зарекомендовавшего себя девелопера, но довольно многие ограничивают свои предложения партнерскими программами. В то же время, партнерских программ у банков становится все больше и больше.
Если жилье приобретается не у партнеров банка, в большинстве случаев обязательным требованием для получения кредита является готовность дома не ниже 60%. По партнерским программам условия кредитования могут быть более мягкими, чем даже на приобретение готового жилья - более низкие первоначальный взнос по ипотеке и размер процентной ставки. Например, процентные ставки по кредитам на квартиры, предлагаемые на продажу компанией "МИЭЛЬ-Новостройки" в рамках партнерских программ с банками, начинаются от 15% годовых.
Вероятно, в определенной степени это объясняется на удивление позитивными результатами проверки кризисом благонадежности заемщиков, получивших кредиты такого рода. Выяснилось, что качество кредитов на приобретение жилья на этапе строительства оказалось выше, чем на приобретение готового жилья. Как известно, при выдаче именно таких кредитов банкам была всегда свойственна повышенная придирчивость, которая, как видно, и принесла добрые плоды. Елена Тарасова, старший вице-президент ВТБ 24, в ходе выступления на Всероссийской конференции "Ипотечное кредитование в России - перезагрузка рынка", прошедшей в декабре 2009 года, отметила, что по кредитам на строительство жилья в ипотечном портфеле ВТБ 24 фиксируется самый низкий уровень просрочки.
С другой стороны, учитывая небывалое количество партнерских программ с застройщиками, банки явно стремятся за счет ипотеки решить проблему своих клиентов-застройщиков.
Ипотека для загородного жилья возвращается на рынок чуть менее активнее, чем кредитование квартир в строящихся домах. Кредиты на приобретение и строительство коттеджей и таунхаусов предлагают Банк Москвы, Банк Жилищного Финансирования (Банк "Жилфинанс"), Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), ВТБ 24, Городской Ипотечный Банк, Банк Интеза, Нордеа Банк, Росбанк, Россельхозбанк, Сбербанк, Связь-Банк, ЮниКредит Банк. Помимо этого некоторые банки предлагают кредиты на приобретение земельных участков, в частности, Абсолют Банк, БСЖВ, Россельхозбанк.
Главное отличие ипотечных программ по приобретению загородного жилья в большинстве случаев теперь проявляется в величине первоначального взноса, чтобы получить кредит на загородный дом, в большинстве случае надо вложить на 10% больше собственных средств, чем при покупке в кредит квартиры – от 40 до 50%.
А вот Россельхозбанк выдает кредиты на строительство жилого дома в сельской местности для постоянного проживания на период строительства по такой же ставке, что и на приобретение готового жилья, тогда как обычно у банков принято использовать более высокую ставку из-за отсутствия залога до момента государственной регистрации приобретаемой недвижимости.
Нецелевые ипотечные кредиты под залог имеющейся недвижимости, как и до кризиса, остаются самыми дорогими в ипотечной продуктовой линейке банков, ставки по ним держатся на уровне 16% - 18%.
Кризис заставил некоторые банки сформировать отдельную программу кредитования для реализации заложенного жилья. Получив согласие неплатежеспособных заемщиков на реализацию заложенного по ипотеке жилья, банки сформировали базы данных недвижимости, которую можно приобрести в кредит из под залога. Подобные предложения есть, например, у Абсолют Банка, Банка "Жилфинанс", ВТБ 24, банков "ДельтаКредит" и "КИТ Финанс", ДжиИ Мани Банка, Собинбанка, банка "Хоум Кредит". Единичные предложения можно видеть у БТА Банка и Райффайзенбанка. Большой популярности эти программы не завоевали, поскольку жилье выставляется на продажу по докризисной стоимости, которая существенно выше сегодняшних расценок на квартиры и дома.
Часть банков предлагают кредиты на заложенное жилье значительно дешевле, чем по любой другой программе. Банк "КИТ-Финанс" готов сбыть ипотечные залоги своих злостных должников по тем же ставкам, по которым они были предоставлены в 2007 - 2008 годах. У банка "ДельтаКредит" минимальная ставка по кредитам подобного рода в рублях равняется всего 10,5%, а в долларах США - 5,75% годовых, у ВТБ 24 по кредитам в рублях - 8,75%, в долларах и евро - 10% годовых. Другие банки менее щедры, например, Собинбанк предлагает приобрести у него в кредит заложенное жилье под 15,5% годовых в рублях и 13% в долларах. Совсем неконкурентоспособным выглядит предложение БЖФ: минимальная ставка по кредитам в рублях – 21% годовых, в долларах США – 16,75%.
Следствием кризиса в ипотеке стали специальные программы реструктуризации просроченной задолженности. В частности, их предлагают Альфа-банк, ОТП Банк, Юниаструм Банк. Эти программы позволяют изменить график погашения кредита с тем, чтобы отсрочить или рассрочить выплату просроченного долга, а также прекратить начисление штрафных санкций за просрочку. Проблема просроченной задолженности, в основном, решается путем снижение кредитной нагрузки за счет удлинения срока кредита. Менее охотно банки соглашаются предоставить заемщику "кредитные каникулы" на срок от 3 до 6 месяцев, во время которых размер платежа значительно снижается. Наибольшую фантазию при разработке вариантов реструктуризации проявил Юниаструм Банк, у которого заемщик может перевести долг на другое лицо или привлечь дополнительных созаемщиков.
Однако большинство банков предпочитает обговаривать условия реструктуризации ипотеки с заемщиками в индивидуальном порядке. Зато некоторые кредиторы сочли перспективным способ решения проблемы просроченной задолженности по ипотеке путем предоставления стабилизационного кредита по примеру Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Такие программы разработали Абсолют Банк, Банк Москвы, ВТБ 24, ГПБ-ипотека, банк "КИТ Финанс", Сбербанк, Собинбанк. Кредит предоставляется в объеме, достаточном для совершения платежей по основному кредиту на срок до одного года.
Программы рефинансирования ипотечных кредитов, выданных другими банками, с целью снижения процентной ставки по кредитам в настоящий момент практически исчезли из продуктовых линеек. Сегодня реально действуют две федеральные программы рефинансирования: ВТБ 24 и Сбербанка. Программа Сбербанка заработала в октябре 2009 года, ВТБ 24 - в январе 2010 года и обе нацелены на увеличение объемов кредитования за счет качественных заемщиков. Эта идея уже начала укореняться и в регионах: Свердловское агентство по ипотечному жилищному кредитованию (САИЖК) в январе 2010 года тоже объявило о запуске проекта по перекредитованию.
Однако действующие ставки пока еще чересчур высоки, чтобы рефинансирование себя оправдало. В частности, у ВТБ 24 новый кредит выдается на действующих в банке условиях для аналогичной программы. Для рефинансирования кредитов, предоставленных на приобретение квартиры, действует базовая ставка от 14,1% до 15,6% годовых в рублях и от 9,6% до 12,35% в иностранной валюте. По нецелевым кредитам ставки заметно выше – от 17,65% до 18,9%. Учитывая высокую вероятность дальнейшего снижения ставок по ипотеке, на таких условиях рефинансировать кредиты в ВТБ 24 вряд ли имеет смысл.
За исключением размера процентной ставки, условия кредитования для заемщика по программе рефинансирования ВТБ 24 выглядят привлекательно. Максимальная величина кредита составляет 80% от текущей стоимости приобретенного или заложенного по кредиту жилья, причем размер нового кредита может превышать сумму, необходимую для погашения действующего. При желании можно перевести свой кредит из одной валюты в другую.
Условия рефинансирования Сбербанка более жесткие: максимальная величина кредита не может превышать остатка имеющейся задолженности по ипотеке и дополнительно ограничена 70% от стоимости приобретенного или построенного жилья. Зато можно рефинансировать кредит не только на квартиру, но и на дом. Новый кредит можно получить под 15,25% - 15,75%.
Наличие программы рефинансирования в продуктовой линейке банка может играть и чисто декоративную роль. Примером тому служит Альфа-банк, до недавнего времени предлагающий рефинансировать кредиты, выданные в других банках минимум под 21,6% годовых в рублях и 15,4% - в долларах США. В феврале 2010 года ставки снизились, но незначительно. У БЖФ, БСЖВ и Национального резервного банка ставки пониже, но все равно гораздо выше, чем у ВТБ 24 и Сбербанка.
Размер комиссии за выдачу ипотечного кредита
Размер комиссии за предоставление кредита повышали преимущественно те банки, которые де-факто отказались от ипотеки и сохраняли ее в декоративном виде, выставив заградительные условия в виде нерыночных ставок и комиссий за предоставление кредита. Поэтому снижение комиссии за предоставление кредита произошло в единичных случаях, например, к приемлемым размерам комиссии вернулся Райффайзенбанк. Сегодня, как и до кризиса, размер комиссии за предоставление кредита составляет 1% - 2%.
Можно предположить, что при невозможности всерьез конкурировать за счет разницы в ставках из-за высокой стоимости фондирования, снижение размера комиссии остается для банков единственно возможным вариантом повысить свою привлекательность для потенциальных заемщиков. В частности, Нордеа Банк, проявляющий большую активность на ипотечном рынке, в октябре 2009 года снизил единовременную комиссию за открытие ссудного счета, заменяющую комиссию за предоставление кредита, до минимального значения в 1%. Банк "ДельтаКредит", один из нынешних лидеров российского ипотечного рынка, в рамках новогодней акции вдвое снизил комиссию за предоставление кредита - до 0,75% от суммы кредита. Ровно до той же величины в рамках такой же новогодней акции снизил комиссию за предоставление ипотечного кредита еще один из самых активных игроков образца 2009 года – Московский кредитный банк (МКБ).
Вопросы страхования
Протест Федеральной антимонопольной службы (ФАС) о недопустимости обязательного условия предоставления ипотечного кредита в виде требования страховать жизнь и трудоспособность заемщика (личное страхование), а также риск утраты или ограничения/обременения права собственности на предмет залога (страхование титула), подкрепленный целым рядом судебных решений, вынудил банки разбить свои предложения на два варианта. В одном варианте достаточно застраховать лишь объект ипотеки, в соответствии с требованием законодательства, в другом - заемщик должен оформить комплексное ипотечное страхование, включающее в себя помимо страхования предмета ипотеки личное страхование и страхование титула.
Впрочем, тенденцией 2009 года стал отказ многих банков от непременного требования застраховать титул. Все больше распространяются программы, где для получения кредита достаточно застраховать предмет ипотеки, жизнь и трудоспособность заемщика. В частности, стандарты АИЖК ни в одном варианте страхования титула не требуют. При отсутствии договора личного страхования процентная ставка по кредиту по стандартам АИЖК, повышается на 0,7 процентного пункта, по собственным программам банков ставка по кредиту в зависимости от варианта страхования может отличаться на 2 – 3 процентных пункта.
Москоммерцбанк даже объявил о том, что готов пересмотреть свои требования по страхованию в отношении всех уже выданных кредитов. Он предоставляет заемщикам право отказаться от дальнейшего страхования риска утраты жизни и трудоспособности, а также от страхования титула, при условии увеличения процентной ставки по кредитному договору на 3% годовых.
Первоначальный взнос – где взять?
В преддверии нового ипотечного бума, отечественный банковский рынок рождает банковские продукты, призванные тем или иным способом решить нехватку средств у потенциальных ипотечных заемщиков на первоначальный взнос по ипотеке.
ВТБ 24 решил поэксплуатировать идею специальных ипотечных вкладов, не получившую в прежние годы отклика у потребителя. В сентябре 2009 года банк предложил вклады: "Ипотечный накопительный" и "Ипотечный индекс", которые позволяют накопить средства на первоначальный взнос по ипотеке, а по окончании срока гарантируют выдачу кредита по льготной ставке, со скидкой на 1 - 3%. За образец, несомненно, взят принцип действия стройсберкасс, которым российский парламент все никак не хочет выписать путевку в жизнь.
Тем временем стройсберкассы внедряются явочным порядком: власти Краснодарского края в конце 2009 года объявили о развитии в регионе системы целевых жилищных накоплений.
Другим путем пошли в Ханты-Мансийском автономном округе – Югре. Там с декабря 2009 года заработала программа выдачи микрозаймов на первоначальный взнос по ипотеке от управляющей компании "ЮграФинанс". Можно получить заем в размере 10 - 20% от стоимости квартиры на срок до 10 лет, под 14,25% годовых.
Займы выдаются из закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФа) "ЮграФинанс – кредитный". Средства выделяются, преимущественно тем, кто приобретает в кредит квартиры "ЮграИнвестСтройПроект", причем ипотечный кредит можно оформить в любом банке, сотрудничающем с застройщиком – в том числе, Сбербанке.
Тенденции ставок по рублевым и валютным программам
К началу 2010 года ставки по кредитам на российском ипотечном рынке все еще не вернулись даже на уровень начала 2008 года, когда стали проявляться первые признаки кризиса. Стоимость кредитов на приобретение жилья на вторичном рынке при первоначальном взносе в 20 – 30% не менее, чем на 10 лет, у ведущих банков составляет около 14,5% годовых. Что любопытно, ставки по кредитам на квартиры и загородные дома у многих банков сравнялись, хотя в "тучные" годы займы на коттеджи обходились дороже на 1 – 2%.
Размер процентной ставки в настоящий момент определяется двумя ключевыми факторами: валютой кредита и размером первоначального взноса. Важный в недавнем прошлом третий фактор - способ подтверждения доходов заемщика - сегодня почти потерял свое значение, так как большинство банков требует от заемщиков обязательного подтверждения доходов, достаточных для получения требуемой суммы кредита, официальной справкой по форме 2-НДФЛ.
Процентные ставки по кредитам на приобретение жилья на этапе строительства, до момента государственной регистрации прав собственности, как и раньше, на 1 – 2% выше, чем на приобретение готового жилья. В этом плане на политику банков по формированию ставок кризис никак не повлиял.
Процентные ставки по ипотеке в Москве, Санкт-Петербурге и остальных регионах страны по большей части сравнялись. Если раньше в регионах ипотеку выдавали по более низким ставкам, чем в столичных мегаполисах, то теперь предложения Сбербанка и ВТБ 24, доминирующих на региональных рынках, в отношении ставок по территориальному принципу никак не различаются. Банки-партнеры АИЖК тоже предлагают ипотеку в разных регионах на одинаковых условиях.
Ставка рефинансирования АИЖК
Важным событием ипотечного рынка в 2009 году можно назвать существенное снижение ставки рефинансирования АИЖК, от которой отталкиваются его партнеры - банки при выдаче кредитов. Привязанная к ставке рефинансирования Центрального банка России с 1 января 2009 года, минимальная процентная ставка для кредитов по стандартам АИЖК за год снизилась с 13,05% до 9,43% годовых. Впервые за историю существования АИЖК ставка рефинансирования опустилась ниже 10%. Снижение расценок на выкуп кредитов оказалось настолько стремительным, что в декабре 2009 года АИЖК было вынуждено объявить о намерении "отвязать" свою ставку рефинансирования от ставки рефинансирования ЦБ РФ. Теперь ставка рефинансирования АИЖК рассчитывается с учетом стоимости заемных ресурсов для агентства, поэтому не исключено, что темпы ее снижения начнут отставать от снижения ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Хотя банки – партнеры АИЖК имеют право повышать значения процентных ставок по кредитам по своему усмотрению, часть из них выдает кредиты точно или очень близко к ставке, установленной в агентстве - Городской Ипотечный Банк, банк "Евротраст", Банк ИТБ, ЮниКредит Банк, Мосстройэкономбанк, Связь-Банк.
Обзор ипотечных ставок
Если рассматривать собственные программы банков, рассчитанные на массового потребителя, то на начало 2010 года наиболее дешевые кредиты в рублях по фиксированным ставкам на приобретение готового жилья предлагают Абсолют Банк (13% - 15% годовых на срок от 5 до 25 лет), Сбербанк (13,5% - 14,75% годовых на срок от 10 до 30 лет), банк "ДельтаКредит" (13,75% - 16,75% годовых на срок от 7 до 25 лет - в рамках акции "Назначь свою ставку"), Газэнергопромбанк (14% - 14,25% годовых на срок от 10 до 20 лет) и ВТБ 24 (14,1% - 15,6% годовых на срок от 7 до 50 лет). 3 февраля 2010 года Абсолют Банк предложил две новые ипотечные программы, с минимальными ставками в размере 12% и 13%.
Рекорд низких ставок по ипотечным кредитам в рублях на приобретение готового жилья с 1 октября 2009 года держал Московский кредитный банк (МКБ): 10% годовых. Срок кредита при такой ставке ограничен 5 годами, а первоначальный взнос должен составлять не менее 50% от стоимости приобретаемого жилья. Однако 18 декабря 2009 года Связь-Банк объявил о снижении ставок по ипотеке, которое выглядит беспрецедентным: 9,5% - 11,5% годовых по кредитам в рублях на приобретение недвижимости на вторичном рынке сроком до 30 лет при первоначальном взносе не менее 30%. Учитывая полную идентичность всех условия кредитования стандартам АИЖК, можно сделать вывод, что Связь-Банк рассчитывает на выкуп агентством выданных кредитов.
Самые дешевые ипотечные кредиты в иностранной валюте (доллары США и евро) на приобретение готового жилья предлагает те же "ДельтаКредит" (8,75 – 10,75% годовых на срок 7 – 25 лет) и Сбербанк (8,8% - 13,7% годовых на срок 10 – 30 лет). Ставки по ипотечным кредитам в иностранной валюте сегодня отличает исключительное разнообразие вариантов – наиболее распространенные колеблются в пределах 10 – 12%, но не редкость и более высокие - до 15 – 16%.
Плавающая ставка
До кризиса плавающая ставка на российском ипотечном рынке была исключительной редкостью. Из крупных банков ее предлагали только «дочки» иностранных банков - Сведбанк, банк "ДельтаКредит", Райффайзенбанк, ОТП банк. Сегодня плавающая ставка по ипотеке становится все более популярной, несмотря на очевидный риск для заемщиков: как изменение плавающей ставки может привести к неплатежеспособности в случае резкого изменения экономической ситуации, наглядно продемонстрировал ипотечный кризис в США и Европе. Кредиты на приобретение жилья с плавающей ставкой предлагают уже 10 крупных банков: "БНП Париба", "Возрождение", ВТБ 24, "ДельтаКредит", Банк Интеза, Нордеа Банк, ОТП банк, Сведбанк, Фора-Банк и ЮниКредит Банк.
Даже такой оплот консерватизма в отношении условий кредитования, как АИЖК, развернул в Банке Жилищного Финансирования (Банк "Жилфинанс") пилотный проект "Плавающая ставка", действующий в Москве и Московской области. Базовая ставка по кредиту соответствует ставке рефинансирования Центрального банка РФ, но ее величина зависит еще и от размера первоначального взноса по ипотеке, срока и суммы кредита. Ставка пересматривается один раз в год.
К ставке рефинансирования Центрального банка РФ привязана и плавающая ставка одной из программ ВТБ 24. В Петербурге, по словам представителя ВТБ 24, доля ипотечных кредитов с плавающей ставкой в совокупном объеме выданных жилищных кредитов приходится около 20%.
Более распространено привязывание плавающих ставок к лондонской межбанковской ставке предложения LIBOR, Европейской межбанковской ставке предложения EURIBOR и российской индикативной ставке предоставления рублевых кредитов на московском денежном рынке MosPrime. Самый оригинальный вариант плавающей ставки предлагает банк "Возрождение". Базовая ставка по ипотечному кредиту в рублях составляет 16% - она пересматривается один раз в 6 месяцев в случае изменения стоимости бивалютной корзины Центрального банка РФ более чем на 5%. Изменение ставки рассчитывается путем умножения действующей процентной ставки на коэффициент, который представляет собой результат деления новой стоимости бивалютной корзины на исходную стоимость.
Кризис породил гибридную, или комбинированную фиксировано-плавающую ставку. По таким программам на несколько лет устанавливается фиксированная ставка, а затем начинает действовать плавающая. У ВТБ 24, Нордеа Банка и ОТП банка фиксированная ставка действует один год, у других по три – пять лет. Зафиксированная на начальный период ставка по комбинированным программам обычно несколько ниже, чем по предложениям с фиксированной ставкой. Например, у банка "ДельтаКредит" минимальная величина зафиксированной на пять лет части комбинированной ставки по кредиту в рублях равна всего 12,5%, у Фора-Банка – 13,5%. Поэтому программы с комбинированной ставкой выгодны в наибольшей мере для тех заемщиков, которые намерены погасить большую часть кредита в течение срока, пока действует фиксированная ставка, поскольку в этом случае риск существенного повышения ставки становится минимальным.
Основные участники ипотечного рынка
В первом полугодии 2009 года (ист. РБК) 76% от общего количества выдаваемых кредитов приходилось всего на 7 банков: Сбербанк (55%), ВТБ 24 (10%), ТрансКредитБанк (4%), банк "ДельтаКредит" (2%), Росбанк (2%), Газпромбанк (2%), Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ) (1%). Оставшиеся 24% от общего количества выданных кредитов преимущественно была выдана банками - партнерами АИЖК.
В регионах доля Сбербанка и ВТБ 24 превышает средний показатель. Например, Уральским банком Сбербанка и ВТБ 24 выдано более 70% ипотечных кредитов в Свердловской, Челябинской, Курганской областях и Башкирии.
С начала осени 2009 года банки один за другим на рынок стали возвращаться банки, ранее официально или фактически "заморозившие" ипотеку. На рынок вернулись Московский кредитный банк (МКБ), Москоммерцбанк, ОТП банк, РосЕвроБанк, Русский ипотечный банк (РИБ), Фора-Банк. Причем некоторые из них сразу повели агрессивную политику, в частности МКБ по возвращении на ипотечный рынок объявил демпинговые ставки по кредитам. С февраля 2010 года Райффайзенбанк, Абсолют Банк и Альфа-банк отказались от политики заградительных ставок (Альфа-банк - только по одной программе - приобретния квартир на вторичном рынке), вернув себе статус активных участников рынка. При этом Абсолют Банк отказался от валютных ипотечных программ, а Альфа-банк сохранил заградительные ставки по ипотеке в долларах США.
Растет количество партнеров АИЖК из числа федеральных банков. Сегодня в их число входят Банк "Жилфинанс", Городской Ипотечный Банк, банки "Возрождение" и "Евротраст", Банк ИТБ, ЮниКредит Банк и ряд других.
Реальную рыночную деятельность не прекращали Банк "Жилфинанс", Банк Москвы, Городской Ипотечный Банк, Нордеа Банк, Райффайзенбанк, Россельхозбанк, ЮниКредит Банк, хотя счет выданных кредитов шел на единицы.
Один из лидеров российского ипотечного рынка, банк "ГПБ-Ипотека" с конца 2008 года приостановил выкуп ипотечных кредитов во всех регионах присутствия, за исключением разовых сделок. Все еще приостановлена выдача ипотечных кредитов в ДжиИ Мани Банке, МДМ Банке, Московском банке реконструкции и развития (МБРР). В 2009 году из числа активных игроков ипотечного рынка выбыли банки, до этого момента наращивавшие свои ипотечные портфели - Абсолют Банк, Альфа-банк, НОМОС-банк, банки "Уралсиб" и "Хоум Кредит". Альфа-банк, банк "БНП Париба", КредитЕвропа банк, Юниаструм Банк официально ипотеку не сворачивали, но установили заградительные ставки. Рекорд величины минимальной ставки по кредиту на приобретение квартиры на вторичном рынке до последнего времени принадлежал Абсолют Банку - 25% годовых по кредитам в рублях, 23% - в евро и 21% - в долларах США. Однако в феврале 2010 года Абсолют Банк и Альфа-банк объявили о снижении ставок по ипотеке, которое ознаменовало их возвращение в круг действующих игроков ипотечного рынка. Сегодня самая высокая из всех существующих ставок по рублевой ипотеке среди крупных банков у "БНП Париба" - 29,5%, у КредитЕвропаБанка - по кредитам в долларах США - 18%.
Банк "КИТ Финанс" фактически прекратил жилищное кредитование, сохранив единственное предложение по ипотеке для покупателей заложенного в банке жилья, выставленного на продажу несостоятельными заемщиками. Аналогичную позицию заняли Собинбанк и банк "Хоум Кредит". Ослабили свои позиции Абсолют Банк, Городской Ипотечный Банк, Москоммерцбанк, Райффайзенбанк, Банк Москвы и ряд других. Еще один ипотечный лидер – ТрансКредитБанк до конца 2009 года ограничивал круг ипотечных заемщиков работниками железнодорожной отрасли. С 30 ноября 2009 года кредиты выдаются всем желающим, но только на приобретение квартир на этапе строительства у фонда "Жилсоципотека" и компании "Желдорипотека" и по согласованию с банком. При этом выбор объектов не слишком богатый. Источник: мониторинг рынка Аналитического Центра Русипотеки
|
