Банки стали опять выдавать ипотечные кредиты на недострой

Последний экономический кризис остановил и даже сбил цены на жилье, но не настолько, чтоб каждый человек при желании мог купить себе квартиру. К тому же, он нанес сильный удар по рынку кредитования, и в первую очередь, по ипотечным программам. Сейчас ситуация в этой сфере стала понемногу исправляться. Помимо прочего, банки стали опять выдавать ипотечные кредиты на недострой. О том какие плюсы и минусы есть в подобных схемах покупки жилья, расскажет портал Сравни.ру.
 
Общие усилия
 
Сейчас банки не рискуют выдавать ипотечные кредиты на квартиры в еще не построенных домах, только если компания-застройщик аккредитована при банке, то есть соответствует всем его требованиям. Критериями отбора партнеров служат соответствие документов действующему законодательству, опыт работы на рынке недвижимости, количество уже построенных и введенных в эксплуатацию домов, репутация и т.д.
 
Наиболее интересны совместные программы банков и застройщиков, когда жилые объекты строятся при непосредственном участии банка, кредитующего стройку и одновременно предлагающим ипотечные кредиты на покупку квартир в этих домах. Этот вариант выгоден для заемщика, поскольку в таких случаях он может рассчитывать на выгодные ставки по ипотеке и, при желании, высокий размер первоначального взноса. Такие программы есть пока у небольшого числа крупных банков: Сбербанка, ВТБ 24, Газпромбанка, Уралсиба, Возрождения, Райффайзенбанка, Юникредит Банка и некоторых других.
 
За и против
 
Основное и главное преимущество ипотеки в строящемся доме заключается в том, что цены на квартиры в них намного меньше стоимости готового жилья. Если человек берет ипотечный кредит в банке, финансирующем строительство, он может рассчитывать на сравнительно небольшой процент. Правда, в этом случае придется соглашаться на те условия, которые выдвинет банк.
 
Поскольку выбирать особенно будет не из чего. Конечно, можно выразить свою волю относительно размера первоначального взноса и срока кредитования, но опять же, в пределах тех вариантов, которые зафиксированы в ипотечных программах данного банка. Зато, если банк участвует в строительстве, он служит страховкой от неприятных сюрпризов, например, замораживания стройки или мошенничества с двойными продажами квартир. Раз уж банк выдает кредит, значит, он имеет веские основания полагать, что этот дом сдадут в срок и все сделки с застройщиком юридически чисты.
 
Остальные плюсы достаточно менее значимы. Конечно, будущий счастливый обладатель жилья может, например, пытаться контролировать ход строительства, и даже пробовать озвучивать свои пожелания, но только не факт, что это принесет хоть какую-нибудь пользу и реальные результаты.
 
Теперь о негативном. В первую очередь, нужно сказать о процентной ставке. Как правило, стоимость кредитов на строящееся жилье на 1-3% выше, чем на "вторичку". Такие ставки действуют до момента оформления клиентом права собственности на недвижимость, после чего они снижаются до уровня ставок на готовое жилье.
 
Оформить право собственности заемщик сможет не раньше, чем дом будет построен. Это связано с тем, что банки рассматривает кредит на покупку объекта в строящемся доме как более рискованный, поэтому делят этот риск с заемщиком, назначая надбавку к ставке по ипотечному кредиту. При этом размер процентов может варьироваться в зависимости от степени вовлеченности банка в строительство. Например, в Сбербанке ставка на квартиры в доме, строящемся без привлечения средств банка равна 14,75%, а ставка на покупку квадратных метров в доме, возводимом с использованием его кредитных средств – 13,50%. Если речь идёт о миллионных займах, то разница достаточно ощутимая.
 
Стоит так же отметить, что в некоторых банках такой надбавки нет. Например, в ВТБ 24 на жилье, построенное Система-Галс и Дон-Строй, поскольку собственником этих компаний является группа ВТБ. В среднем на рынке, на недостроенное жилье ставки составляют от 10,5 до 16%. После постройки дома они снижаются до 9,5-14,5%.
 
Еще одним минусом ипотечного кредитования в строящемся доме можно назвать отсутствие определенности в сроках. Долгострой, к сожалению, проблема не только советского прошлого, но и нашего настоящего. Причем, помимо возможных бытовых неудобств, связанных с задержками строительства, в случае ипотечного кредита, как уже говорилось, заемщик до момента сдачи дома не является собственником жилья и платит по повышенной ставке.
 
Обратите внимание
 
У ипотечных кредитов на еще не построенное жилье есть ряд особенностей. Во-первых, заемщик не может предоставить банку залог в виде покупаемой квартиры. То есть, у банка нет ликвидного обеспечения по кредиту, что ведет к повышению его стоимости. Конечно, можно предоставить в залог какое-нибудь другое жилье, если оно есть. В этом случае риски банка снижаются, и цена кредита падает, но, естественно, сильно возрастают риски заемщика.
 
Во-вторых, нужно учитывать, что заемщик будет иметь право получить налоговый вычет с покупки квартиры по ипотеке (260 тыс. руб., если квартира стоит свыше 2 млн руб.), лишь после того, как жилье перейдет в его собственность, то есть после окончательной постройки дома.
 
В третьих, если вдруг человек решил отказаться от приобретения квартиры из-за задержек в строительстве или по другим причинам, долг по кредиту ему все равно придется гасить. Никакие отговорки, что "мне эта квартира не нужна" работать не будут.
 
В четвертых, некоторые банки сейчас участвуют в госпрограмме по рефинансированию ипотечных кредитов. Она распространяется на новое и строящееся жилье, и ставка по таким займам по закону не должна превышать 11%. Однако, нужно учитывать, что до завершения строительства, и получения заемщиком квартиры в собственность ставки будут на 2-3% выше.
 
Жилье или инвестиции?
 
До кризиса вложение денег в строящуюся недвижимость было почти стопроцентным способом быстро получить хороший доход. Сейчас ситуация изменилась. За прошлый год рост стоимости жилья составил 10-15%. Естественно, что при текущих ипотечных ставках говорить о стабильном и хорошем доходе не приходится. Вполне возможно, что с течением времени жилая недвижимость опять начнет стремительно расти в цене, но пока, ипотека в строящихся домах интересна, прежде всего, людям, мечтающим о собственных квадратных метрах.

sravni.ru
25.07.2011